Ein australischer Käufer fragt: „Kann ich die Villa einfach als Freehold auf meinen eigenen Namen kaufen?“ Was ist die ehrliche Antwort?

1. Ja, jeder Ausländer kann Hak Milik halten
2. Nein. Freehold als Hak Milik ist indonesischen Staatsangehörigen vorbehalten. Seine Optionen sind ein Leasehold (Hak Sewa), Hak Pakai auf ein Haus, das den Mindestpreis erfüllt, oder eine Gesellschaft (PT PMA) mit einem HGB-Titel
3. Ja, wenn er irgendjemanden heiratet
4. Nur wenn er die doppelte BPHTB zahlt

Ein deutscher Rentner möchte ein Haus mit Grundstück auf Bali unter Hak Pakai (Nutzungsrecht). Welcher Mindestpreis gilt nach Kepmen ATR/BPN 1241/2022 für Ausländer bei einem Haus mit Grundstück auf Bali?

1. IDR 1 Milliarde
2. IDR 2 Milliarden
3. IDR 10 Milliarden
4. IDR 5 Milliarden

Wie lange kann Hak Pakai an einem Wohnhaus für einen ausländischen Eigentümer einschließlich Verlängerungen bestehen?

1. Bis zu 80 Jahre insgesamt (30 + 20 + 30)
2. 10 Jahre, nicht erneuerbar
3. Für immer, wie Freehold
4. 25 Jahre, wie bei einer typischen Pacht

Ein niederländisches Paar möchte eine PT PMA, um eine Ferienvilla zu „besitzen“, die es einige Wochen im Jahr vermieten will. Was sagen Sie ihnen ehrlich?

1. Eine PT PMA ist eine billige Hülle, die jeder online gründen kann
2. Eine PT PMA ist eine echte operative Gesellschaft in ausländischem Besitz mit hohen Kapitalanforderungen, Lizenzen passend zu ihrem KBLI-Code (55193 für gewerbliche Villen), Steuererklärungen und Berichtspflichten; Behörden auf Bali drängten 2026 auf Kapitalnachweise und gegen virtuelle Büros, daher passt sie selten zu einem gelegentlich genutzten Ferienhaus
3. Eine PT PMA erlaubt ihnen, Hak Milik zu halten
4. Sie braucht keine indonesische Steuerregistrierung

Ein russischer Kunde sagt, sein balinesischer Fahrer werde das Land „für ihn“ auf seinen eigenen Namen eintragen lassen, abgesichert durch eine private Nebenabrede. Was raten Sie?

1. Das ist übliche Praxis und völlig sicher
2. Das ist in Ordnung, wenn die Vereinbarung auf Englisch ist
3. Lehnen Sie es ab, das zu arrangieren: Treuhänderkonstruktionen geben dem Ausländer keinen rechtlichen Schutz, und Bali geht inzwischen mit Sanktionen dagegen vor, er riskiert also, das Land zu verlieren und haftbar gemacht zu werden
4. Es ist legal, wenn der Fahrer ein Verwandter ist

Was ist die erste Dokumentenprüfung vor jeder Anzahlung auf eine Villa oder ein Grundstück auf Bali?

1. Das Landzertifikat beim örtlichen Grundbuchamt BPN prüfen: Name des Inhabers, Art des Titels, Größe sowie Hypotheken, Sperren oder Streitigkeiten
2. Den Verkäufer um ein schönes Foto des Zertifikats bitten
3. Die Google-Bewertungen des Bauträgers prüfen
4. Bestätigen, dass die Villa auf Airbnb erscheint

Eine Parzelle in Canggu wirkt perfekt, aber der Kunde plant Kurzzeitvermietung. Welche Widmungsprüfung ist am wichtigsten?

1. Die Farbe der Nachbarhäuser
2. Eine Widmungsprüfung (KKPR) durchführen: Tourismuszonen erlauben vollständige Vermietungslizenzen, Wohnzonen sind eingeschränkt, und grüne landwirtschaftliche Zonen sind für Vermietungen gesperrt
3. Die Widmung zählt nur bei Hotels mit über 100 Zimmern
4. Die Widmung kann vom Verkäufer geändert werden

Eine ältere Villa, die zum Verkauf steht, hat nur eine IMB-Baugenehmigung von 2015. Was sagen Sie dem Käufer, der sie vermieten möchte?

