Les règles à suivre au quotidien en Thaïlande

La Thaïlande n'a pas de loi sur les agents avec une liste d'obligations : les règles que vous suivez au quotidien viennent donc de plusieurs sources : votre contrat avec le propriétaire, le Condominium Act, les formalités bancaires pour l'argent venu de l'étranger, les obligations de lutte contre le blanchiment et, depuis octobre 2026, une offensive nationale contre la détention par prête-noms. La plupart des problèmes viennent d'honoraires que personne n'a écrits, d'une promesse que la loi ne permet pas, ou d'argent arrivé par le mauvais circuit. Cette leçon transforme les règles en réflexes.

1. Convenez de la commission, par écrit

Il n'existe pas de taux légal par défaut en Thaïlande. FazWaz situe la commission habituelle sur une vente à 3% à 5% du prix, payée par le vendeur et intégrée au prix demandé. Comme rien dans la loi ne comble ce vide, votre accord écrit avec le propriétaire est votre seule protection. Il doit préciser :

• Le bien et la transaction (vente ou location).
• La commission, en pourcentage ou en montant, et qui paie.
• Quand elle est due : à la signature du contrat de vente, ou au transfert au Department of Lands.
• Si le mandat est exclusif, et pour combien de temps.
• Comment se partage une transaction menée avec une autre agence.

Connaissez votre rôle. Si vous êtes étranger, vous ne signez pas de mandats avec les propriétaires, vous ne faites pas visiter et vous ne négociez pas (leçon 2). L'accord est signé par l'agence et géré par des collègues thaïlandais. La description de poste de votre permis doit correspondre à votre travail réel (Thaiger).

2. N'annoncez que ce que la loi permet

La plupart des réclamations dans l'immobilier thaïlandais commencent par une promesse. Voici celles à ne jamais faire :

• « Baux de 99 ans » ou « quota étranger de 75% ». En juin 2024, le Conseil des ministres a approuvé sur le principe le relèvement du quota étranger sur les condos à 75% et l'allongement des baux à 99 ans, mais le ministre de l'Intérieur de l'époque a déclaré que le projet n'était pas prêt (The Nation, juin 2024). En juin 2026, aucun des deux n'était devenu loi (Bektu). Dites-le ainsi : le quota de 49% et la limite du bail de 30 ans s'appliquent toujours.
• « 30+30+30 » présenté comme une garantie. Ces montages sont largement mis en avant (Pattaya Mail, février 2026), mais les renouvellements ne sont que des promesses contractuelles. Bektu explique que les tribunaux n'appliquent en général que la première période enregistrée de 30 ans. Vous pouvez décrire une option de renouvellement. Ne la vendez jamais comme 90 ans.
• « Pleine propriété » sans vérifier le quota. La pleine propriété étrangère sur les condos est plafonnée à 49% de la surface vendable d'un immeuble. Au-delà, un étranger ne peut que prendre un bail. Vérifiez qu'il reste de la place dans le quota étranger de l'immeuble avant d'annoncer un lot en pleine propriété pour étrangers.
• « Protégé par séquestre » quand ce n'est pas le cas. Le séquestre prévu par l'Escrow Act B.E. 2551 (2008) est facultatif et ne s'applique que si les deux parties conviennent de recourir à un agent de séquestre agréé (Thailand Law Online). La plupart des acheteurs paient directement le promoteur.
• Un terrain au nom d'un étranger. Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain. N'annoncez jamais un terrain ou une maison avec terrain comme un bien qu'un acheteur étranger peut posséder directement.

3. Connaissez le contrat type de condo

La section 6/2 du Condominium Act, ajoutée en 2008, impose qu'un contrat de vente de condo avec un promoteur suive le contrat type du ministère de l'Intérieur (Siam Legal). Les clauses non conformes sont nulles, et la section 63 fixe une amende de 100,000 baht. Les principales protections pour un acheteur :

• Le promoteur doit indiquer une date de transfert et donner un préavis de 30 jours.
• Le chantier ne peut pas s'arrêter plus d'un an.
• Une garantie des défauts de 5 ans pour la structure et de 2 ans pour le reste.
• L'acheteur peut céder le contrat à une autre personne sans frais.
• Une pénalité de retard de livraison d'au moins 0.01% par jour, plafonnée à 10%.

