Une transaction de A à Z à Chypre

Une vente chypriote passe entre plusieurs mains : vous, l'avocat de l'acheteur, souvent une banque, le Tax Department et le Department of Lands and Surveys (DLS), le registre foncier. Votre valeur ajoutée, c'est de connaître l'ordre des étapes, de tenir chacun dans les délais et de veiller à ce que personne ne soit surpris par la TVA ou les frais de transfert. Cette leçon suit une revente, puis détaille deux transactions en euros.

Qui fait quoi

• Vous, l'agent ou l'assistant : mandat, marketing, visites, offre, identification du client, coordination.
• L'avocat de l'acheteur : vérifie le titre et les permis, rédige ou relit le contrat de vente, le dépose au DLS.
• La banque : évalue le bien et accorde le prêt.
• Le Tax Department : la TVA, la demande de taux réduit à 5% et le quitus fiscal du vendeur.
• Le DLS : conserve le contrat déposé, puis enregistre le transfert et perçoit les frais de transfert.

Une revente, étape par étape

1. Mandat. Écrit, avec votre commission et la TVA (leçon 4).
2. Offre et réservation. De nombreux vendeurs demandent un acompte de réservation pour arrêter les visites. Nous n'avons trouvé aucune règle légale spécifique à ce sujet. Danos & Associates (juin 2026) conseillent de vérifier qui détient l'argent, s'il est remboursable, combien de temps dure la réservation et ce qui se passe si les vérifications de l'avocat échouent.
3. Identification. Identifiez les deux parties et tout bénéficiaire effectif avant tout mouvement d'argent (leçon 4).
4. Vérifications. L'avocat commande un certificat de recherche du DLS, vérifie les hypothèques, memos, interdictions, l'accès, les permis d'urbanisme et de construire et le certificate of approval.
5. Contrat de vente. Il fixe le prix, les échéances de paiement, la prise de possession, les charges, les garanties, la défaillance et la date de transfert.
6. Dépôt au DLS. Voir ci-dessous.
7. Accord de prêt. La banque accorde le prêt avant la finalisation.
8. Permis pour un acheteur hors UE. Le DLS exige un permis au titre du Cap. 109 lorsque l'acheteur est une personne étrangère. Danos & Associates indiquent qu'il est généralement demandé après la signature du contrat.
9. Transfert au DLS. Les deux parties déposent les documents, l'acheteur paie les frais de transfert, le titre change de mains.
10. Votre commission. Selon l'article 20, elle est due à la conclusion du contrat de vente, sauf accord contraire.

Le droit de timbre a disparu

Jusqu'en 2025, un contrat de vente devait acquitter le droit de timbre avant de pouvoir être déposé. EY indique que la loi sur le droit de timbre a été abrogée à partir du 1er janvier 2026, dans le cadre de la réforme fiscale adoptée le 31 décembre 2025. Un contrat signé en 2026 n'en paie pas. Certaines anciennes brochures du DLS mentionnent encore le timbre, et les documents signés avant 2026 peuvent encore relever des anciennes règles.

Déposez le contrat au DLS

C'est l'étape qui protège le plus l'acheteur. Selon la Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law 81(I)/2011, le contrat signé doit être déposé au bureau foncier du district dans les six mois suivant la signature. Le DLS recommande de le faire immédiatement. Une fois déposé :

• Aucun autre contrat de vente ne peut être déposé pour le même bien.
• Le contrat crée une charge sur le bien, classée selon la date du dépôt.
• Si le vendeur ne s'exécute pas, l'acheteur peut demander à un tribunal d'ordonner le transfert (exécution forcée) ou une indemnisation.
• S'il existe une hypothèque antérieure, l'acheteur peut payer sa part de la dette directement au prêteur, et saisir le tribunal si le prêteur refuse de libérer le bien.

Si le délai est dépassé, Kleanthous & Platis (août 2026) expliquent que le contrat reste valable entre les parties, mais que l'acheteur perd la protection à l'égard des tiers et que l'exécution forcée devient discrétionnaire. Un tribunal peut autoriser un dépôt tardif. Le DLS ajoute que les frais de transfert augmentent de 10% si le contrat n'a pas été déposé dans les six mois.

TVA ou frais de transfert

Une transaction immobilière paie soit la TVA, soit les frais de transfert, pas les deux en totalité.

Le neuf paie la TVA. Le taux normal est de 19%. Le taux de 5% s'applique à la résidence principale de l'acheteur selon les règles de 2023 : 5% sur les premiers 130 m² si leur valeur ne dépasse pas €350,000, pour les logements jusqu'à 190 m² et les transactions jusqu'à €475,000 (leçon 5). GK Law Firm précise que l'acheteur dépose la demande en ligne via Tax For All, après la signature et avant la prise de possession.

