Qui peut travailler comme agent en Thaïlande : la règle pour les étrangers

La Thaïlande pose une question avant que vous travailliez dans l'immobilier : êtes-vous thaïlandais ? Si oui, il n'y a aucune licence à obtenir et vous pouvez démarrer dans n'importe quelle agence. Sinon, le cœur du métier d'agent vous est fermé, mais il existe des postes légaux autour. Cette leçon explique la règle, les postes autorisés et les formalités.

La liste de 2020

La règle vient d'une notification du ministère du Travail qui fixe les travaux interdits aux étrangers. Nagashima Ohno & Tsunematsu, un cabinet d'avocats, l'a résumée en mai 2020 :

• Elle est datée du 1er avril 2020, a été publiée au Journal officiel le 21 avril 2020 et est entrée en vigueur 60 jours après sa publication.
• Elle a remplacé la liste de 1979 de 39 métiers par 40 points répartis en quatre annexes.
• C'est une notification ministérielle prise en application du Foreign Workers Management Emergency Decree. Vous lirez souvent qu'il s'agit d'un « décret royal ». Ce n'est pas le cas.

La première annexe, la List 1, couvre les travaux absolument interdits. Son point 19 est le courtage ou le travail d'agent, avec une exception : le courtage ou le travail d'agent dans le commerce ou l'investissement international (Acclime, 2024). Khaosod English (juillet 2023) présente ce même point comme les services d'agent et de courtier.

Ce que cela signifie pour l'immobilier. Thaiger (mai 2026) l'interprète ainsi : prendre un mandat, faire visiter des lots, négocier et toucher une commission sur une transaction sont réservés aux ressortissants thaïlandais, et les contrôles se sont durcis depuis 2024. Les sources que nous avons utilisées ne considèrent pas la vente de condos à des acheteurs étrangers comme couverte par l'exception commerce ou investissement. Ne bâtissez pas une carrière sur cette interprétation sans l'avis écrit d'un avocat thaïlandais.

Si vous êtes thaïlandais

Vous n'avez besoin ni de licence, ni d'examen, ni d'enregistrement individuel (Themis Partner). Vous pouvez rejoindre une agence, l'équipe commerciale d'un promoteur ou l'activité d'agence d'un portail dès le premier jour. L'adhésion à une association comme TREBA est volontaire et renforce votre crédibilité (leçon 3). En tant que salarié, vous payez la sécurité sociale et l'impôt sur le revenu comme tout le monde (voir la fin de cette leçon).

Si vous êtes étranger : ce que vous pouvez faire et ce que vous ne pouvez pas faire

Thaiger et Themis Partner décrivent une répartition claire. Les étrangers occupent des postes comme consultant ou directeur des ventes internationales, responsable marketing international, développement commercial, relations investisseurs, consultant, marketing et administration, ou comme dirigeant ou actionnaire de société dans la limite de 49%. Les collègues thaïlandais gèrent la partie transaction.

Un étranger avec le bon permis peut	Un étranger ne peut pas
Commercialiser des programmes auprès d'acheteurs étrangers	Prendre des mandats auprès des propriétaires
Gérer le marketing, les contenus et les campagnes	Faire visiter des lots aux acheteurs
Développer l'activité et les partenariats	Négocier le prix et les conditions
Gérer les relations investisseurs	Toucher une commission sur la transaction
Siéger au conseil ou détenir des parts dans la limite de 49%	Travailler avec un visa touristique ou une exemption de visa

Votre description de poste fait partie de la règle. Les missions inscrites sur votre permis de travail doivent correspondre à ce que vous faites réellement (Thaiger). Un permis de « responsable marketing » ne couvre pas l'organisation de visites le week-end.

