Une vente en Géorgie du début à la fin

Une vente en Géorgie demande peu de paperasse comparée à la plupart des pays de ce cours. Pas de droits de mutation, pas de notaire obligatoire, et le registre peut enregistrer une vente en une journée. C'est justement cette rapidité qui rend vos vérifications essentielles : une fois le contrat enregistré, c'est fait. Cette leçon suit une revente, puis un achat off-plan, et fait les calculs.

Qui fait quoi

• L'agence : mandat, vérification au registre, marketing, visites, offre, négociation, coordination.
• L'avocat de l'acheteur (vivement conseillé pour les étrangers) : vérifie l'inscription au registre, le contrat et, en off-plan, le promoteur.
• L'Agence nationale du Registre public (NAPR), accessible aussi via la Maison de la Justice : enregistre le changement de propriétaire et perçoit les frais.
• Un notaire, seulement si nécessaire. Une vente n'en exige pas, mais un acheteur ou un vendeur à distance signe généralement via une procuration notariée et apostillée (ExpatHub ; GeorgiaExpats).
• La banque, quand l'acheteur a un crédit ou que la transaction est payée par virement.
• Le promoteur, dans le neuf : son propre contrat de pré-achat et son plan de paiement.

Une revente, étape par étape

1. Mandat. Écrit, avec la commission, la devise, qui paie et quand c'est dû (leçon 4).
2. Extrait du Registre public. Confirmez que le vendeur est le propriétaire enregistré et lisez tout ce qui est inscrit sur le bien, avant de publier l'annonce.
3. Offre et acompte. Un acompte ou un accord de réservation bloque généralement l'appartement. Le remboursement dépend de la formulation : lisez-la avec l'acheteur avant tout versement.
4. Vérification des clients. Identifiez les deux parties et comprenez l'origine de l'argent de l'acheteur (leçon 4).
5. Contrat de vente. Prix, devise, mode et date de paiement, date de remise des clés et qui paie quels frais. Le contrat peut être signé au NAPR ou à la Maison de la Justice (ExpatHub).
6. Enregistrement au NAPR. L'acheteur devient propriétaire quand le registre enregistre le changement de droit.
7. Remise des clés et commission. Clés, relevés des compteurs, et le vendeur paie l'agence par virement bancaire sur facture.

Devise. Les prix sont généralement convenus en USD, et de nombreuses transactions se règlent en USD, tandis que les annonces doivent afficher le GEL (ISET Policy Institute ; GeorgiaExpats). La façon dont un contrat doit indiquer la devise relève de l'avocat, car les sources se contredisent.

Frais d'enregistrement

Les frais officiels du NAPR pour enregistrer un changement de droit de propriété dépendent du délai souhaité (napr.gov.ge, consulté en octobre 2026) :

Service	Frais	Heure
Standard	150 GEL	4 jours ouvrés
Rapide	270 GEL	1 jour ouvré
Le jour même	350 GEL	Le jour même

D'anciens guides citent encore 50 à 200 GEL, ce qui laisse penser que les frais ont augmenté. Utilisez la page officielle, et revérifiez-la avant chaque transaction.

Impôts sur la transaction

• Ni droits de mutation ni droit de timbre sur un achat (Georgiafy, août 2026 ; GeorgiaExpats, 2026).
• La plus-value du vendeur. Si un particulier vend un bien résidentiel dans les 2 ans suivant son achat, la plus-value est imposée à 5 %. Au-delà de 2 ans, il n'y a aucun impôt. Un bien commercial vendu dans les 2 ans est imposé à 20 % (Gegidze, juin 2024 ; ExpatHub).
• La taxe foncière annuelle des particuliers dépend du revenu du foyer : sous 40,000 GEL par an, le propriétaire est exonéré, et au-delà le taux augmente avec le revenu, jusqu'à 1 %, fixé par la municipalité (Georgiafy ; ExpatHub). Les sources donnent des tranches différentes : dites aux clients de vérifier auprès du Revenue Service.
• Revenus locatifs. Un particulier qui déclare sa location résidentielle paie 5 % du loyer brut. Sinon, le taux est de 20 % (Georgiafy ; Gegidze).