Frais de transfert (DLS, PwC, août 2026) :

Valeur	Taux
Jusqu'à €85,000	3%
€85,001 à €170,000	5%
Plus de €170,000	8%

• Aucuns frais de transfert lorsque la TVA a été appliquée à la même vente (le DLS demande un certificat du VAT Department).
• Réduction de 50% lorsque l'achat n'est pas soumis à la TVA, ce qui couvre la plupart des reventes.
• Les frais sont calculés sur le prix ou sur la valeur de marché, si le directeur du DLS estime le prix déclaré trop bas.

Le vendeur peut devoir un impôt sur les plus-values de 20%. Depuis le 1er janvier 2026, les exonérations à vie sont passées à €150,000 pour une résidence principale (sous conditions) et à €30,000 pour les autres cessions (PwC). Le vendeur a besoin d'un quitus fiscal (formulaire N313) avant le transfert.

Exemple 1 : un appartement en revente à Larnaca

Un acheteur paie €250,000 un appartement en revente, sans TVA, avec un prêt, pour en faire sa résidence principale. Votre mandat prévoit 3% plus TVA, payés par le vendeur.

Élément	Calcul	Montant
Frais de transfert avant réduction	85,000 x 3% + 85,000 x 5% + 80,000 x 8%	€13,200
Frais de transfert après réduction de 50%	13,200 x 50 %	€6,600
Droit de timbre	Supprimé en 2026	€0
Apport personnel avec un prêt à 80% de la valeur	250,000 x 20 %	€50,000
Honoraires d'agence, payés par le vendeur	250,000 x 3 %	€7,500
L'IVA sur les honoraires	7,500 x 19 %	€1,425
Le versement de votre agence au Council	250,000 x 2/10,000	€50

Le détail des frais : €2,550 sur les premiers €85,000, €4,250 sur les €85,000 suivants et €6,400 sur les derniers €80,000.

Le chiffre de 80% correspond à la limite fixée par la Central Bank of Cyprus pour une résidence principale (70% pour les autres biens), notifiée en 2021. Vérifiez l'offre actuelle de la banque, et ajoutez ses propres frais ainsi que les frais d'inscription d'hypothèque de 1% indiqués par PwC.

Exemple 2 : un appartement neuf à Limassol

Un acheteur paie €300,000 un appartement neuf de 110 m² auprès d'un promoteur, pour en faire sa résidence principale. GK Law Firm utilise le même exemple.

Élément	Taux de 5% (résidence principale)	Taux de 19%
TVA	€15,000	€57,000
Frais de transfert	€0 (TVA appliquée)	€0 (TVA appliquée)

Cette différence de €42,000 explique pourquoi vous interrogez l'acheteur sur ses projets dès le premier jour. Si l'acheteur vend ou loue l'appartement dans les 10 ans, il doit en informer le Tax Department dans les 30 jours et rembourser la différence pour les années restantes.

Titres de propriété et transfert

Si un titre de propriété distinct existe, le transfert peut avoir lieu peu après les vérifications. Les parties déposent au bureau foncier du district : la déclaration de transfert (formulaire N270), le quitus fiscal du vendeur N313, les certificats municipaux, d'assainissement et d'eau, les copies des pièces d'identité et l'accord du créancier hypothécaire si le bien est hypothéqué. Le DLS fixe ensuite un rendez-vous.

Si le titre n'existe pas encore, ce qui est courant pour les logements neufs et off-plan, le contrat déposé protège l'acheteur jusqu'à ce que le promoteur obtienne le certificate of approval de l'immeuble et les titres séparés. Les chiffres du ministère de l'Intérieur de 2024 font état de 21,495 demandes d'« acheteurs piégés » au titre d'une loi de 2015, avec des titres transférés dans 11,158 cas. Demandez à chaque promoteur si le terrain est hypothéqué et quand les titres sont attendus.

Vente sur plan et constructions neuves

Pour un achat off-plan, le contrat fixe les paiements échelonnés. Assurez-vous que l'avocat de l'acheteur :

• Dépose le contrat au DLS sans attendre.
• Vérifie les permis d'urbanisme et de construire.
• Confirme que le promoteur a déposé le value ratio du lot auprès du DLS, qui fixe la part de l'acheteur dans toute hypothèque sur le terrain.
• Dépose à temps la demande de TVA à 5%, si l'acheteur y a droit.

Les taxes, les frais et les règles de crédit évoluent : vérifiez la source officielle avant d'agir. Entraînez-vous avec la formation vente.

Cette leçon est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal.