Connaître le marché thaïlandais : quatre zones, acheteurs étrangers et règles de propriété

La Thaïlande n'est pas un marché unique. Un condo urbain à Bangkok, un lot avec vue mer à Jomtien, une villa avec piscine à Phuket et une maison à flanc de colline à Koh Samui attirent des acheteurs différents, à des prix différents, sous les mêmes règles strictes de propriété. Connaître à la fois les lieux et les règles, c'est ce qui vous vaut la confiance des clients.

Vue d’ensemble

Les meilleures données publiques sur les acheteurs étrangers viennent du Real Estate Information Center (REIC), qui recense les lots de condo transférés à des étrangers.

• 2025 : 14,899 lots, en hausse de 2.2%, pour 60.92 milliards de baht, en baisse de 10.7%. Les étrangers ont pris 14.7% de tous les lots de condo transférés et 25% de la valeur (Khaosod English, mars 2026).
• Premier semestre 2026 : 6,533 lots, en baisse de 8.8%, pour 28.267 milliards de baht, en baisse de 1.5%. Cela représente 11.7% des lots et 21.7% de la valeur, avec une moyenne de 4.3 millions de baht et 43.9 m² par lot (The Nation, septembre 2026).
• Deuxième trimestre 2026 : 3,292 lots, en hausse de 1.4%, pour 14.803 milliards de baht, en hausse de 20.2%.

Province	Lots de condo étrangers, 2025	Valeur, 2025	Moyenne par lot (calculée)
Bangkok	7,029	35.39 Md de baht	environ 5.0 M de baht
Chonburi (Pattaya)	4,164	11.59 Md de baht	environ 2.78 M de baht
Phuket	1,190	6.09 Md de baht	environ 5.1 M de baht

Les moyennes sont notre propre division des totaux du REIC, pas des chiffres publiés. Précisez-le quand vous les citez.

Qui achète

En nombre de lots en 2025 : Chine 4,940 (en baisse de 12.9%), Myanmar 1,968 (en hausse de 41.8%) et Russie 1,172 (en hausse de 8.6%) (Khaosod English).

En valeur au premier semestre 2026, les dix premiers étaient la Chine, la Russie, le Myanmar, les États-Unis, Taïwan, la France, le Royaume-Uni, l'Allemagne, l'Australie et l'Inde. Les Américains ont payé la moyenne la plus élevée, environ 6.6 millions de baht par lot (The Nation, septembre 2026).

Chaque nationalité a sa propre carte (The Nation, août 2026) :

Acheteurs	Premier semestre 2026, en valeur	Où ils achètent
Chinois	6.874 Md de baht, en baisse de 27.7%	Bangkok et Chonburi
Russe	3.603 Md de baht, en hausse de 75.9%	Phuket and Chonburi
Myanmar	2.457 Md de baht, en baisse de 16.2%	Bangkok

Les quatre zones

Bangkok est de loin le premier marché étranger, avec 7,029 lots et 35.39 milliards de baht en 2025. Les acheteurs chinois et birmans sont en tête. Attendez-vous au plus grand nombre d'agences, aux plus grands cabinets et à la plus forte concurrence.

Pattaya (Chonburi) est le deuxième marché en nombre de lots. Pattaya Mail (février 2026) décrit une offre excédentaire structurelle plutôt qu'un effondrement, surtout à Jomtien et sur le front de mer sud, avec des promoteurs qui recourent aux remises et aux conditions de paiement souples. Les acheteurs du Myanmar sont la principale source de demande nouvelle, et s'installent pour les écoles, la santé et la stabilité. Les lots y sont moins chers qu'à Bangkok, environ 2.78 millions de baht en moyenne.