1. Die IMB reicht für immer
2. Für Villen sind keine Genehmigungen nötig
3. Nur neue Villen brauchen Genehmigungen
4. Die IMB muss in eine PBG mit SLF (Bescheinigung der Nutzungstauglichkeit) umgewandelt werden, bevor eine Vermietungslizenz erteilt oder verlängert werden kann, berücksichtigen Sie also Kosten und Zeit im Angebot

Eine günstige Parzelle bei Uluwatu ist nur über einen Fußweg über das Land eines Nachbarn erreichbar. Was ist der richtige Rat?

1. Jetzt kaufen, der Nachbar wird später sicher zustimmen
2. Der Zugang spielt für den Wert einer Villa keine Rolle
3. Den legalen Straßenzugang zur Bedingung machen: ein eingetragenes Wegerecht erwirken oder den Zugangsstreifen kaufen, denn eine Parzelle ohne Zugang kann unmöglich zu bebauen, zu lizenzieren oder weiterzuverkaufen sein
4. Stattdessen einen Hubschrauberlandeplatz nutzen

Das angebotene Land ist balinesisches Familienland, das vier Geschwister geerbt haben, aber nur der älteste Bruder verhandelt. Was sollten Sie verlangen?

1. Nichts, der älteste Bruder entscheidet
2. Den Nachweis, dass jeder eingetragene Inhaber oder Erbe zustimmt und vor dem Notar unterzeichnet (und, wo erforderlich, die Ehepartner), sonst kann das Geschäft später angefochten werden
3. Nur ein mündliches Ja der Eltern
4. Eine höhere Anzahlung als Ausgleich

Ein Investor aus dem Nahen Osten möchte, dass ihm ein Villenkauf Indonesiens Golden Visa verschafft. Was ist richtig?

1. Jede Villa über USD 300,000 qualifiziert
2. Inhaber eines Golden Visa können Hak Milik besitzen
3. Eine Villa auf gepachtetem Land qualifiziert nicht direkt; die Wege für Einzelpersonen sind vor allem USD 350,000 (5 Jahre) oder USD 700,000 (10 Jahre) in Anleihen, Aktien oder Fonds, verweisen Sie ihn also an einen Einwanderungsspezialisten
4. Das Golden Visa ist nur für Indonesier

Ein französischer Käufer liest, dass eine Pacht „eine Verlängerungsoption“ hat. Welche Klausel schützt ihn am besten?

1. Eine Verlängerung zu einem festen oder an die Inflation gekoppelten Preis, die im Pachtvertrag steht, plus eine Abtretungsklausel, die ihm die Übertragung der Pacht erlaubt
2. Eine Verlängerung „zu einem mit dem Grundeigentümer zu vereinbarenden Preis“
3. Ein mündliches Versprechen des Sohnes des Grundeigentümers
4. Keine Klausel, weil Verlängerungen automatisch erfolgen

Eine Käuferin aus Jakarta fragt, wie sich ihr Kauf von dem eines Ausländers unterscheidet. Was erklären Sie?

1. Sie muss wie Ausländer ein Leasehold nutzen
2. Als indonesische Staatsangehörige kann sie Freehold als Hak Milik halten, zahlt bei einem Ersterwerb 5% BPHTB nach Abzug des lokalen NPOPTKP, und der Verkäufer zahlt die abgeltende Steuer von 2.5%
3. Sie zahlt überhaupt keine Steuern
4. Sie braucht eine PT PMA

Sie organisieren eine Besichtigungsreise für einen britischen Kunden. Was sollte er über die Touristenabgabe auf Bali wissen?