Exemple chiffré 1 : une revente à Saburtalo, vendeur propriétaire depuis 18 mois

Un acheteur paie 98,700 USD un appartement de 75 m² dans un immeuble récent, à 1,316 USD le m², la moyenne de décembre 2025 des projets récents en revente (Galt & Taggart). Le vendeur l'a acheté il y a 18 mois pour 90,000 USD. La commission de l'agence est de 3 %, payée par le vendeur. En réalité, l'impôt est calculé en lari. Nous indiquons les montants en USD pour simplifier l'exemple.

Élément	Calcul	Montant
Droits de mutation	Aucun en Géorgie	0
Frais du NAPR, standard	Fixe	150 GEL
Plus-value du vendeur	98,700 - 90,000	8,700 USD
Impôt sur la plus-value (moins de 2 ans)	8,700 x 5 %	435 USD
Commission, vendeur	98,700 x 3 %	2,961 USD

Les frais de l'acheteur sont minimes : les frais de registre, un avocat s'il en prend un, et une éventuelle traduction ou procuration. C'est un argument de vente fort auprès des acheteurs étrangers.

Exemple chiffré 2 : le même appartement, vendeur propriétaire depuis 3 ans

Même prix, mais le vendeur possède l'appartement depuis trois ans.

Élément	Montant
Impôt sur la plus-value	0, bien détenu plus de 2 ans
Commission	2,961 USD

Le vendeur économise 435 USD. Demandez à chaque vendeur quand il a acheté, dès le premier rendez-vous.

Off-plan : le contrat du promoteur

Dans le neuf, l'acheteur signe le contrat de pré-achat du promoteur. Legal.ge (octobre 2026) explique que l'acheteur peut être inscrit au NAPR comme futur propriétaire, et que la pleine propriété suit l'achèvement et le document d'aptitude à l'usage de l'immeuble. Vérifiez que le contrat prévoit cette inscription, et qu'elle a bien lieu.

Comment circule l'argent. SOVA (octobre 2026) et GeorgiaExpats (2026) décrivent le schéma habituel :

• Les plans de paiement échelonné des promoteurs durent généralement 2 à 3 ans, surtout en devises, souvent sans intérêts.
• L'acompte est souvent de 10 %, généralement non remboursable, et l'apport peut désormais descendre à 0 %.
• De nombreux acheteurs refinancent le solde par un crédit bancaire à la livraison.
• Les prix sur plan sont souvent d'environ 20 % à 30 % inférieurs à ceux des logements achevés.
• Les échéances sont exemptées des plafonds de mensualités par rapport aux revenus de la Banque nationale et peuvent ne pas apparaître au bureau de crédit. Comme l'a dit un économiste à SOVA, il n'y existe aucune réglementation.

Il n'existe pas de loi sur le séquestre ni de registre des promoteurs (Legal.ge ; SOVA). Le contrat et les références du promoteur sont la seule protection de l'acheteur.

Exemple chiffré 3 : un appartement off-plan à Batoumi

Un acheteur réserve un appartement de 45 m² à 1,400 USD le m², proche de la moyenne du neuf d'août 2026 de 1,386 USD (Business Media Georgia), soit 63,000 USD. Le promoteur propose 10 % d'apport et 24 mensualités sans intérêts. Ces conditions sont une illustration. C'est le contrat qui décide.

Étape	Paiement	Versé à ce jour
Acompte, 10 %	6,300 USD	6,300 USD
24 mensualités	2,362.50 USD chacune	63,000 USD au bout de 24 mois
Inscription comme propriétaire après l'achèvement	frais du NAPR	Propriété au nom de l'acheteur

Dans le neuf, le promoteur rémunère généralement l'agence, et l'acheteur ne paie pas d'honoraires (leçon 8).

Exemple chiffré 4 : un acheteur qui veut la résidence

Un acheteur veut une résidence par l'immobilier. Depuis le 1er mars 2026, le seuil est de 150,000 USD de valeur de marché selon une évaluation certifiée, et plusieurs biens peuvent être cumulés (Erickson Immigration Group, février 2026).

Un appartement neuf de 55 m² à Vake, au prix moyen du neuf de décembre 2025 de 2,781 USD le m², revient à environ 152,955 USD. Cela semble suffire, mais seule l'évaluation compte, et un évaluateur peut l'estimer plus bas. Dites à l'acheteur de prévoir une marge au-dessus de 150,000 USD, et que la résidence ne donne pas le droit de travailler (leçon 2).

Les taxes, les frais et les règles changent : vérifiez la source officielle avant d'agir. Entraînez-vous avec les exercices de vente et les exercices sur l'argent.

Cette leçon est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal.