Une transaction de A à Z au Portugal

Une vente au Portugal passe par plusieurs mains : vous, souvent un avocat ou un solicitador, la banque, l'administration fiscale, un notaire ou un guichet Casa Pronta, et le registre foncier. Votre valeur, c'est de connaître l'ordre des étapes, de tenir tout le monde dans les délais et de veiller à ce que personne ne soit surpris par un avis d'imposition. Cette leçon suit une revente, puis détaille une transaction en euros.

Qui fait quoi

• Vous, le consultant : contrat de médiation, marketing, visites, offre, identification des clients, coordination.
• L'avocat ou le solicitador de l'acheteur : vérifie les documents, rédige ou relit le CPCV, réserve la date de l'acte.
• La banque : évalue le logement et accorde le crédit.
• L'administration fiscale (Finanças) : émet les avis de paiement de l'IMT et du droit de timbre, que l'acheteur règle avant l'acte.
• Le notaire ou Casa Pronta : l'acte public de vente. Casa Pronta est le guichet unique du registre foncier.
• Le registre foncier (conservatória do registo predial) : inscrit le nouveau propriétaire et l'éventuelle hypothèque.

Une revente, étape par étape

1. Contrat de médiation. Signé et écrit, avec les honoraires et le taux de TVA (leçon 4).
2. Offre et réservation. Beaucoup d'agences prennent une réservation pour arrêter les visites. Nous n'avons trouvé aucune règle légale spécifique : notez par écrit le montant, le délai pour signer le CPCV et si elle est remboursable.
3. Identification. Selon les règles de l'IMPIC, identifiez les deux parties et tout bénéficiaire effectif avant le CPCV (leçon 4).
4. Vérifications. L'avocat obtient la certidão permanente (propriétaire, hypothèques, saisies), la caderneta predial (données fiscales), le certificat énergétique et l'historique des licences auprès de la mairie. Depuis 2024, la licença de utilização n'est plus exigée lors de l'acte (Montepio), mais une licence manquante peut toujours bloquer un crédit.
5. CPCV et sinal. Voir ci-dessous.
6. Accord de crédit. La banque accorde le prêt avant que la date de l'acte ne soit fixée.
7. IMT et droit de timbre. L'acheteur dépose la déclaration d'IMT (Modelo 1) et paie, au plus tard le jour ouvré suivant l'émission de l'avis, toujours avant l'acte (Portal das Finanças).
8. Acte et enregistrement. Chez un notaire, ou à Casa Pronta où la vente et l'enregistrement se font en une seule séance.
9. Vos honoraires. Dus à la conclusion de la transaction, ou au CPCV si votre contrat de médiation le prévoit (loi 15/2013, article 19).

Le CPCV et le sinal

Le contrato-promessa de compra e venda (CPCV) est la promesse d'achat et de vente. Le guide de Montepio de septembre 2026 explique :

• Il est écrit et signé par les deux parties. La loi prévoit la reconnaissance des signatures en présence, à laquelle les parties peuvent renoncer dans le contrat.
• Il doit indiquer les parties, le bien et ses références au registre et au cadastre fiscal, le prix et les modalités de paiement, le sinal, le délai de l'acte, le fait que le logement est vendu libre de charges, sa licence d'urbanisme et son certificat énergétique.
• Le sinal (acompte) se négocie librement, généralement de 10% à 20% du prix, et il est déduit lors de l'acte.
• La règle du double remboursement. Selon l'article 442 du Code civil, un acheteur qui se retire perd le sinal. Un vendeur qui se retire doit le rembourser au double. On peut aussi demander à un tribunal d'imposer la vente (execução específica).

Veillez à ce que le sinal soit payé par virement bancaire et inscrit dans le CPCV.

Le crédit immobilier

Le Banco de Portugal a durci ses recommandations à partir du 1er août 2026 (Dinheiro Vivo) :

• Quotité de financement : jusqu'à 90% pour une résidence principale, 80% pour les autres usages.
• Taux d'endettement : remboursements jusqu'à 45% du revenu de l'emprunteur, contre 50% auparavant.
• Durée : jusqu'à 40 ans si l'emprunteur le plus âgé a 35 ans ou moins, 35 ans sinon.

Même un résident a donc généralement besoin d'au moins 10% du prix en apport, plus les taxes et les frais.

