Le métier d'agent immobilier en Géorgie

Bienvenue dans ce cours. En huit courtes leçons, vous apprendrez comment se pratique l'immobilier en Géorgie, le pays du Caucase dont la capitale est Tbilissi et la ville balnéaire Batoumi, et non l'État américain. Cette première leçon porte sur le métier lui-même : ce que fait un agent, qui peut l'exercer, qui paie, qui recrute et à quoi ressemble vraiment la première année.

Une profession ouverte, avec une nouvelle barrière

La Géorgie n'a pas de licence d'État pour les agents immobiliers ni de régulateur de la profession. La preuve la plus claire vient de MONEYVAL, l'organe anti-blanchiment du Conseil de l'Europe : son rapport de décembre 2024 indique que les agents immobiliers ne sont pas désignés comme entités assujetties, et qu'aucune autorité ne les contrôle. Un classement 2026 des agences de Tbilissi ajoute que la commission des agents n'est pas réglementée non plus (TbilisiExperts, juillet 2026).

En Géorgie, personne ne vous délivre donc de carte, et aucun examen ne se dresse entre vous et votre premier mandat. Ce qui existe est facultatif : l'Association nationale géorgienne de l'immobilier (GNARE), fondée en 2014, propose une formation de certification et publie une liste des agents certifiés (leçon 3).

La nouvelle barrière concerne les étrangers. Depuis le 1er mars 2026, la plupart des étrangers sans résidence permanente ont besoin d'un permis de travail, le « droit d'exercer une activité professionnelle », pour un travail rémunéré, une activité freelance ou la gestion d'une entreprise, y compris en indépendant (Fragomen, novembre 2025 ; Legal.ge, février 2026). Un séjour sans visa ou une carte de séjour seule ne donne plus le droit de travailler. La leçon 2 traite le sujet en détail.

En Géorgie, donc :

• Les citoyens géorgiens et les résidents permanents peuvent débuter comme agents sans licence.
• Les étrangers peuvent aussi travailler comme agents, salariés ou indépendants, mais uniquement avec un permis de travail.

Ce que fait réellement un agent

Sur une revente, l'agent travaille en général pour le vendeur et :

1. Décroche le mandat et convient de la commission par écrit (leçon 4).
2. Vérifie le propriétaire et le bien au Registre public avant de le mettre en annonce.
3. Estime le bien, le photographie et le publie sur les portails.
4. Qualifie les acheteurs et organise les visites.
5. Négocie le prix et les conditions, et suit le dossier jusqu'à l'enregistrement auprès de l'Agence nationale du Registre public (NAPR) (leçon 6).

Dans le neuf, l'agent vend les logements d'un promoteur, très souvent sur plan. En location, l'agent trouve des locataires pour un propriétaire, ou un appartement pour un locataire.

Qui recrute

Vous rencontrerez trois grands types d'employeurs :

• Les agences de Tbilissi, comme Tbilisi Property, Vestin Property, Realtor.ge, Home24 ou BD Realty, et les bureaux franchisés comme RE/MAX Realty Park à Saburtalo.
• Les agences de Batoumi, comme Batumi Residence, Batumi Real Estate ou le bureau de Batoumi de BD Realty, dont beaucoup vendent à des acheteurs étrangers en russe et en anglais via WhatsApp et Telegram.
• Les promoteurs et leurs équipes commerciales, car une grande part des ventes se fait sur plan.

Parmi les membres de la GNARE cités sur son site figurent Alliance Group, Citybroker, Dream Homes, Elite Property, Hestia, Linova Real Estate, Bloomer Properties et Brix Estate.

Comment vous êtes payé

Il n'existe pas de taux légal. Les sources que nous avons utilisées décrivent une norme claire :

• Revente : la plupart des agents prennent environ 3 %, négociables et généralement payés par le vendeur (ExpatHub, 2025). GeorgiaExpats (2026) indique 2 % à 3 %, payés par le vendeur.
• Neuf : l'acheteur ne paie généralement rien, et c'est le promoteur qui rémunère l'agence (TbilisiExperts).
• Location : généralement 50 % d'un mois de loyer, payés par le locataire (Madloba, octobre 2026).

La commission va à l'agence, et votre part dépend de votre contrat. Nous n'avons trouvé aucune donnée publiée sur les partages de commission ni les salaires des agents en Géorgie : demandez ses chiffres par écrit à chaque employeur (leçon 8). Testez vos propres chiffres avec le calculateur de commission.

Deux marchés, deux types d'acheteurs

• Tbilissi a vendu 42,388 appartements en 2025, en hausse de 4.3 % (Galt & Taggart, janvier 2026). La plupart des acheteurs sont géorgiens.
• Batoumi a vendu 17,478 appartements en 2025, en hausse de 15 %, et les étrangers en ont acheté 52 % (Investor.ge, avril 2026).

La leçon 5 approfondit le sujet. Pour l'instant, retenez que Tbilissi est un marché local avec des investisseurs étrangers en plus, et que Batoumi est un marché balnéaire où les acheteurs étrangers dominent.

Une première année réaliste

• Le démarrage est lent. Pas de vente, pas de commission, et vos premières ventes mettent du temps à se conclure. Prévoyez votre épargne pour une première saison lente.
• Les langues rapportent. Le géorgien pour les propriétaires et le registre, l'anglais et le russe pour de nombreux acheteurs étrangers, et l'hébreu ou l'ukrainien peuvent aider à Batoumi (leçon 5).
• Les prix sont annoncés en dollars, les annonces en lari. Les entreprises doivent afficher leurs prix en GEL, même si la plupart des biens sont en pratique annoncés et payés en USD (leçon 4).
• La vérification est votre atout. Sans licence ni loi sur le séquestre, ce sont les agents qui vérifient le registre et le promoteur qui gagnent la confiance des clients.

La suite

Dans la leçon 2, nous verrons qui peut travailler, et ce que le permis de travail de 2026 implique pour les étrangers. Pour voir les postes ouverts dès maintenant, parcourez les offres et comparez les employeurs dans les agences.

Cette leçon est une information générale, pas un conseil juridique ou en immigration. CloserPass n'est affilié ni à la GNARE, ni au NAPR, ni à aucun organisme public en Géorgie. Les règles et les chiffres changent : vérifiez la source officielle avant d'agir.