Les règles à suivre au quotidien en Géorgie

La Géorgie n'a pas de loi sur les agents fixant une liste d'obligations : les règles à suivre au quotidien viennent donc de vos contrats, du Registre public, de la règle de devise pour les prix et des simples bonnes pratiques. Sans licence à perdre, seule votre réputation protège votre carrière. La plupart des problèmes viennent d'honoraires que personne n'a mis par écrit, d'un appartement dont personne n'a vérifié le propriétaire, ou d'une promesse off-plan que personne ne pouvait tenir. Cette leçon transforme les règles en habitudes.

1. Convenez de la commission, par écrit

Il n'existe pas de taux légal, et TbilisiExperts (juillet 2026) note que la commission n'est pas réglementée. Les normes habituelles (leçon 1) sont d'environ 3 % en revente, payés par le vendeur (ExpatHub), de 2 % à 3 % selon GeorgiaExpats (2026), et rien pour l'acheteur dans le neuf, où le promoteur paie. Comme rien dans la loi ne comble ce vide, votre accord écrit est votre seule protection. Il doit indiquer :

• Le bien et la transaction (vente ou location).
• La commission, en pourcentage ou en montant, la devise, et qui paie.
• Quand elle est due : à la signature, ou à l'enregistrement au NAPR.
• Si la TVA s'ajoute, si votre entreprise la facture.
• Si le mandat est exclusif, et pour combien de temps.
• Comment se partage une transaction menée avec une autre agence.

2. Consultez d'abord le Registre public

Chaque droit de propriété en Géorgie est enregistré par l'Agence nationale du Registre public (NAPR). Avant de publier l'annonce d'un appartement ou de laisser un acheteur verser un acompte, obtenez l'extrait du Registre public et vérifiez :

1. Le propriétaire. Le vendeur doit être le propriétaire enregistré, ou détenir une procuration valable de sa part. Les vendeurs et acheteurs à distance utilisent souvent une procuration notariée et apostillée (ExpatHub ; GeorgiaExpats).
2. Le bien. L'adresse, la surface et le type doivent correspondre à ce que vous annoncez.
3. Tout ce qui est inscrit sur le bien. Lisez chaque inscription et interrogez un avocat sur tout ce que vous ne comprenez pas.
4. Pour l'off-plan, si le promoteur est propriétaire du terrain et comment les acheteurs sont inscrits comme futurs propriétaires (règle 4 et leçon 6).

Les terrains sont un cas particulier. Les terres agricoles sont réservées aux citoyens et entités géorgiens, avec d'étroites exceptions (GRATA International, septembre 2025). Vérifiez la catégorie du terrain avant de montrer une parcelle à un acheteur étranger.

3. Affichez les prix en lari

Depuis juillet 2017, les entreprises en Géorgie doivent afficher leurs prix en GEL. Les sanctions décrites par l'ISET Policy Institute (février 2017) commencent par un avertissement, puis 1,000 GEL, puis 5,000 GEL.

En pratique, l'immobilier est annoncé et souvent réglé en USD. GeorgiaExpats (2026) indique que la plupart des transactions à Tbilissi sont annoncées et réglées en dollars. ExpatHub précise que le GEL est la seule monnaie légale et que les contrats mentionnent un équivalent en USD. Les sources se contredisent sur le règlement en devises aujourd'hui, donc :

• Dans les annonces et sur votre site, affichez le prix en GEL. Vous pouvez ajouter un équivalent en USD.
• Dans les contrats, suivez la formulation de l'avocat ou du registre pour la devise.
• Ne promettez jamais à un client la façon dont l'argent doit légalement circuler. Demandez à la banque et à un avocat.

4. Vendez l'off-plan honnêtement

L'off-plan est au cœur du marché géorgien, et le filet de sécurité est mince. Legal.ge (octobre 2026) et SOVA (octobre 2026) n'ont trouvé aucune loi imposant un séquestre ni de registre des promoteurs. Un économiste cité par SOVA a dit des plans de paiement échelonné des promoteurs : il n'y existe aucune réglementation. GeorgiaExpats (2026) ajoute que l'acompte habituel de 10 % est généralement non remboursable, et que certains promoteurs placent les acomptes sous séquestre, mais beaucoup ne le font pas.

Ne dites donc jamais :

• « Votre argent est protégé », sauf si le contrat montre exactement comment, par exemple un compte séquestre désigné dans le contrat.
• « Date d'achèvement garantie », quand le contrat laisse de la marge au promoteur.
• « Rendement locatif garanti », sauf s'il s'agit d'une obligation écrite du promoteur, et même dans ce cas, expliquez qui se porte garant.
• « Cela vous donne la résidence », sauf si la valeur atteint 150,000 USD selon une évaluation certifiée (Erickson Immigration Group, février 2026). Et ne suggérez jamais que la résidence donne le droit de travailler (leçon 2).

La sécurité des bâtiments fait partie de l'honnêteté. Après l'effondrement d'un immeuble à Batoumi en 2021, rue du 26-Mai, qui a fait neuf morts et a été lié à des modifications illégales, OC Media a noté que les architectes et les entreprises de construction ne sont pas soumis à licence en Géorgie. Renseignez-vous sur les permis et les projets passés du promoteur avant de vendre le moindre logement.

5. Connaissez votre client malgré tout

Les agents ne sont pas des entités assujetties à la loi anti-blanchiment, mais le NAPR l'est (MONEYVAL, décembre 2024). Le registre posera des questions à l'enregistrement, et une agence qui lui amène des acheteurs suspects ne tiendra pas longtemps. Au quotidien :

1. Identifiez chaque acheteur et chaque vendeur, et le véritable propriétaire derrière toute société.
2. Comprenez l'argent : d'où il vient et comment il va arriver.
3. Encaissez vos honoraires par virement bancaire, sur facture, jamais en espèces.
4. Gardez une trace de ce que vous avez vérifié.

Ce qui cause des ennuis

Pratique	Risque
Un étranger qui travaille sans permis de travail	Une amende de 2,000 GEL pour le travailleur et l'employeur, doublée puis triplée en cas de récidive (leçon 2)
Pas de contrat de commission écrit	Aucun taux légal sur lequel se rabattre, et un litige sur qui paie
Publier l'annonce d'un appartement sans l'extrait du Registre public	Vendre un bien que le vendeur ne possède pas, ou ne peut pas vendre
Des prix uniquement en USD dans les annonces	Un avertissement, puis des amendes de 1,000 et 5,000 GEL
Présenter un acompte off-plan comme « sûr »	Un acheteur qui perd un acompte non remboursable et vous en tient responsable
Montrer des terres agricoles à un acheteur étranger	Un achat que la loi restreint

Vos habitudes quotidiennes

• Pas de mandat sans contrat de commission écrit.
• Aucune annonce et aucun acompte sans l'extrait du Registre public.
• Chaque annonce affichée en GEL.
• Aucune promesse off-plan qui ne soit écrite dans le contrat du promoteur.
• Pas d'honoraires en espèces, et aucun client dont vous ne comprenez pas l'argent.

Ces règles évoluent : vérifiez la source officielle avant d'agir. Entraînez-vous avec la formation relation client.

Cette leçon est une information générale, pas un conseil juridique. CloserPass n'est affilié ni au NAPR ni à aucun organisme public en Géorgie.