Carrières immobilières à Porto

Le marché à Porto

Les prix à Porto ont augmenté de 21.6% sur un an pour atteindre EUR 3,729 par m² au 1er trimestre 2026 (INE), tandis que Gaia, à environ EUR 2,700, a enregistré plus de ventes que Porto même.

Porto, deuxième ville du Portugal, et Vila Nova de Gaia, de l'autre côté du Douro, forment le cœur de l'aire métropolitaine de Porto, un marché porté par le tourisme, les universités, une scène tech en plein essor et les acheteurs qui n'ont plus les moyens de Lisbonne. L'INE situait Porto à EUR 3,729 par m² au 1er trimestre 2026, en hausse de 21.6% sur un an, et à EUR 3,510 sur les douze mois jusqu'à mars 2026, tandis que Gaia atteignait EUR 2,703 au 1er trimestre 2026 (+19.0%). Gaia est aussi le marché le plus actif, avec 5,297 transactions sur les douze mois jusqu'à mars 2026 contre 4,453 à Porto. Les prix affichés dans la ville de Porto étaient de EUR 4,346 par m² en septembre 2026, en hausse de 9.0% sur un an (idealista). Le règlement AL de Porto (règlement 1462/2024) interdit, sauf rares exceptions, les nouvelles locations de vacances dans cinq paroisses du centre historique.

Acheteurs étrangers

La demande étrangère à Porto est plus faible qu'à Lisbonne ou en Algarve mais paie plus cher : sur les douze mois jusqu'à mars 2026, les acheteurs ayant une adresse fiscale à l'étranger ont payé une médiane de EUR 4,320 par m² à Porto contre EUR 3,474 pour les acheteurs nationaux, et sur l'ensemble de l'aire métropolitaine l'écart était de 16.9% au 1er trimestre 2026 (INE). Le Market Report Portugal 2025-2026 d'Engel & Völkers situe les acheteurs étrangers à environ 27% des achats à Porto, avec en tête les Américains, les Français et les Espagnols, et à environ 33% à Vila Nova de Gaia, avec en tête les Américains, les Britanniques et les Français (repris par Postal, juillet 2026).

Principaux quartiers

Baixa et centre historique (Sé, Vitória, São Nicolau, Miragaia, Santo Ildefonso)CedofeitaBoavistaFoz do Douro, Nevogilde et AldoarLordelo do Ouro et MassarelosBonfimCampanhãParanhos et RamaldeMatosinhos (commune voisine)Bord de fleuve de Vila Nova de GaiaParoisses côtières de Vila Nova de Gaia

Licence d'agent

Au Portugal, la médiation immobilière ne peut être exercée que par une société de médiation titulaire d'une licence et dans le cadre d'un contrat (loi 15/2013, article 3). Tout prestataire établi au Portugal, qu'il s'agisse d'une société ou d'une personne exerçant en nom propre (empresário em nome individual), a besoin d'une licence de l'IMPIC, dont le numéro est appelé AMI. La loi ne fixe que deux conditions : l'honorabilité commerciale (idoneidade comercial) et une assurance responsabilité civile d'au moins EUR 150,000, ou une garantie financière équivalente. L'honorabilité se perd par exemple après une insolvabilité sans plan homologué par un tribunal, ou lorsqu'un représentant légal a fait l'objet, au cours des cinq dernières années, d'une condamnation définitive à une peine de prison pour fraude, abus de confiance, corruption ou blanchiment. En remplaçant l'ancien régime, la loi 15/2013 a supprimé l'exigence de capitaux propres positifs et la preuve d'une situation fiscale et sociale en règle. Les frais de l'IMPIC sont de EUR 100 pour la licence et de EUR 265 pour la redevance annuelle de régulation (au prorata la première année), et il doit statuer dans un délai de 20 jours, faute de quoi l'accord est tacite. Les licences n'ont pas de date d'expiration, mais chaque mois de janvier le titulaire doit payer la redevance annuelle et prouver à nouveau qu'il remplit les conditions (extrait de casier judiciaire de chaque représentant légal, assurance valide et, pour les sociétés, code du registre du commerce) ; pour 2026, la date limite de paiement était le 20 février 2026, et le défaut de paiement ou de preuve entraîne l'annulation. Les sociétés déjà agréées dans un autre pays de l'EEE peuvent s'enregistrer auprès de l'IMPIC pour s'établir au Portugal, ou informer l'IMPIC dans les 60 jours suivant une première prestation occasionnelle. Le guide complet