Vos 90 premiers jours dans l'immobilier en Géorgie

Les trois premiers mois décident si vous restez dans ce métier. En Géorgie, personne ne vous empêche de commencer, et c'est à la fois l'opportunité et le piège : les débutants échouent parce qu'ils attendent les leads, négligent la routine ou, pour les étrangers, commencent avant d'avoir le permis. Voici un plan simple qui fonctionne à Tbilissi comme à Batoumi.

Jours 1 à 30 : s’organiser et apprendre

1. Obtenez le droit de travailler. Si vous êtes étranger, votre permis de travail passe en premier, comme salarié ou indépendant. Il faut 30 jours calendaires, ou 10 jours ouvrés en accéléré (Legal.ge, février 2026). Profitez de ce temps pour étudier, pas pour faire visiter des appartements.
2. Mettez en place votre statut. Contrat de travail, ou votre immatriculation comme IE et un comptable qui connaît l'exclusion signalée du courtage du régime à 1 % (leçon 3).
3. Apprenez le processus de l'agence. Son accord de commission, la façon dont elle obtient les extraits du Registre public, dont elle vérifie les promoteurs et les clients (leçon 4).
4. Apprenez un secteur. Un quartier de Tbilissi comme Saburtalo ou Vake, ou une partie de Batoumi. Parcourez-le à pied et visitez chaque bien que votre agence y propose.
5. Apprenez les chiffres. Pas de droits de mutation, les 150 GEL de frais standard du NAPR, l'impôt de 5 % sur une revente dans les deux ans, le seuil de résidence de 150,000 USD et la règle des annonces en GEL. Les clients vous testent d'abord là-dessus (leçon 6).
6. Pensez à la GNARE. Sa formation de certification facultative coûte 750 GEL pour les membres et 900 GEL pour les autres (GNARE).

Jours 31 à 60 : trouver des gens

Les propriétaires sont le cœur du métier. Un mandat vous amène des acheteurs. Consacrez au moins la moitié de votre prospection aux propriétaires.

Les portails (Stratos, mars 2026 ; Madloba, octobre 2026) :

• myhome.ge, présenté comme le plus grand. Il est exploité par TNET, qui revendique jusqu'à 2 millions de visiteurs uniques par mois sur ses plateformes, et détient aussi Livo (TNET).
• ss.ge, un site de petites annonces avec de nombreuses annonces de particuliers. Consultez-le chaque jour et appelez les propriétaires qui vendent seuls.
• korter.ge, consacré au neuf, utile pour connaître chaque projet de votre secteur.
• place.ge.

Messageries. Pour la location, les groupes Facebook et les canaux Telegram sont très utilisés (Madloba). À Batoumi, les agences vendent beaucoup aux étrangers en russe et en anglais via WhatsApp et Telegram. Créez un compte professionnel sur chacun, avec un profil court et sourcé.

Connaissez les acheteurs. À Tbilissi, environ 90 % des acheteurs sont géorgiens, puis viennent les acheteurs israéliens et russes (Colliers, via Commersant, décembre 2025). À Batoumi, les étrangers ont acheté 52 % des appartements en 2025, dont les Israéliens 13 % du total (Investor.ge, avril 2026). Vos langues déterminent les leads que vous pouvez servir.

Promoteurs. Visitez les bureaux de vente de votre secteur, apprenez leurs plans de paiement et demandez comment ils travaillent avec les agences. Dans le neuf, c'est généralement le promoteur qui rémunère l'agence.

Jours 61 à 90 : convertir

• Qualifiez chaque acheteur. Budget, comptant, échéances ou crédit, calendrier, nationalité, résidence principale ou investissement, et s'il souhaite une résidence.
• Obtenez l'extrait du Registre public avant chaque visite d'un bien en revente, pas après l'offre.
• Lisez le contrat du promoteur avec chaque acheteur off-plan, et dites clairement quand un acompte est non remboursable (GeorgiaExpats, 2026).
• Relancez dans les 24 heures après chaque visite.
• Visez votre premier enregistrement au NAPR, pas seulement des visites.

Une routine quotidienne

Heure	Tâche
9 h 00 à 11 h 00	Prospection : appels aux propriétaires, veille sur ss.ge et myhome.ge, messages au réseau
11 h 00 à 13 h 00	Visites et estimations
14:00 à 15:00	Relances, mises à jour du CRM, réponses WhatsApp et Telegram
15:00 à 18:00	Visites, rendez-vous chez les promoteurs, contenus, étude du marché
Fin de journée	Préparez le lendemain, notez trois réussites et une leçon

À Batoumi, adaptez les horaires aux fuseaux horaires de vos acheteurs, mais gardez le créneau de prospection fixe. C'est la première chose qui disparaît lors d'une journée chargée, et la raison pour laquelle votre pipeline se tarit un mois plus tard.

Vos outils

• Un CRM avec chaque contact, visite et date de relance.
• Des comptes sur les portails utilisés par votre agence.
• Des comptes professionnels WhatsApp et Telegram.
• Un téléphone qui fait de bonnes photos et vidéos.
• Des modèles : accord de commission, fiche d'identification client, fiche de qualification acheteur et fiche de coûts avec les frais du NAPR et l'impôt du vendeur.
• Une liste de sources : les chiffres de Galt & Taggart, TBC Capital et Colliers repris dans la presse, et napr.gov.ge pour les frais.

Cinq erreurs à éviter

1. Commencer à travailler avant le permis, en tant qu'étranger. L'amende est de 2,000 GEL pour vous et pour l'agence (leçon 2).
2. Publier une annonce sans l'extrait du Registre public. Vous pourriez commercialiser un appartement que le vendeur ne peut pas vendre.
3. Des prix uniquement en USD dans les annonces. La loi exige le GEL (ISET Policy Institute).
4. Présenter un acompte off-plan comme « sûr ». Il n'existe pas de loi sur le séquestre, et de nombreux acomptes ne sont pas remboursables.
5. Promettre que la résidence donne le droit de travailler. Ce n'est pas le cas.

Gardez votre énergie

Les refus font partie du quotidien. Faites le point sur vos chiffres chaque vendredi, continuez à apprendre les règles, et nouez des relations avec des promoteurs, des avocats et des évaluateurs.

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Les règles changent, vérifiez donc la source officielle avant d’agir. Cette leçon est une information générale.