Connaître le marché immobilier égyptien

Vous ne pouvez pas conseiller un client sur un marché que vous ne connaissez pas. L’Égypte est grande, mais la plupart des ventes de courtiers se font à trois endroits. Cette leçon vous donne la carte, les acheteurs et les chiffres pour commencer.

Vue d’ensemble

Les 10 premiers promoteurs égyptiens ont vendu pour environ EGP 670 milliards de biens au premier semestre 2026, soit 2,9 % de plus qu’un an plus tôt, tandis que le nombre de logements vendus est tombé à environ 39 000 (Daily News Egypt et EnterpriseAM, août 2026). En clair : les prix par logement augmentent plus vite que les volumes. Les clients achètent toujours, mais ils sont moins nombreux et comparent davantage.

Les trois marchés principaux

Marché	Part des ventes des 10 premiers, S1 2026	Zones clés
Est du Caire	47%	New Cairo, Mostakbal City, New Administrative Capital, Madinaty
Côte Nord	33%	New Alamein, Sidi Abdel Rahman, Ras El Hekma
Ouest du Caire	11%	Sheikh Zayed, 6th of October

Source : EnterpriseAM, août 2026. Ain Sokhna représentait 7 % supplémentaires.

Le Grand Caire. New Cairo est le cœur du marché Est. La New Administrative Capital accueille les ministères et le Parlement, et les appartements y coûtaient en moyenne environ EGP 50,000 par m² en juillet 2026, mais seulement environ 30 000 personnes y vivaient à cette date (Asharq Al-Awsat). Cet écart est un risque pour la revente et la location que vous devez expliquer. Les acheteurs de l’Ouest du Caire posent souvent d’abord la question du trajet domicile-travail. Voir le Grand Caire sur CloserPass.

La côte Nord (Sahel). Surtout des résidences de vacances, portées par de grands projets financés par des capitaux du Golfe comme Ras El Hekma. Les prix demandés lors des nouveaux lancements sur la côte ont augmenté d’environ 24 % sur un an en 2026, plus qu’au Caire (EnterpriseAM, juillet 2026). La demande est saisonnière, les revenus locatifs hors été sont donc limités. Voir la côte Nord.

La mer Rouge. Hurghada et les stations balnéaires comme El Gouna, Sahl Hasheesh et Soma Bay forment le marché le plus international. En 2025, environ 39 % des ventes immobilières d’El Gouna ont été réalisées auprès de clients internationaux (Invest-Gate, mars 2026). Voir la mer Rouge.

Qui achète, et pourquoi

• Les familles égyptiennes qui montent en gamme vers des résidences fermées, souvent avec de longs plans de paiement auprès des promoteurs.
• Les épargnants qui protègent leur argent. L’inflation urbaine était de 13,9 % en septembre 2026 (Daily News Egypt). Elle est plus basse qu’en 2023 mais reste élevée, si bien que beaucoup de ménages voient l’immobilier comme une valeur refuge.
• Les Égyptiens de l’étranger. Les transferts de fonds ont atteint le record de USD 37.5 milliards sur les 11 premiers mois de 2025. Les clients qui gagnent en dollars, en riyals ou en dirhams achètent souvent pour leur famille ou pour se couvrir.
• Les acheteurs étrangers, surtout pour des résidences de vacances sur les côtes et en mer Rouge.

Primaire, revente et location

• Le primaire (sur plan). Vous vendez pour le promoteur. Le client verse un acompte puis des échéances sur de nombreuses années. C’est là que se fait l’essentiel du volume. La leçon 6 explique les étapes.
• La revente. Un propriétaire actuel vend, soit un logement achevé, soit un contrat encore en construction. L’acheteur peut reprendre les échéances restantes. Vous devez vérifier soigneusement la chaîne des titres.
• La location. Global Property Guide estimait le rendement locatif brut moyen des appartements de deux chambres à New Cairo à 8,71 % au T4 2026. Les rendements nets sont généralement plus bas une fois les charges payées. Les anciens baux à loyer réglementé sont progressivement supprimés par la loi 164 de 2025 : ils prennent fin après sept ans pour les logements et cinq ans pour les autres usages.

Ce qu’il faut dire aux acheteurs étrangers

Les étrangers peuvent être propriétaires de logements. Depuis de récentes décisions du Conseil des ministres, il n’y a plus de limite au nombre de logements lorsque l’acheteur paie en devises transférées depuis l’étranger, et les logements achetés auprès d’organismes publics comme la NUCA exigent une preuve de paiement en dollars américains (Ahram Online, juillet 2026). La propriété porte sur les logements, pas sur le terrain. Le Sinaï a son propre régime restrictif, avec des exceptions signalées pour Dahab, Sharm El Sheikh et la zone touristique du golfe d’Aqaba.

Il existe un droit de séjour lié à la propriété, mais nous n’avons pas pu confirmer les seuils actuels sur une page officielle. Orientez les clients vers les services d’immigration avant qu’ils ne comptent dessus. Tous les détails dans acheter un bien en Égypte en tant qu’étranger.

Votre travail à faire

Choisissez une zone. Visitez trois résidences, notez le promoteur, son historique de livraison, le niveau de finition et le prix au m². Comparez ensuite avec deux annonces de revente à proximité. C’est votre premier dossier de marché.

Les prix et les règles évoluent vite en Égypte. Vérifiez la source officielle avant d’agir.

Entraînez votre connaissance des zones avec les zones d’Égypte et l’investissement en Égypte.