Une vente en Égypte du début à la fin

Une vente en Égypte compte plus d’étapes que beaucoup de débutants ne l’imaginent, surtout à cause de l’enregistrement des titres. Cette leçon présente les deux types de vente, puis les chiffre.

Qui fait quoi

• Vous, le courtier : le contrat de courtage écrit, la mise en relation, les visites, la négociation, la vérification des documents, l’inscription dans votre registre.
• L’avocat : vérifie la chaîne des titres et rédige ou relit le contrat de vente. Le gouvernement britannique conseille aux acheteurs étrangers de recourir à un avocat indépendant, jamais choisi par le promoteur ou l’agent.
• Le promoteur : pour les ventes sur plan, la réservation, le contrat, le plan de paiement et toute autorisation de cession.
• Le service de la publicité foncière (Shahr El Aqary) et ses offices notariaux : enregistrement et authentification, sous la tutelle du ministère de la Justice.
• L’administration fiscale : perçoit l’impôt de cession de 2,5 % du vendeur.

Une revente, étape par étape

1. Signez un contrat de courtage avec le vendeur (et avec l’acheteur si vous agissez pour les deux).
2. Vérifiez le titre. Le logement est-il enregistré (le « contrat bleu »), ou détenu par une chaîne de contrats primaires ? En Égypte, c’est l’enregistrement qui rend la propriété opposable aux tiers. Une faille dans la chaîne peut mener à un procès.
3. Commercialisez le logement et qualifiez les acheteurs. Vérifiez l’identité et les fonds de l’acheteur.
4. Convenez du prix et des conditions. Si le logement est encore en construction, le prix est souvent présenté comme le montant déjà payé plus une prime (l’« over »), et l’acheteur reprend les échéances restantes auprès du promoteur.
5. Signez le contrat de vente. Le vendeur doit être présent en personne ou représenté par procuration. Une procuration depuis l’étranger prend du temps, commencez donc tôt.
6. Payez par la banque. Gardez les justificatifs, surtout pour les acheteurs étrangers qui paient en devises.
7. Enregistrez ou faites authentifier. L’enregistrement nécessite un relevé de géomètre, la ratification du Syndicat des avocats (1 % de la valeur, plafonné à EGP 25,000), des frais de registre selon la surface (indiqués à EGP 500 jusqu’à 100 m², jusqu’à EGP 2,000 au-delà de 300 m²) et les frais de contrat. Enterprise indiquait en 2023 des coûts totaux atteignant souvent EGP 30,000 à 50,000.
8. Le vendeur paie l’impôt de cession : 2,5 % du prix de vente brut, sans aucune déduction, que le contrat soit enregistré ou non. Depuis l’entrée en vigueur de la loi 151 de 2026 le 29 juillet 2026, PwC indique un délai de paiement de 60 jours (les anciens guides indiquent 30 jours).

Une vente sur plan, étape par étape

1. Vérifiez le projet : historique du promoteur, attribution du terrain (souvent par la NUCA), plan général approuvé et compte bancaire du projet exigé par le décret 2184 de 2022.
2. Réservation. Le client réserve un logement avec un numéro précis. N’acceptez jamais une « réservation » sans numéro de logement ni un paiement sur un compte personnel.
3. Acompte. Un guide acheteur de 2026 l’estime entre 5 % et 15 %, mais il varie selon le lancement.
4. Signez le contrat primaire (aqd ibtidaei) avec le promoteur. Lisez la date de livraison, les clauses de retard, le niveau de finition, les frais de cession et le dépôt d’entretien, qui s’ajoute au prix.
5. Échéances selon le plan, souvent sur 7 à 10 ans. Selon le décret 2184, le promoteur dispose d’un délai de grâce de 12 mois en cas de retard de livraison, et après 24 mois de retard l’acheteur peut demander le remboursement.
6. Livraison, puis le dépôt d’entretien est exigible, et l’enregistrement peut suivre plus tard.

Le promoteur paie la commission de votre agence. Demandez quand.

Exemple chiffré 1 : une revente à New Cairo

Un appartement achevé et enregistré se vend EGP 8,000,000. Le vendeur a accepté une commission de 2,5 % dans votre contrat (un taux d’exemple : la loi n’en fixe aucun).

• Impôt de cession : 8,000,000 x 2,5 % = EGP 200,000 (vendeur)
• Commission : 8,000,000 x 2,5 % = EGP 200,000 (vendeur, par virement bancaire)
• Net vendeur avant autres frais : 8,000,000 - 200,000 - 200,000 = EGP 7,600,000
• Acheteur : frais d’enregistrement, plus les frais du Syndicat des avocats plafonnés à EGP 25,000.

Exemple chiffré 2 : un logement sur plan

Un logement est proposé à EGP 6,000,000, avec 10 % d’acompte et des échéances trimestrielles sur 8 ans (conditions d’exemple).

• Acompte : 6,000,000 x 10 % = EGP 600,000
• Solde : 6,000,000 - 600,000 = EGP 5,400,000
• Trimestres : 8 x 4 = 32
• Chaque échéance : 5,400,000 / 32 = EGP 168,750
• Si le dépôt d’entretien est de 8 % (exemple uniquement, vérifiez le contrat) : 6,000,000 x 8 % = EGP 480,000 en plus.

Montrez toujours au client le total, pas seulement le montant mensuel. Utilisez le calculateur de commission pour vérifier votre propre part.

Les frais et les délais fiscaux ont changé en 2026. Vérifiez la source officielle avant d’agir.

Plus d’infos sur le sur plan dans comment fonctionne le sur plan en Égypte. Entraînez-vous avec le sur plan en Égypte et l’argent en Égypte.