Les règles à suivre au quotidien en Espagne

Les règles pour les agents en Espagne sont plus légères que sur beaucoup de marchés, mais celles qui existent sont appliquées. La plupart des problèmes viennent d’un mandat fragile, d’une annonce bâclée, d’espèces ou d’honoraires facturés à la mauvaise personne. Cette leçon transforme les règles en habitudes quotidiennes.

1. Obtenez d’abord un mandat écrit

Votre contrat avec le vendeur est la nota de encargo. Sans elle, vous aurez du mal à prouver votre droit à des honoraires. Le décret catalan 12/2010 la considère comme le document qui lance le travail de l’agent, et le registre des Baléares en fixe un contenu minimal.

Une nota de encargo solide indique :

• Les parties, le bien et ses références au registre foncier (Registro de la Propiedad).
• Le prix demandé.
• Les honoraires, et s’ils sont hors TVA ou TVA comprise.
• Quand les honoraires sont dus. L’OCU conseille à la signature de l’acte.
• S’il est exclusif, et pour combien de temps. L’OCU a relevé des exclusivités de 3 à 6 mois, parfois avec renouvellement automatique.

Soyez équitable sur l’exclusivité. La Cour suprême a admis les mandats exclusifs, mais les tribunaux les contrôlent au regard du droit de la consommation : rédaction claire, durée déterminée, travail réel de l’agence et indemnité proportionnée. Le ministère de la Consommation note que les tribunaux jugent généralement excessives les pénalités supérieures à la moitié des honoraires lorsqu’un propriétaire vend par lui-même. Un modèle qui facture 100 % dans ce cas est risqué.

Faites aussi signer un bon de visite à chaque acheteur à qui vous faites visiter.

2. Gardez des annonces irréprochables

• Étiquette énergétique. L’OCU indique que la classe et l’étiquette d’efficacité énergétique doivent figurer dans toutes les annonces de vente et de location. Demandez le certificat au propriétaire avant de publier.
• Numéro d’inscription. En Catalogne, votre badge et votre numéro AICAT figurent sur toutes vos publicités.
• Locations saisonnières. Depuis le 1er juillet 2025, les locations de courte durée doivent avoir un numéro du registre unique des locations national affiché sur l’annonce, et les plateformes de réservation doivent l’exiger.
• Pas de promesses intenables. N’annoncez pas de « golden visa » (il a pris fin le 3 avril 2025) ni une licence touristique que vous n’avez pas vérifiée. Depuis avril 2025, un nouvel appartement touristique dans un immeuble nécessite l’accord des trois cinquièmes des copropriétaires (Cuatrecasas).

3. Connaissez votre client

Selon la loi 10/2010, les agents qui interviennent dans des ventes immobilières sont des entités assujetties. Le SEPBLAC, la cellule de renseignement financier espagnole, les supervise. Le décret-loi royal 7/2021 a étendu l’obligation aux locations de €10,000 ou plus par mois (Garrigues).

Vos obligations, en pratique :

1. Identifiez chaque client avec un document officiel.
2. Identifiez le bénéficiaire effectif lorsque l’acheteur est une société ou un trust.
3. Demandez d’où vient l’argent, et renforcez les contrôles lorsque le risque est plus élevé.
4. Conservez une trace de ce que vous avez vérifié.
5. Déclarez les transactions suspectes au SEPBLAC, sans en informer le client.

Demandez à votre agence sa procédure écrite et le nom de son responsable conformité.

4. Pas d’espèces

La loi 11/2021 limite les paiements en espèces à €1,000 lorsqu’une entreprise ou un professionnel est impliqué (€10,000 pour les particuliers non résidents n’agissant pas à titre professionnel). Fractionner un paiement ne permet pas de contourner la limite. Encaissez vos honoraires par virement bancaire contre facture, à chaque fois.

5. En location, c’est le bailleur qui paie

La loi sur le logement 12/2023 a modifié la loi sur les baux urbains : pour les locations de logement de longue durée, les frais d’agence et de contrat sont payés par le bailleur. Ne facturez pas aux locataires des « frais de recherche », des « frais de gestion » ni aucun autre nom pour la même chose.

Le ministère de la Consommation a averti en février 2024 que ces frais peuvent constituer des infractions graves, sanctionnées par des amendes de €10,001 à €100,000, ou de quatre à six fois le profit illicite. En octobre 2024, il a ouvert des enquêtes sur plusieurs agences.

Ce qui vaut aux agents des amendes ou une suspension

Pratique	Risque
Facturer les locataires d’une location de logement de longue durée	Amendes du droit de la consommation (voir ci-dessus)
Clauses d’exclusivité ou de pénalité abusives	Clause annulée, honoraires perdus
Travailler en Catalogne sans inscription	Sanctions ; les agents inscrits peuvent être suspendus selon la loi 18/2007
Accepter des espèces au-delà de la limite	Amendes fiscales selon la loi 11/2021
Négliger les contrôles anti-blanchiment	Sanctions selon la loi 10/2010
Annonces sans étiquette énergétique	Infraction aux règles de consommation et d’énergie

Vos habitudes quotidiennes

• Pas de visite sans mandat signé.
• Pas d’annonce sans étiquette énergétique et, si nécessaire, votre numéro d’inscription.
• Pas d’offre sans pièce d’identité et vérification de l’origine des fonds.
• Pas de paiement en espèces.
• Pas d’honoraires facturés à un locataire de longue durée.

Ces règles changent, vérifiez donc la source officielle avant d’agir. Entraînez-vous avec les exercices sur les règles en Espagne et les compétences clients. Pour les honoraires, voir la commission de l’agent en Espagne.

Cette leçon est une information générale, pas un conseil juridique.