1. Sie wird pro Aufenthaltstag gezahlt
2. Sie beträgt IDR 1.5 Millionen
3. Sie ist für Immobilienkäufer freiwillig
4. Sie beträgt IDR 150,000 pro ausländischem Besucher und Besuch, zahlbar über das offizielle Portal LoveBali (lovebali.baliprov.go.id) oder am Flughafen, wobei Inhaber von KITAS und KITAP befreit sind

Ein Käufer in Melbourne möchte kaufen, ohne anzureisen. Wie wickelt man einen Kauf aus der Ferne am sichersten ab?

1. Den vollen Preis auf das Privatkonto des Verkäufers überweisen, um sich das Objekt zu sichern
2. Erst über das Verfahren des Notars zahlen, nachdem Titel, Widmung und Genehmigungen geprüft sind, und über eine ordnungsgemäß erstellte Vollmacht oder persönlich bei einem späteren Besuch unterzeichnen, wobei ein unabhängiger Anwalt alles prüft
3. Den Makler alles ohne schriftlichen Auftrag unterzeichnen lassen
4. Bar über einen Freund zahlen

Ein Off-Plan-Bauträger bietet einen „garantierten ROI von 15%“ und verlangt eine Anzahlung auf ein Privatkonto, bevor er das Landzertifikat zeigt. Wie reagieren Sie?

1. Schnell zahlen, um den Frühbucherpreis zu bekommen
2. Nur um einen Rabatt bitten
3. Es als Warnsignal behandeln: jede Zahlung vor einer Zertifikatsprüfung bei BPN und einer Prüfung von Widmung und Genehmigungen ablehnen und das Versprechen mit echten Vergleichswerten abgleichen (etwa 57% durchschnittliche Belegung bei AirDNA)
4. Garantierte Renditen sind auf Bali gesetzlich geschützt

Die Einwanderungsbehörde schob von Januar bis Juni 2026 auf Bali 342 Ausländer ab. Was waren die häufigsten Verstöße?

1. Zu schnelles Fahren
2. Der Kauf von Leasehold-Villen
3. Die verspätete Zahlung der Touristenabgabe
4. Missbrauch von Aufenthaltserlaubnissen und Überschreitung der Aufenthaltsdauer

Nach dem Verkauf fragt Ihr Kunde, ob er die Villa unter seinem eigenen Namen auf Buchungsplattformen vermieten kann. Was ist 2026 richtig?

1. Ja, jede Privatperson kann eine Villa inserieren
2. Kurzzeitvermietung gilt als gewerbliche Tätigkeit und muss daher über eine registrierte Einheit laufen (seine PT PMA oder eine lizenzierte Verwaltungsgesellschaft als Betreiber), und nicht lizenzierten Inseraten droht die Entfernung
3. Ja, wenn er die Touristenabgabe zahlt
4. Nur Russen sind eingeschränkt

Was sollte ein guter Villenverwaltungsvertrag für einen Eigentümer im Ausland enthalten?

1. Nur den Reinigungsplan
2. Ein Versprechen von 90% Belegung
3. Klare Gebühren (die Verwaltung nimmt meist einen Prozentsatz des Bruttoumsatzes), monatliche Abrechnungen, Zuständigkeit für Lizenzen, die Hotelsteuer von 10% und gegebenenfalls die Steuer von 10% auf Mieteinnahmen, Instandhaltungsbudgets und eine Ausstiegsklausel
4. Nichts, ein Handschlag ist auf Bali normal

Ein Kunde vergleicht zwei Leasehold-Villen zum selben Preis: eine mit 28 verbleibenden Jahren, eine mit 13 Jahren. Wie erklären Sie den Unterschied ehrlich?

1. Sie sind gleich viel wert, weil der Preis gleich ist
2. Der Wert eines Leaseholds folgt einer S-Kurve: Er sinkt anfangs langsam und nach etwa dem 15. Jahr schneller, daher sollte die Pacht über 13 Jahre mit einem echten Abschlag gehandelt werden (oft 20% bis 30%), sofern sie keine feste Verlängerung hat
3. Die kürzere Pacht ist besser, weil sie neuer ist
4. Restjahre zählen nur bei Freehold