S’installer : registres régionaux, formation et statut

Dans beaucoup de pays, cette leçon porterait sur un examen et une licence. L’Espagne est différente. Il n’y a pas de licence nationale, mais l’endroit où vous travaillez et la manière dont vous travaillez déterminent ce que vous devez faire. Voici le tableau complet, région par région.

Pourquoi il n’y a pas de licence nationale

Le décret-loi royal 4/2000 (article 3) a ouvert l’intermédiation immobilière à tous, sans diplôme ni adhésion à un ordre. Selon Consumer, le dernier concours d’accès au titre officiel d’Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) a eu lieu le 9 avril 2000.

Le titre d’API et les Colegios de APIs existent toujours. L’adhésion est facultative. Certains agents l’utilisent comme gage de qualité, et à Valence les membres d’un collège relèvent de leurs propres règles plutôt que du registre régional. Le logement est une compétence régionale, certaines régions ont donc créé leurs propres registres. L’OCU citait en janvier 2026 Madrid, les Canaries et la Navarre comme régions dotées d’un registre facultatif.

Les régions en un coup d’œil

Région	Registre	Statut en octobre 2026
Catalogne	Registre AICAT (loi 18/2007, décret 12/2010)	Obligatoire
Communauté valencienne	Registre RAI (décret 98/2022)	Obligatoire, certaines conditions annulées en 2025
Andalousie	Registre des agents spécialisés (loi 5/2025)	Créé par la loi, ouverture non confirmée
Îles Baléares	Registre officiel (loi 3/2024)	Facultatif

Catalogne : AICAT

Toute personne qui intervient régulièrement et contre rémunération dans des ventes ou des locations en Catalogne doit s’inscrire. La page de procédure de la Generalitat fixe ces conditions :

• Formation : un diplôme lié (comme le droit, l’économie, la gestion, l’architecture ou l’ingénierie du bâtiment), ou des certificats de formations reconnues sur des sujets immobiliers. Dans une société, les dirigeants et le responsable de chaque agence doivent la remplir.
• Un local ouvert au public, avec ses autorisations, sauf si vous travaillez uniquement en ligne.
• Une assurance responsabilité civile d’au moins €100,000 par sinistre et €600,000 par an par agence, ou €150,000 et €1,000,000 pour une activité uniquement en ligne.
• Une garantie d’au moins €60,000 par an par agence, ou €300,000 par agent pour une activité uniquement en ligne.

Vous faites la demande en ligne, avec la police d’assurance, la preuve de la garantie et la preuve de formation. Il n’y a aucuns frais. L’inscription est à durée indéterminée, sans renouvellement, mais vous devez mettre à jour vos données à chaque changement. Vous affichez ensuite le badge et le numéro officiels sur la plaque de votre agence, vos documents et toutes vos publicités.

Communauté valencienne : décret 98/2022

Le registre valencien est obligatoire depuis le 16 octobre 2022 pour toute personne qui intervient, conseille ou gère des ventes, locations, échanges ou cessions de droits immobiliers. Points clés de la FAQ de la Generalitat :

• Formation : des certificats d’au moins 200 heures d’enseignement sur des sujets immobiliers, délivrés par des centres publics, des universités ou des centres agréés.
• Chaque agence doit avoir un responsable qui remplit la condition de formation. Une même personne ne peut superviser plus de trois agences.
• Les agents exerçant uniquement en ligne doivent avoir une adresse physique dans la région.
• Vous faites la demande en ligne.

La décision de 2025. En janvier 2025, la Haute Cour de Valence (TSJCV) a partiellement fait droit à un recours de l’autorité de la concurrence, la CNMC. Elle a annulé la garantie de €60,000, l’assurance responsabilité civile de €100,000 et d’autres exigences. Le registre lui-même a été maintenu. La décision pouvait faire l’objet d’un pourvoi devant la Cour suprême : demandez à la Generalitat ce qui s’applique le jour de votre inscription.

Andalousie : loi 5/2025

La loi andalouse 5/2025 sur le logement crée un registre des agents immobiliers spécialisés du secteur résidentiel, que le préambule qualifie d’obligatoire. L’article 52 exige :

• Le titre d’API, un diplôme pertinent, quatre ans d’expérience justifiée, ou l’adhésion à un collège d’agents.
• Au moins 100 heures de formation spécifique au cours des quatre dernières années, pour le chef d’entreprise et 50 % du personnel.
• Une garantie ou une assurance, et un casier vierge en lien avec l’activité.

Une disposition finale renvoie le lancement du registre à une étape ultérieure. Nous n’avons pas pu confirmer son ouverture en octobre 2026. Conservez dès maintenant les preuves de votre expérience et de votre formation.

Îles Baléares : un registre facultatif

La loi 3/2024 a créé un registre officiel que le gouvernement des Baléares décrit comme facultatif. Les agents inscrits doivent justifier d’une formation, d’une garantie d’au moins €60,000 par an et d’une assurance de €100,000 par sinistre et €600,000 par an, et ils affichent un badge et une plaque.

Étape par étape

1. Choisissez votre région et votre modèle. Agence physique, uniquement en ligne, salarié ou indépendant.
2. Obtenez votre NIE (formulaire EX-15, taxe de €9.84, voir leçon 2).
3. Choisissez votre statut.
   • Salarié : l’agence vous inscrit à la Sécurité sociale.
   • Autónomo : déposez le formulaire de recensement fiscal 036 ou 037 auprès de l’Agence fiscale, puis affiliez-vous au régime des travailleurs indépendants (RETA). Les nouveaux autónomos paient un forfait de €80 par mois pendant les 12 premiers mois (Billeo) ; ensuite, les minimums 2026 vont de €200 à €590 par mois selon la tranche de revenus (El Derecho).
4. Suivez la formation exigée par votre région : 200 heures à Valence, 100 heures en Andalousie une fois le registre ouvert, des formations reconnues en Catalogne.
5. Souscrivez une assurance et une garantie en Catalogne, ou aux Baléares si vous vous inscrivez.
6. Inscrivez-vous en ligne et attendez votre numéro.
7. Affichez votre numéro sur l’agence, les documents et chaque annonce.
8. Tenez vos données à jour à chaque changement d’agence, de personnel ou d’assureur.

Si vous rejoignez une agence, son inscription couvre le personnel qui fait seulement visiter des biens pour elle. Demandez-lui son numéro.

Les règles régionales évoluent vite, vérifiez donc la source officielle avant d’agir. Entraînez-vous avec les exercices sur les règles en Espagne et lisez Comment devenir agent immobilier en Espagne.

Cette leçon est une information générale, pas un conseil juridique.