Connaître le marché géorgien : Tbilissi et Batoumi

Le marché immobilier géorgien est en réalité deux marchés. Tbilissi est une capitale où la plupart des acheteurs sont des familles géorgiennes, avec des investisseurs en plus. Batoumi est une station balnéaire de la mer Noire où les étrangers achètent environ la moitié des appartements. Les prix, les acheteurs, les langues et les risques diffèrent. Connaître les deux, avec des chiffres sourcés, c'est ce qui donne confiance aux clients.

D'où viennent les données

Les chiffres du marché géorgien proviennent surtout de trois sources, telles que reprises par la presse :

• Galt & Taggart, un cabinet de recherche en investissement, avec des rapports mensuels sur Tbilissi et des enquêtes auprès des promoteurs de Batoumi.
• TBC Capital, cité pour les chiffres mensuels de Tbilissi.
• Colliers Georgia, cité pour les chiffres mensuels de Batoumi et les nationalités des acheteurs.

Les chiffres du NAPR sont en retard pour le neuf, car les logements sont souvent enregistrés tardivement : les ventes dans le neuf peuvent donc paraître plus faibles dans les données du registre que dans celles des promoteurs (Galt & Taggart). Citez toujours la source et la date quand vous donnez un chiffre.

Tbilissi

Volume. En 2025, Tbilissi a vendu 42,388 appartements, en hausse de 4.3 % : 20,961 dans le neuf (en hausse de 5.2 %) et 21,427 dans l'ancien (en hausse de 3.5 %) (Galt & Taggart, janvier 2026). Les enquêtes auprès des promoteurs montraient des ventes dans le neuf en hausse de 27.3 %, l'écart s'expliquant par le retard d'enregistrement.

Prix en décembre 2025 (Galt & Taggart, USD par mètre carré) :

Segment	Prix
Neuf, white frame	1,373 USD, en hausse de 4.0 %
Revente, projets récents	1,316 USD
Revente, projets anciens	environ 1,238 USD

Le « white frame » est un niveau de finition entre le gros œuvre brut et l'appartement clés en main, et c'est la base de comparaison des prix du neuf chez Galt & Taggart.

Prix du neuf par quartier (Galt & Taggart, décembre 2025) :

District	USD par m²
Vake	2,781
Saburtalo	1,613
Krtsanisi	1,575
Isani	1,358
Didube	1,352
Nadzaladevi	1,189
Didi Dighomi	1,076
Samgori	1,065
Gldani	1,038

Mtatsminda affichait 3,294 USD, mais sur un petit échantillon. Précisez-le si vous citez ce chiffre.

Loyers et rendement. Le loyer moyen était de 9.8 USD le m² par mois, pour un rendement locatif brut de 8.6 % (Galt & Taggart, décembre 2025).

2026 jusqu'ici. En juillet 2026, 4,409 appartements ont été vendus, en hausse de 22 %, pour 395 millions USD, en hausse de 24 %. Le prix moyen de janvier à juillet était de 1,348 USD le m², en hausse de 4 % (SOVA, septembre 2026, citant TBC Capital).

Qui achète. Colliers estimait les acheteurs de Tbilissi à environ 90 % de Géorgiens, 4 % d'Israéliens et 2 % de Russes (Commersant, décembre 2025). Le graphique de Galt & Taggart peut montrer une part géorgienne plus faible : citez donc Colliers nommément.

Perspectives. Galt & Taggart prévoyait une demande stable et une hausse des prix à un chiffre en 2026. Colliers ne prévoyait aucune baisse des prix.

Batoumi

Volume et valeur. En 2025, Batoumi a vendu 17,478 appartements, en hausse de 15 %, pour un marché d'environ 1.3 milliard USD, en hausse d'environ 24 % (Investor.ge, avril 2026, citant Galt & Taggart).

Prix. Le prix moyen clés en main était de 1,865 USD le m² en 2025, contre 1,699 USD en 2024 et 1,569 USD en 2023. Le Vieux Batoumi dépasse 3,000 USD, la périphérie est sous 1,500 USD.

