Argent et évolution de carrière au Portugal

Vous avez appris les règles, le marché et la transaction. Cette dernière leçon porte sur votre propre argent : ce que vous gagnez vraiment sur une vente, ce que vous devez en impôts, comment choisir la bonne agence et comment progresser ensuite.

Le calcul de la commission

Aucune loi ne fixe les honoraires au Portugal. Ekonomista indiquait en septembre 2026 que les agences facturent 2% à 6%, 5% étant le taux le plus cité dans les grands réseaux, et que les consultants conservent généralement 40% à 50% des honoraires de l'agence. La TVA de 23% s'ajoute, et la TVA ne fait jamais partie de votre split : elle appartient à l'État, comme le disait le consultant cité par Postal.

Les partages ci-dessous sont des exemples. C’est votre propre contrat qui décide.

Exemple 1 : un appartement en revente à Porto, €300,000, honoraires de 5% hors TVA, votre part 45%.

1. Honoraires d'agence : 300,000 x 5% = €15,000
2. TVA facturée au vendeur : 15,000 x 23 % = €3,450
3. Votre part : 15,000 x 45% = €6,750, avant vos propres impôts

Exemple 2 : une villa en Algarve, €900,000, honoraires de 5%, partagés 50/50 avec l'agence de l'acheteur, votre part 40%.

1. Honoraires totaux : 900,000 x 5% = €45,000
2. La moitié de votre agence : €22,500
3. Votre part : 22,500 x 40 % = €9,000

Exemple 3 : une location longue durée, €1,500 par mois, honoraires d'un mois et demi de loyer.

ECO indiquait en 2020 que les réseaux facturaient un mois et demi à deux mois de loyer. Honoraires : €2,250 plus €517.50 de TVA. Avec une part de 45%, vous touchez €1,012.50. Les locations rapportent moins, mais elles amènent des bailleurs qui pourront vendre plus tard.

Faites vos propres calculs avec le calculateur de commission.

Impôts et Sécurité sociale en recibos verdes

En tant que consultant indépendant, vous gérez quatre choses :

• TVA. La CGD explique que vous pouvez rester exonéré au titre de l'article 53 du Code de la TVA tant que votre chiffre d'affaires de l'année précédente reste inférieur ou égal à €15,000. Entre €15,000 et €18,750, vous passez au régime normal de TVA le 1er janvier de l'année suivante. Au-delà de €18,750, vous basculez immédiatement, dès la facture qui a franchi le seuil. Une fois au régime normal, vous ajoutez 23% à vos factures et le reversez à l'État, moins la TVA sur vos dépenses.
• Retenue d'IRS. Votre agence retient généralement l'IRS (impôt sur le revenu) sur chaque paiement. La CGD indique que depuis janvier 2025, le taux pour les activités professionnelles de l'article 151 du Code de l'IRS est passé de 25% à 23%, avec la possibilité de garder 25%. L'exonération des petits revenus ne couvre pas les commissions d'intermédiation, comme l'ordre des comptables OCC l'a confirmé pour les consultants immobiliers.
• Déclaration annuelle d'IRS. Vos revenus relèvent de la catégorie B. Dans le régime simplifié, Doutor Finanças explique que 75% des revenus des activités du tableau de l'article 151 sont imposés, et que 15% du revenu brut doit être justifié par des dépenses. Demandez à votre comptable quel code d'activité correspond à votre travail, car le coefficient en dépend. Les retenues comptent comme des acomptes.
• Sécurité sociale. 21.4% sur 70% de ce que vous facturez, déclarés chaque trimestre, après une exonération totale pendant vos 12 premiers mois (Ekonomista, 2026).

Exemple en troisième année (indépendant, TVA normale)	Montant
Commissions facturées à l'agence	€40,000
TVA ajoutée (23%)	€9,200, reversés à l'État moins la TVA sur les dépenses
IRS retenu par l'agence (23%)	€9,200, un acompte sur votre impôt annuel
Assiette de la Sécurité sociale (70%)	€28,000
Sécurité sociale (21.4%)	environ €5,992 pour l'année, soit environ €499 par mois
Revenu imposé dans le régime simplifié (75%, si votre code est éligible)	€30,000

Prenez un contabilista certificado (comptable certifié) dès votre premier mois. Une déclaration oubliée coûte plus cher que ses honoraires.

