S'installer en Géorgie : pas de licence, une entreprise et la GNARE

Dans de nombreux pays de ce cours, la leçon 3 porte sur l'obtention d'une licence. La Géorgie n'en a pas. Ce dont vous avez besoin, c'est d'une façon légale d'être payé : un emploi dans une agence, ou votre propre entreprise. Cette leçon explique les options, un point fiscal qui piège de nombreux débutants, la position en matière de lutte contre le blanchiment et la seule association dont vous entendrez parler, la GNARE.

Pas de licence, pas d'autorité de contrôle

Aucune des sources que nous avons lues ne décrit de régime de licence ou d'enregistrement pour les agents en Géorgie. Les rapports de MONEYVAL de décembre 2023 et de décembre 2024 indiquent que les agents immobiliers ne sont pas des entités assujetties à la loi anti-blanchiment et qu'aucune autorité ne les contrôle. Nous n'avons trouvé aucune loi ni projet de loi de 2024 à 2026 qui créerait une licence.

Cela ne signifie pas que le métier est sans règles. Les règles se trouvent ailleurs :

• Le droit de l'immigration : le permis de travail des étrangers (leçon 2).
• Le droit des affaires et le droit fiscal : comment vous vous immatriculez et êtes imposé (cette leçon).
• Les règles de consommation et de change : la règle du prix en GEL dans les annonces (leçon 4).
• Le Registre public : ce que vous pouvez prouver sur un bien (leçons 4 et 6).

Lutte contre le blanchiment : qui est assujetti

La loi sur la facilitation de la répression du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme a été modifiée en 2022, 2023 et 2024, et laisse toujours les agents de côté. MONEYVAL qualifie cela de « lacune modérée ». Pour couvrir le risque immobilier, c'est l'Agence nationale du Registre public (NAPR) elle-même qui a été désignée entité assujettie (MONEYVAL, décembre 2024).

Ce que cela signifie pour vous. Vous n'avez aucune obligation légale de vigilance à l'égard de la clientèle, mais le registre qui enregistre l'achat de votre client, si. Nous n'avons trouvé aucun amendement ultérieur ajoutant les agents, mais la loi change souvent : vérifiez la version en vigueur avant de vous y fier. La leçon 4 explique pourquoi les bons agents vérifient quand même leurs clients.

Trois façons de travailler

1. Salarié d'une agence. L'agence est votre employeur, vous rémunère selon son contrat et, si vous êtes étranger, demande votre permis de travail (leçon 2). C'est le départ le plus simple.

2. Entrepreneur individuel (IE). Vous vous immatriculez comme IE à la Maison de la Justice ou au NAPR, et un numéro fiscal est attribué automatiquement (Legalese, juillet 2026). De nombreux freelances travaillent ainsi avec des agences. Un étranger qui travaille comme IE a besoin d'un permis de travail en tant qu'indépendant (Legal.ge, février 2026). ExpatHub, un prestataire, vend une formule d'immatriculation d'IE à 600 GEL, frais publics compris. C'est un prix commercial, pas le tarif officiel.

3. Société à responsabilité limitée (LLC). La structure habituelle d'une agence avec des salariés, des associés ou une marque. De nombreuses agences géorgiennes exercent sous forme de LLC, par exemple Tbilisi Property LLC ou Home24 LLC. Nous n'avons pas vérifié les frais d'immatriculation d'une LLC pour ce cours : renseignez-vous auprès de la Maison de la Justice ou d'un comptable.

Le piège fiscal du 1 %

La Géorgie est connue pour son statut de petite entreprise (SBS) pour les entrepreneurs individuels. Legalese (juillet 2026) le décrit ainsi :

Chiffre d'affaires annuel	Impôt
Jusqu'à 500,000 GEL	1 % du chiffre d'affaires
De 500,000 à 1,000,000 GEL	3 % sur la part au-delà de 500,000 GEL
Au-delà de 1,000,000 GEL	Statut perdu

Mais des cabinets d'avocats indiquent que le courtage immobilier est exclu. Legalese classe le courtage immobilier résidentiel parmi les activités exclues. Gegidze, un autre cabinet, cite les activités d'agence ou de courtage immobilier et indique que le courtage immobilier vous exclut du régime à 1 %. Andersen Georgia (septembre 2026) ne mentionne pas le courtage dans son résumé, mais exclut les services de conseil.

Comment le dire. « Deux cabinets d'avocats géorgiens indiquent que le courtage immobilier ne peut pas bénéficier du statut à 1 % : prévoyez le régime fiscal standard et demandez à un comptable de le confirmer au regard du Code des impôts. » Ne bâtissez pas votre business plan sur 1 % tant qu'un comptable n'a pas vérifié la liste actuelle des activités exclues.

La GNARE : l'association facultative

L'Association nationale géorgienne de l'immobilier (GNARE) a été fondée en avril 2014. Sur son propre site, elle indique que :

• Elle est le seul partenaire géorgien de la National Association of REALTORS américaine, et le seul organisme autorisé à utiliser la marque REALTOR en Géorgie.
• Elle propose une formation de certification des agents accréditée par le CEPI, à 750 GEL pour les membres et 900 GEL pour les autres, et publie une liste des agents certifiés.
• Une annonce de formation la présente comme la première étape de la certification des courtiers.

La GNARE ne décrit aucune licence d'État, et la certification est facultative. Elle vaut tout de même la peine : sans licence, un certificat et une adhésion font partie des rares signaux qu'un employeur ou un client peut vérifier. Parmi les membres cités sur son site figurent Alliance Group, Citybroker, Dream Homes, Elite Property, Hestia, Linova Real Estate, Bloomer Properties et Brix Estate.

Nous n'avons trouvé aucune trace d'une autre association nationale d'agents : méfiez-vous de tout autre organisme « officiel » tant que vous ne pouvez pas le vérifier.

Comment vérifier une agence avant de la rejoindre

1. Immatriculation. Quels sont la dénomination et la forme juridique (LLC ou IE), et qui sont les propriétaires ?
2. Permis de travail, si vous êtes étranger : l'agence en fera-t-elle la demande, et quand ? Ne commencez pas avant qu'il soit accordé.
3. Votre statut. Salarié ou freelance à la commission ? Si freelance, qui gère votre IE et vos impôts ?
4. Commission. Quelle part recevez-vous, quand est-elle versée, et qu'advient-il des ventes conclues après votre départ ?
5. Vérifications. L'agence vérifie-t-elle les extraits du Registre public et les promoteurs avant de publier une annonce ?
6. Associations. Est-elle membre de la GNARE ? Ce n'est pas obligatoire, mais c'est bon signe.

Ouvrir votre propre agence

1. Choisissez votre forme : IE si vous démarrez seul, LLC si vous comptez recruter ou vous associer.
2. Si vous êtes étranger, obtenez d'abord votre permis de travail en tant qu'indépendant, avec un business plan.
3. Demandez à un comptable quel régime fiscal s'applique, compte tenu de l'exclusion signalée du courtage du SBS.
4. Rédigez votre accord de commission et votre routine de vérification des clients (leçon 4).
5. Affichez les prix en GEL (leçon 4) et publiez sur les portails (leçon 7).

Les règles changent : vérifiez la source officielle avant d'agir. Entraînez-vous avec la formation vente.

Cette leçon est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal. CloserPass n'est affilié ni à la GNARE, ni au NAPR, ni à aucun organisme public en Géorgie.