Le visa Non-B et le permis de travail

Thaiger a détaillé les étapes en mai 2026 :

1. Visa Non-Immigrant « B ». Vous le demandez dans une ambassade thaïlandaise avant votre arrivée. L'entrée simple coûte 2,000 baht, les entrées multiples 5,000 baht.
2. Permis de travail. Votre employeur dépose la demande. Il faut environ 7 à 10 jours ouvrés à Bangkok, ou 1 à 3 jours pour les sociétés soutenues par le Board of Investment (BOI) via son Single Window.
3. Les conditions pour l'employeur. La société doit disposer de 2 millions de baht de capital libéré et de 4 salariés thaïlandais pour chaque permis de travail étranger. Leto donne les mêmes chiffres.
4. Le salaire plancher. Au moins 50,000 baht par mois pour les ressortissants occidentaux.

Une petite agence avec deux salariés thaïlandais ne peut donc pas légalement vous parrainer, même si elle le souhaite vivement. Renseignez-vous sur le capital et l'effectif avant de démissionner de votre poste actuel.

Une autre voie. Leto décrit une alternative : travailler pour une société étrangère, avec des clients et des paiements hors de Thaïlande, sous un visa Long-Term Resident (LTR) « Work-from-Thailand Professional ». C'est du travail à distance pour une entreprise à l'étranger, pas un moyen de vendre de l'immobilier thaïlandais en Thaïlande.

Sanctions

Leto, une agence, a publié ces chiffres en mai et juin 2026. Nous n'avons pas pu les vérifier de façon indépendante : considérez-les comme indicatifs :

• Le travailleur : une amende pouvant atteindre 100,000 baht, l'expulsion et une interdiction d'entrer en Thaïlande de 1 à 5 ans.
• L'employeur : une amende pouvant atteindre 400,000 baht par travailleur étranger en situation illégale.
• Les descentes sont bien réelles. Leto a compté 14 descentes dans des agences de Chonburi (Pattaya) en 2025, avec 27 travailleurs étrangers illégaux identifiés, contre 19 à Phuket et 11 à Koh Samui. Leto indique aussi que de nombreux agents russophones travaillent avec un visa touristique, ce qui est illégal.

Impôts et sécurité sociale

Thaiger a donné les bases pour 2026 :

• Sécurité sociale. Le plafond de salaire mensuel passe à 17,500 baht à partir de 2026 : vous et votre employeur payez donc chacun au maximum 875 baht par mois (5% du plafond).
• L'impôt sur le revenu est progressif, de 0% à 35%.
• L'impôt forfaitaire LTR de 17% ne s'applique qu'aux secteurs ciblés par le BOI. L'immobilier n'en fait pas partie.

Votre vérification rapide

Vous êtes	Il vous faut
Ressortissant thaïlandais qui débute comme agent	Un poste dans une agence ou chez un promoteur, la sécurité sociale via votre employeur, une adhésion à une association si vous le souhaitez
Étranger à qui l'on propose un poste de vente incluant des visites	Refuser, ou faire modifier le poste pour qu'il soit autorisé par la loi
Étranger à qui l'on propose un poste de marketing international ou de développement commercial	Un visa Non-B, un permis de travail aux missions conformes, un employeur avec 2 millions de baht de capital et 4 salariés thaïlandais par étranger, au moins 50,000 baht par mois
Étranger qui travaille pour une société à l'étranger	Étudier la voie LTR Work-from-Thailand Professional, avec des clients et une rémunération hors de Thaïlande

Ce qui n’est pas autorisé

• Le travail de terrain d'agent par un étranger : prendre des mandats, faire visiter, négocier ou toucher une commission sur transaction.
• Travailler avec un visa touristique ou une exemption de visa, même « juste pour donner un coup de main ».
• Un permis qui ne correspond pas au poste. Un permis pour un poste n'en couvre pas un autre.

Entraînez-vous sur ces points avec les compétences clients.

Cette leçon est une information générale, pas un conseil juridique ou en immigration. CloserPass n'est affilié ni au ministère du Travail ni à aucun organisme public en Thaïlande. Les règles d'immigration évoluent vite : vérifiez la source officielle avant d'agir.