Comment choisir une agence

La page d'Indeed (314 salaires déclarés, mise à jour en octobre 2026) affiche une moyenne d'environ €2,890 par mois pour les consultants, la plupart entre €1,079 et €7,739. Ekonomista souligne que ce type d'estimation de revenus n'est pas confirmé par des statistiques publiques. Prenez-les comme point de départ, puis demandez :

1. Quel est mon partage, sur mes propres mandats, sur les leads de l’agence et sur les ventes partagées ?
2. Quand suis-je payé ? À l'acte, au CPCV ou quand l'agence est payée ?
3. Qu’advient-il de mes ventes si je pars avant leur conclusion ?
4. Quel est votre numéro AMI, et quel modèle de contrat utilisez-vous ?
5. Qui est votre responsable de la conformité, et comment faites-vous les vérifications d'identité ?
6. Quels leads, portails, formations et bureaux fournissez-vous, et que dois-je payer ?
7. Qui retient mon IRS, et à quel taux ?
8. Si je suis hors UE : le contrat appuiera-t-il ma demande de visa ?

Faites inscrire les réponses dans votre contrat de collaboration. Comparez les employeurs dans les agences CloserPass.

Faire évoluer votre carrière

• Spécialisez-vous. Biens haut de gamme, constructions neuves, une nationalité ou une langue, ou la location pour les bailleurs.
• Obtenez des certifications. Ekonomista note que l'association APEMIP propose une certification volontaire avec un annuaire public des consultants certifiés.
• Dirigez une équipe. Si vous recrutez plus tard des consultants juniors, mettez chaque split par écrit.
• Construisez votre propre marque avec des points marché sourcés et les avis de clients satisfaits.

Ouvrir votre propre agence AMI

Quand vous serez prêt, voici la liste de contrôle (leçons 3 et 4) :

1. Choisissez la forme : entrepreneur individuel ou société.
2. Une assurance d'au moins €150,000 et un casier judiciaire vierge (Doutor Finanças).
3. Licence IMPIC : €100 pour la demande, €265 par an, avec justificatifs des conditions chaque mois de janvier.
4. Modèle de contrat : déposez le modèle officiel de l'arrêté 228/2018 auprès de l'IMPIC au moins 5 jours ouvrés avant de l'utiliser (Imojuris).
5. Lutte contre le blanchiment : nommez un responsable de la conformité, informez l'IMPIC dans les 60 jours ouvrés, formez le personnel, conservez les dossiers 7 ans et déclarez les transactions chaque trimestre (IMPIC).
6. Numéro AMI sur la porte, sur chaque contrat et chaque annonce.

Avant de commencer : liste de contrôle finale

• Je connais ma voie pour travailler légalement : enregistrement UE ou le bon visa avant l'arrivée.
• J’ai obtenu ou demandé mon NIF et NISS.
• Je connais le numéro AMI et le modèle de contrat de mon agence.
• J'ai déclaré mon activité et je connais mes obligations en matière de TVA, IRS et Sécurité sociale d'indépendant.
• Je sais énumérer les mentions obligatoires d'un contrat de médiation écrit.
• Je sais effectuer les contrôles vérifications d'identité avant le CPCV et je n'accepte jamais d'espèces de €3,000 ou plus.
• Je sais expliquer le sinal et la règle du double remboursement.
• Je sais estimer l'IMT et le droit de timbre pour un résident et un non-résident.
• J’ai un plan sur 90 jours et un créneau de prospection quotidien.
• J’ai mon partage et mes dates de paiement par écrit.

Les taux et les règles changent, vérifiez donc la source officielle avant d’agir.

Passer le quiz final

Vous êtes prêt. Testez-vous avec le quiz final sur le Portugal : des questions sur chaque thème, chacune corrigée avec sa source. Consultez ensuite les postes ouverts.

Cette leçon est une information générale, pas un conseil fiscal ou juridique.