Connaître le marché espagnol : côtes, villes et acheteurs

L’Espagne n’est pas un seul marché. Un studio dans la ville de Málaga, une villa sur le Golden Mile de Marbella et un bungalow à Torrevieja attirent des acheteurs différents, à des prix différents, pour des raisons différentes. Connaître ces différences, c’est ce qui inspire confiance aux clients.

Vue d’ensemble

L’INE a recensé 714 237 ventes de logements en Espagne en 2025, en hausse de 11,5 % par rapport à 2024. Au T2 2026, les registres fonciers ont enregistré un prix moyen record de €2,487 par m², et les étrangers ont réalisé un record de 15,98 % des achats (Registradores).

La demande étrangère se concentre sur les côtes et les îles. Au T2 2026, la part des étrangers était de 46,43 % dans la province d’Alicante et de 37,01 % dans la province de Málaga, les deux plus élevées d’Espagne. Les principaux acheteurs étrangers au niveau national étaient britanniques, néerlandais, allemands et marocains, suivis des Roumains, Italiens, Français et Polonais.

Beaucoup d’acheteurs étrangers vivent et travaillent déjà en Espagne. D’autres sont des non-résidents qui achètent une résidence secondaire. Demandez tôt dans quelle catégorie se trouve votre client : impôts, prêts et démarches diffèrent.

Costa del Sol : Málaga et le Triangle d’or

La ville de Málaga est un pôle technologique, culturel et de télétravail, avec un aéroport international et un train à grande vitesse vers Madrid. idealista situait la ville au niveau record de €3,938 par m² en août 2026, en hausse de 5,1 % sur un an. Le district Este (El Limonar, Pedregalejo, El Palo) était le plus cher, à environ €4,990.

Marbella, Benahavís et Estepona forment le Triangle d’or. Les données notariales citées par Brainsre donnaient ces moyennes pour 2025 :

Ville	Moyenne 2025	Évolution annuelle	Acheteurs étrangers
Marbella	€4,424 par m²	+7.67%	environ 62 %
Estepona	€3,214 par m²	+10.89%	environ 71 %

À Marbella, les Britanniques arrivaient en tête (12,4 % des achats), suivis des Suédois et des Néerlandais. À Estepona, les Néerlandais étaient en tête (16,8 %). Estepona a connu la plus forte croissance du Triangle, portée par les constructions neuves le long du New Golden Mile.

Découvrez Marbella, Estepona et Málaga.

Costa Blanca : la province d’Alicante

La Costa Blanca est moins chère. Registradores situait la province d’Alicante à €2,267 par m² au T2 2026, contre €3,347 pour la province de Málaga. Au sein de la province, les données de pisos.com de juin 2026 montrent une nette différence :

• Le Nord (Calpe environ €4,029, Altea environ €3,564, Jávea environ €3,388 par m²) : villas et vues sur la mer, prisés des acheteurs néerlandais, belges, britanniques, allemands et scandinaves.
• Benidorm (environ €3,699) : une capitale touristique de tours pour les investisseurs locatifs et les retraités.
• Le Sud (Torrevieja environ €2,751, Orihuela environ €3,117) : golf, bungalows et prix d’entrée.
• La ville d’Alicante (environ €2,614) : une demande toute l’année de la part des résidents.

Les données notariales plaçaient les Néerlandais en tête des acheteurs étrangers non résidents en 2025, et idealista a constaté que Jávea, Torrevieja et Dénia étaient leurs principales recherches sur la Costa Blanca. Voir Alicante et la Costa Blanca.

Qui achète, et pourquoi

• Les acheteurs en quête de mode de vie et de retraite venus d’Europe du Nord veulent du soleil, du golf, des soins de santé et des vols vers leur pays.
• Les familles et les télétravailleurs choisissent Málaga, Estepona ou la ville d’Alicante pour les écoles et la vie à l’année.
• Les investisseurs regardent les rendements. idealista situait le rendement locatif brut national à 6,5 % au T2 2026, et Málaga à environ 5,2 %.
• Les acheteurs haut de gamme à Marbella veulent des constructions neuves rares et des résidences de marque.

Depuis le 3 avril 2025, l’achat d’un logement ne donne plus droit à un visa de résident (La Moncloa). Vendez le bien sur ses propres atouts.

Sur plan, revente et location

Sur plan. Les données de Savills publiées en juillet 2026 montrent que certains programmes de la Costa del Sol vendent 30 % à 50 % des logements avant le début des travaux. Les acheteurs veulent des garanties, des paiements échelonnés et une date de livraison claire (leçon 6).

Revente. La plupart des ventes portent sur des logements anciens : en décembre 2025, l’INE a enregistré 78,4 % de reventes et 21,6 % de logements neufs. Les acheteurs veulent un prix juste, un titre en règle et des démarches rapides.

Location. Les loyers de longue durée sont élevés : environ €23.9 par m² par mois à Marbella et €16.4 dans la ville de Málaga en juillet 2026 (idealista). Les locations saisonnières se durcissent. Málaga a suspendu les nouvelles inscriptions d’appartements touristiques en août 2025 pour trois ans maximum, et en juillet 2026 a décidé de geler pendant trois ans les nouveaux usages touristiques dans les zones résidentielles. Vérifiez toujours les règles locales avant qu’un investisseur n’achète pour la location saisonnière.

Comment connaître votre secteur

1. Choisissez une zone et apprenez ses rues, ses écoles, ses plages et ses nouveaux projets.
2. Suivez les prix des Registradores, des notaires, de l’INE et des portails, et citez toujours votre source.
3. Connaissez les trois principales nationalités d’acheteurs et leurs langues.
4. Visitez chaque mois les lancements de promoteurs et les appartements témoins.

Les prix et les règles évoluent vite, vérifiez donc la source officielle avant d’agir. Entraînez-vous avec les exercices zones d’Espagne et investissement en Espagne.

Cette leçon est une information générale, pas un conseil en investissement.