Phuket progresse auprès des acheteurs étrangers et recule chez les promoteurs. Krungsri Research (août 2026) indique :

• Des transferts de condos à des étrangers en hausse de 18.3% en 2025 à 1,190 lots, soit 82.3% de tous les transferts de condos à des étrangers dans le Sud, et en hausse de 52.2% à 420 lots au premier trimestre 2026.
• Mais des lancements en baisse de 52.6% à 7,205 lots et des ventes en baisse de 61.1% à 5,374 lots en 2025, avec 14,008 lots invendus pour 193.7 milliards de baht.
• Les villas valent en moyenne 44.8 millions de baht, et leur taux d'écoulement est tombé à 1.8% par mois, soit environ 50 mois pour écouler le stock.
• Principaux acheteurs étrangers : russes, chinois, français, britanniques et américains. Les prévisions pour 2026 tablent sur des lancements en baisse de 4.2% et des ventes en baisse de 7.3%.

Koh Samui est une île de villas. Samui Property Group, une agence, indiquait en mai 2026, principalement d'après des données C9 Hotelworks de juin 2025 :

• Un marché du neuf de 2,882 lots dans 117 programmes, pour 30.3 milliards de baht, répartis entre 52% de condos et 48% de villas.
• Un prix médian de condo de 88,500 baht par m² et un prix médian de villa trois chambres de 14.9 millions de baht.
• Des acheteurs étrangers dans 85% à 90% des ventes de villas, selon Colliers.
• Davantage de demandes après la troisième saison de The White Lotus, tournée à Maenam et diffusée en 2025, mais sans chiffre mesuré.

Les règles que tout agent doit connaître

Le quota de 49% sur les condos. Selon le Condominium Act B.E. 2522 (1979), les étrangers peuvent posséder des lots de condo en pleine propriété, mais la surface détenue par des étrangers ne peut dépasser 49% de la surface vendable totale de l'immeuble. Au-delà, un étranger ne peut que louer (Bektu, juin 2026). Dans un immeuble de 10,000 m² de surface vendable, les étrangers peuvent posséder au maximum 4,900 m².

Pas de terrain. Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain, et une société à plus de 49% de capital étranger ou à majorité d'actionnaires étrangers est considérée comme étrangère selon la section 97 du Land Code (Leto).

Le bail de 30 ans. Le plus long bail résidentiel enregistré est de 30 ans. Les promesses de renouvellement du type 30+30+30 sont contractuelles, et les tribunaux n'appliquent en général que la première période enregistrée (Bektu).

Les propositions de 2024 ne sont jamais devenues loi. En juin 2024, le Conseil des ministres a approuvé sur le principe un quota étranger de 75% sur les condos et des baux de 99 ans, mais le projet n'était pas prêt (The Nation, juin 2024). En juin 2026, aucun des deux n'avait été adopté (Bektu). La bonne phrase pour les clients en octobre 2026 : le quota de 49% et la limite de 30 ans pour les baux s'appliquent toujours.

Fin 2026, la tendance est au durcissement, pas à l'assouplissement. Le 19 octobre 2026, le Premier ministre a lancé une offensive nationale contre la détention de terrains par prête-noms, avec des contrôles supplémentaires sur les achats au-delà de 2 millions de baht (Thai Examiner, octobre 2026 ; leçon 4).

L'off-plan en deux lignes

La plupart des condos neufs sont vendus sur plan, selon le contrat type du Condominium Act, en général payés par étapes directement au promoteur, avec un séquestre uniquement si les deux parties en conviennent (leçon 6). À Phuket et Pattaya, l'offre excédentaire donne à l'acheteur une marge de négociation, et vous avez le devoir de vérifier le promoteur.

Comment connaître votre secteur

1. Choisissez une zone et apprenez ses rues, ses transports, ses écoles, ses hôpitaux et ses nouveaux programmes.
2. Suivez les données du REIC dans la presse, et citez toujours votre source et sa date.
3. Apprenez les nationalités et les langues de vos acheteurs : chinois et birman à Bangkok, russe à Phuket, birman et russe à Pattaya.
4. Demandez à chaque immeuble combien de quota étranger il reste, et à chaque promoteur ses conditions de paiement et ses références.

Les prix et les règles évoluent vite : vérifiez la source officielle avant d'agir. Consultez la page Thaïlande et les marchés pour voir ce que couvre CloserPass.

Cette leçon est une information générale, pas un conseil en investissement.