La licence AMI : conditions, frais et obligations

Le Portugal est plus simple que beaucoup de pays sur un point : il existe une seule licence nationale, délivrée par un seul organisme, sans examen. Il est aussi plus strict sur un autre : la licence s'accompagne d'une assurance, d'une preuve annuelle et de vraies amendes. Cette leçon vous guide pas à pas.

Qui a besoin de la licence

La loi 15/2013 soumet la médiation immobilière au Portugal à une licence de l'IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção). La loi appelle le titulaire de la licence une empresa de mediação imobiliária (entreprise de médiation immobilière). Il peut s'agir d'une société ou d'un entrepreneur individuel.

Si vous rejoignez une agence comme consultant, c'est l'agence qui détient la licence et vous travaillez sous celle-ci (leçon 2). Vous n'avez besoin de votre propre licence que si vous ouvrez votre propre entreprise. Ekonomista note qu'il n'existe aucune formation obligatoire pour ouvrir une agence.

Les deux conditions

L'article 5 de la loi ne fixe que deux conditions :

1. L'honorabilité commerciale (idoneidade comercial), pour la société et ses représentants légaux. L'article 6 exclut par exemple les sociétés insolvables et les personnes ayant fait l'objet de certaines condamnations pénales définitives au cours des cinq années précédentes. Doutor Finanças cite parmi elles les peines de prison pour fraude, corruption ou blanchiment. Vous attestez votre honorabilité par une déclaration sur l'honneur et un extrait de casier judiciaire.
2. Une assurance responsabilité civile d'au moins €150,000, ou une garantie financière ou un instrument équivalent (article 7). gov.pt confirme le même minimum. Une police souscrite dans un autre pays de l'Espace économique européen est acceptée.

Comment faire la demande

Doutor Finanças décrit les étapes dans son guide 2025. Vous pouvez faire la demande en ligne, à un guichet de l'IMPIC, ou via le Balcão do Empreendedor (le portail des services aux entreprises). Faites la demande avant de commencer à travailler, jamais après.

Vous aurez besoin de :

• Le formulaire de demande et la déclaration d'honorabilité.
• La liste des locaux ouverts aux clients.
• La police d'assurance et la preuve de paiement.
• En tant qu'entrepreneur individuel : votre pièce d'identité, votre déclaration de début d'activité et un extrait de casier judiciaire délivré pour « Mediação Imobiliária ».
• En tant que société : la liste des représentants légaux, leurs pièces d'identité et extraits de casier judiciaire, le numéro fiscal de la société et le code d'accès au certificat du registre du commerce.

Les demandeurs établis ailleurs dans l'Espace économique européen peuvent déposer leurs documents en portugais ou en anglais (FAQ de l'IMPIC).

Délai de décision. L'article 8 donne à l'IMPIC 20 jours pour se prononcer une fois le dossier reçu. Sans réponse dans ce délai, la demande est considérée comme tacitement approuvée. L'approbation ne prend effet qu'une fois les frais payés et l'assurance justifiée.

Combien cela coûte

Selon la FAQ de l'IMPIC, fondée sur l'arrêté 199/2013 :

Élément	Montant
Demande de licence	€100
Nouvelle demande après des frais impayés	€150
Redevance annuelle de régulation	€265, au prorata la première année
Duplicata d'une carte de représentant, ou d'un certificat	€25 chacun

Ajoutez la prime d'assurance, qui dépend de votre assureur. Doutor Finanças a confirmé les montants de €100 et €265 en novembre 2025.

Garder la licence active

La licence n'a pas de date d'expiration (article 4). Elle peut devenir caduque, être suspendue ou annulée si vous ne remplissez plus les conditions. Vos obligations annuelles et permanentes :

• Chaque mois de janvier, payez la redevance annuelle et prouvez que vous remplissez toujours les conditions, y compris une assurance valide. Doutor Finanças parle de renouvellement annuel.
• Informez l'IMPIC sous 30 jours lorsque vous ouvrez, déplacez ou fermez des locaux ouverts au public (article 14).
• Déclarez les changements concernant les données de votre société et les conditions, tenez à jour un registre des contrats de médiation, et fournissez à l'IMPIC toute information qu'il demande (article 20, tel que résumé par gov.pt).
• Mettre à disposition un livre de réclamations (livro de reclamações).
• Utilisez un contrat approuvé. Depuis le décret-loi 102/2017, les contrats de médiation types sont contrôlés par l'IMPIC. Si vous utilisez le modèle officiel de l'arrêté 228/2018, il vous suffit de le déposer auprès de l'IMPIC au moins 5 jours ouvrés avant la première utilisation. Votre propre modèle doit d'abord être approuvé par l'IMPIC. Sauter cette étape peut coûter €500 à €2,500 (Imojuris).
• Respectez vos obligations anti-blanchiment en tant qu'entité assujettie, notamment désigner un responsable de la conformité et déclarer les transactions chaque trimestre (leçon 4, FAQ de l'IMPIC).

Votre numéro partout

L'article 13 impose que la dénomination de la société et son numéro de licence figurent dans chaque bureau ouvert au public et sur les contrats, la correspondance, les publications et toute la publicité. Seules les sociétés titulaires d'une licence peuvent utiliser les mots mediação imobiliária dans leur dénomination.

En tant que consultant, vérifiez que le numéro AMI de votre agence figure sur vos cartes de visite, vos publications et chaque annonce.

Amendes

Le texte original de 2013 fixe ces fourchettes (article 32). La loi a été modifiée depuis : vérifiez la version consolidée avant de vous fier à un montant exact.

Manquement	Fourchette d'amende
Exercer la médiation sans licence, entre autres	€5,000 à €30,000
Manquer aux obligations envers les clients (article 17) ou aux règles sur les avances (article 19)	€2,500 à €25,000
Ne pas déclarer ses bureaux, ou recevoir des clients à domicile	€1,000 à €10,000
Absence du numéro de licence ou de la dénomination sur les documents et annonces, entre autres	€750 à €5,000
Autres obligations, comme certaines règles de déclaration	€500 à €2,500

Pour les deux catégories les plus graves, l'IMPIC peut ajouter la fermeture des locaux ou une interdiction d'exercer pendant deux ans au maximum. La tentative et la négligence sont aussi sanctionnées, avec des plafonds réduits de moitié.

Étape par étape

1. Choisissez votre modèle : consultant sous une agence, entrepreneur individuel ou société.
2. Obtenez votre NIF, votre NISS et votre déclaration d'activité (leçon 2).
3. Obtenez votre extrait de casier judiciaire et signez la déclaration d'honorabilité.
4. Souscrivez l'assurance : au moins €150,000.
5. Faites la demande à l'IMPIC et payez les frais de €100, puis la redevance annuelle.
6. Déposez votre modèle de contrat auprès de l'IMPIC.
7. Mettez en place la LBC (lutte anti-blanchiment) : responsable de la conformité, fiches clients, rapports trimestriels.
8. Mettez votre numéro AMI sur chaque annonce, carte et contrat.
9. Notez dans votre agenda chaque mois de janvier la redevance et la preuve des conditions.

Les règles et les frais changent : vérifiez auprès de l'IMPIC avant d'agir. Entraînez-vous avec la formation vente.

Cette leçon est une information générale, pas un conseil juridique.