Rendement. Le rendement brut est passé de 8.8 % à 7.4 %. Pour 2026, Galt & Taggart prévoyait des ventes dans le neuf stables et des prix en hausse de 4 % à 6 %.

2026 jusqu'ici.

• Premier semestre : 7,838 appartements, en hausse de 11.4 %, pour 507 millions USD, en hausse de 29 % (Eva Estate, août 2026, citant Colliers).
• Juin : 1,468 ventes, dont 47 % à des étrangers, moyenne du neuf à 1,455 USD le m², en hausse de 22.6 %, en partie tirée par des projets haut de gamme.
• Août : 1,235 ventes, en baisse de 4.3 %, pour 81 millions USD, avec 52 % d'acheteurs étrangers, devant les Géorgiens, et une moyenne pondérée du neuf de 1,386 USD le m² (Business Media Georgia, septembre 2026, citant Colliers).

Qui achète. Les étrangers ont réalisé 52 % des ventes de 2025, et les Israéliens 13 % du total (Investor.ge, avril 2026). La répartition de Colliers en décembre 2025 était de 50 % de Géorgiens, 16 % de Russes et 9 % d'Ukrainiens (Commersant). Dans l'enquête de Galt & Taggart auprès des promoteurs au premier trimestre 2026, les étrangers représentaient environ 63 % et les Européens environ 18 %, les acheteurs ukrainiens, russes et biélorusses étant comptés ensemble (Open4Business, octobre 2026). Investor.ge (octobre 2025) faisait état d'une demande croissante d'Israël et du Moyen-Orient et d'une demande russe en recul.

Le risque : le stock invendu. Les promoteurs de Batoumi étudiés comptaient environ 12,400 appartements invendus fin 2025, en hausse d'environ 14 % (Investor.ge, avril 2026). Les acheteurs ont une marge de négociation, et vous avez le devoir de vérifier le promoteur (leçon 4).

Tbilissi et Batoumi côte à côte

	Tbilissi	Batoumi
Ventes, 2025	42,388	17,478
Prix type	1,373 USD/m² neuf white frame (déc. 2025)	1,865 USD/m² moyenne clés en main (2025)
Rendement brut	8.6%	7.4%
Part des étrangers	Environ 10 % (Colliers)	Environ la moitié
Langues utiles	Géorgien, anglais, hébreu, russe	Russe, anglais, hébreu, ukrainien, géorgien

Les règles que tout agent doit connaître

• Appartements et biens non agricoles : les étrangers peuvent acheter librement, aux mêmes conditions que les Géorgiens (GRATA International, septembre 2025).
• Terres agricoles : réservées aux citoyens et entités géorgiens, sauf par héritage ou dans le cadre d'un plan d'investissement approuvé par le gouvernement pour une société géorgienne à capitaux étrangers.
• Off-plan : un acheteur peut être inscrit au NAPR comme futur propriétaire via un contrat de pré-achat, et la pleine propriété suit l'achèvement (Legal.ge, octobre 2026 ; leçon 6).
• Résidence : un bien d'au moins 150,000 USD, selon une évaluation certifiée, peut justifier une résidence temporaire depuis le 1er mars 2026 (Erickson Immigration Group). Il ne donne pas le droit de travailler (leçon 2).

Comment connaître votre secteur

1. Choisissez un quartier ou une partie de Batoumi et parcourez-le à pied : transports, écoles, front de mer, nouveaux projets.
2. Suivez Galt & Taggart, TBC Capital et Colliers dans la presse, et citez toujours la source et la date.
3. Apprenez les langues de vos acheteurs : le russe et l'anglais couvrent la plupart des demandes étrangères, l'hébreu aide avec les acheteurs israéliens.
4. Interrogez chaque promoteur sur ses projets passés, ses permis et son stock invendu.

Les prix et les règles évoluent vite : vérifiez la source officielle avant d'agir. Consultez la page Géorgie et les marchés pour voir ce que couvre CloserPass.

Cette leçon est une information générale, pas un conseil en investissement.