Quand un acheteur vous montre un contrat qui s'écarte de ces termes, orientez-le vers un avocat avant qu'il ne signe.

4. Faites venir l'argent étranger correctement : le formulaire FET

Un acheteur étranger qui veut un condo en pleine propriété à son nom doit prouver que l'argent vient de l'étranger. Storm Real Estate Phuket (septembre 2026) explique :

• Le formulaire Foreign Exchange Transaction (FET) est délivré par la banque thaïlandaise qui reçoit l'argent.
• Il est en général exigé pour les virements de USD 50,000 ou plus.
• Les fonds doivent être virés depuis l'étranger, en devises, avant le transfert.

Le Department of Lands utilise ce formulaire pour enregistrer le lot au nom de l'étranger. Prévenez les acheteurs dès le premier jour. De l'argent arrivé par le mauvais circuit est la raison classique du retard d'un transfert à un étranger.

5. Connaissez votre client et l'origine des fonds

Themis Partner range les obligations de lutte contre le blanchiment parmi les règles qui s'appliquent aux agences. Demandez à votre agence sa procédure écrite, et appliquez-la sur chaque dossier. Au quotidien :

1. Identifiez chaque acheteur et chaque vendeur, et le véritable propriétaire derrière toute société.
2. Comprenez l'argent : d'où il vient et comment il va arriver.
3. Encaissez les honoraires uniquement par virement bancaire sur le compte de la société, contre facture.
4. Gardez une trace de chaque vérification effectuée.

L'offensive de 2026 contre les prête-noms fait monter les enjeux. La campagne nationale lancée le 19 octobre 2026 ajoute des contrôles sur les achats au-delà de 2 millions de baht ou dont la valeur estimée dépasse 5 millions de baht, et les conjoints thaïlandais d'étrangers doivent prouver l'origine des fonds (Thai Examiner, octobre 2026). Leto signale aussi une circulaire du Department of Lands du 15 mai 2026 sur la vérification des bénéficiaires effectifs. Attendez-vous à des questions au Land Office et préparez-y vos clients.

Ne proposez jamais de montage avec prête-nom, un « ami » thaïlandais sur le titre ou une société aux actionnaires thaïlandais de façade pour contourner l'interdiction sur les terrains. Vous mettez en danger l'argent de votre client et votre propre carrière.

Ce qui cause des ennuis

Pratique	Risque
Un étranger qui fait visiter ou qui négocie	Amende, expulsion et interdiction d'entrée pour le travailleur, amende pour l'employeur (leçon 2)
Pas de contrat de commission écrit	Aucun taux légal sur lequel se rabattre, et un litige sur qui paie
Vendre un bail de 99 ans ou un quota de 75%	Promettre des droits qui n'existent pas dans la loi
Vendre un 30+30+30 comme garanti	Seule la première période enregistrée de 30 ans est en général appliquée
De l'argent envoyé sans FET ou en baht	Un transfert en pleine propriété impossible à enregistrer au nom de l'étranger
Proposer un prête-nom	Enquête et perte possible du terrain dans le cadre de l'offensive de 2026

Vos habitudes quotidiennes

• Pas de mandat sans contrat de commission écrit.
• Pas d'annonce qui promet plus que ce que permettent le quota de 49% et le bail de 30 ans.
• Pas de réservation sans pièce d'identité et origine des fonds claire.
• Chaque acheteur étranger informé du FET avant d'envoyer le moindre argent.
• Jamais d'espèces, et jamais de prête-noms.

Ces règles évoluent : vérifiez la source officielle avant d'agir. Entraînez-vous avec la formation relation client.

Cette leçon est une information générale, pas un conseil juridique. CloserPass n'est affilié à aucun organisme public en Thaïlande.