IMT et droit de timbre en 2026

L'acheteur paie l'IMT (le droit de mutation) et le droit de timbre (imposto do selo) de 0.8%, tous deux sur la valeur imposable de l'IMT (Portal das Finanças). Le guide fiscal 2026 de PwC donne les tranches d'IMT pour le Portugal continental :

Valeur imposable	Résidence principale (HPP)	Résidence secondaire ou locative
Jusqu'à €106,346	0%	1%
€106,346 à €145,470	2%	2%
€145,470 à €198,347	5%	5%
€198,347 à €330,539	7%	7%
€330,539 à €660,982	8%	8%
€660,982 à €1,150,853	6% forfaitaire	6% forfaitaire
Au-delà de €1,150,853	7.5% forfaitaire	7.5% forfaitaire

Les taux jusqu'à €660,982 sont marginaux : chaque tranche du prix est imposée à son propre taux. Au-delà, un taux unique s'applique à la totalité du prix. Les acheteurs de 35 ans ou moins qui achètent leur première résidence principale peuvent bénéficier d'une exonération jusqu'à €330,539 (PwC). Madère et les Açores appliquent des tranches différentes, que nous ne traitons pas ici.

Non-résidents. Depuis fin mai 2026, en vertu du décret-loi 97/2026, un acheteur qui n'est pas résident fiscal paie un taux forfaitaire de 7.5% sur un logement, sans tranches (Financial Options). Les instructions de l'administration fiscale de septembre 2026, reprises par idealista, précisent qu'un acheteur qui était résident auparavant paie les taux normaux, et qu'un acheteur qui devient résident dans les deux ans peut réclamer la différence dans les six mois. Un remboursement est aussi possible si le logement est loué à un loyer modéré (jusqu'à €2,300 par mois) dans les six mois et pendant 36 mois au cours des cinq premières années.

Exemple chiffré : un appartement à Lisbonne

Un couple achète un appartement à Lisbonne pour €400,000, avec un crédit, comme résidence principale. Le contrat de médiation prévoit 5% hors TVA, payés par le vendeur. Le sinal et le choix de Casa Pronta sont des exemples.

Élément	Calcul	Montant
Sinal à 10% (exemple)	400,000 x 10 %	€40,000
Apport minimum à 90% de quotité (le sinal compte)	400,000 x 10 %	€40,000
IMT, résidence principale	0 + 782.48 + 2,643.85 + 9,253.44 + (69,461 x 8%)	€18,236.65
Droit de timbre sur l'achat	400,000 x 0.8%	€3,200
Casa Pronta avec crédit	Tarif fixe (Kinvest)	€700
Honoraires d'agence, payés par le vendeur	400,000 x 5 %	€20,000
L'IVA sur les honoraires	20,000 x 23 %	€4,600

Calcul de l'IMT : rien sur les premiers €106,346, puis 2% sur les €39,124 suivants, 5% sur €52,877, 7% sur €132,192 et 8% sur les derniers €69,461.

Même appartement, acheteur non résident. 400,000 x 7.5% = €30,000 d'IMT, soit environ €11,763 de plus. Montrez-le aux clients étrangers avant qu'ils ne fassent une offre. Personne n'aime les surprises le jour de l'acte.

La banque ajoute ses propres frais et les taxes sur le prêt. Demandez sa fiche de coûts écrite.

L'acte : notaire ou Casa Pronta

Casa Pronta réalise la vente et l'inscription au registre foncier en un seul rendez-vous à un guichet du registre. Le guide de Kinvest d'octobre 2026 indique des tarifs fixes de €375 avec un seul acte d'enregistrement (achat comptant) et €700 avec plusieurs (achat plus hypothèque), plus €50 par bien supplémentaire. L'IMT et le droit de timbre se paient à part. Avec tous les documents prêts, un rendez-vous peut souvent être fixé en environ cinq jours ouvrés.

Chez un notaire, les frais dépendent de l'acte. Le notaire ou l'avocat dépose ensuite l'enregistrement. Dans les deux cas, l'acheteur n'est protégé qu'une fois l'achat enregistré.

Vente sur plan et constructions neuves

Pour un achat sur plan, le CPCV est le document central. Montepio conseille d'y joindre le descriptif technique de la construction et toute condition liée aux travaux. Deux points à surveiller en 2026 :

• TVA à 6%. Le décret-loi 97/2026 permet de construire certains logements neufs avec une TVA de 6% au lieu de 23%, pour des résidences principales vendues jusqu'à €660,982. Un acheteur qui n'emménage pas dans les six mois s'expose à une majoration d'IMT de 10% (ECO).
• Paiements échelonnés. Nous n'avons pas pu confirmer d'obligation légale générale pour les promoteurs de garantir les paiements échelonnés des acheteurs, comme il en existe en Espagne. Demandez au promoteur quelle garantie il offre, et faites-la vérifier par l'avocat de l'acheteur.

Les taux d'imposition varient selon la date et la résidence : vérifiez la source officielle avant d'agir. Entraînez-vous avec la formation vente.

Cette leçon est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal.