Connaître le marché immobilier marocain

Les clients attendent de vous que vous connaissiez les chiffres. Au Maroc, cela signifie connaître six marchés urbains très différents, les principaux groupes d’acheteurs et où trouver des données fiables. Citez toujours la source et la date : les estimations d’évaluateurs privés ne sont pas des statistiques officielles.

La situation nationale

La référence officielle est l’indice des prix des actifs immobiliers (IPAI), publié par Bank Al-Maghrib et l’ANCFCC.

• En 2025, les prix ont augmenté d’environ 0,6 % et les ventes d’environ 3,1 % (Finances News, mars 2026).
• Au T2 2026, les transactions ont augmenté de 11 % sur un trimestre et de 6,3 % sur un an, tandis que les prix ont légèrement progressé de 0,7 %.

En résumé : les prix sont globalement stables au niveau national, et l’activité reprend. Ne promettez pas une hausse rapide des prix à un client.

Le financement. L’enquête de Bank Al-Maghrib situait le taux moyen des crédits immobiliers à 5,06 % au T2 2026 (Challenge). Des taux plus élevés freinent les acheteurs locaux qui dépendent du crédit.

Les six principaux marchés urbains

Les fourchettes de prix ci-dessous sont des estimations privées pour des appartements, au mètre carré, issues de ReaConsult, Yakeey et Knight Frank. Elles donnent un ordre de grandeur, pas une évaluation.

Ville	Ce qui le porte	Exemples de quartiers et de prix
Casablanca	Capitale économique, marché le plus profond	Anfa Supérieur et Ain Diab MAD 22,000 à 28,000 ; Bouskoura 9,000 à 13,000
Rabat	Capitale, fonctionnaires, ambassades	Souissi 16,000 à 21,000 ; Temara 6,500 à 9,000
Marrakech	Tourisme, résidences secondaires, acheteurs étrangers	Biens haut de gamme EUR 5,500 à 7,000 (Knight Frank)
Tanger	Port de Tanger Med, industrie, MRE du Nord	Malabata 11,500 à 15,000
Agadir	Station balnéaire, visiteurs d’hiver	Founty environ 13,900 ; secteur du port environ 20,400
Fès	Médina, université, prix d’entrée bas	Ville Nouvelle environ 7,800

Quelques points forts :

• Casablanca. Casa Anfa, construite sur l’ancien aéroport d’Anfa, et Casablanca Finance City attirent les cadres. Les banlieues sud de Bouskoura et Dar Bouazza conviennent aux familles.
• Rabat. Le plus dynamique des grands marchés ces derniers temps : les ventes ont bondi de 61,2 % sur un trimestre au T2 2026, avec des prix en hausse de 1,9 % (IPAI).
• Marrakech. Knight Frank indique que les prix haut de gamme ont augmenté de 16 % depuis 2023 et prévoit environ 6 % de croissance en 2026. Beaucoup de riads de la médina ne sont pas titrés, la vérification du titre est donc essentielle.
• Tanger. Les prix ont augmenté de 2,3 % sur un trimestre au T2 2026, la plus forte hausse des grandes villes (IPAI).
• Agadir et Fès sont plus irréguliers : les ventes ont fortement chuté au T1 2026, puis les ventes d’appartements ont repris au T2.

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Qui achète, et pourquoi

• Les familles locales, qui achètent souvent leur résidence principale, parfois avec l’aide directe au logement : MAD 100,000 pour un logement neuf jusqu’à MAD 300,000, ou MAD 70,000 jusqu’à MAD 700,000, pour les Marocains qui ne possèdent pas d’autre logement.
• Les MRE (Marocains résidant à l’étranger). En juin 2026, 24 % des plus de 105 000 bénéficiaires de l’aide au logement étaient des MRE (Maroc.ma). Ils achètent des maisons familiales, des résidences de vacances et des investissements, souvent pendant leurs visites d’été.
• Les acheteurs étrangers, surtout à Marrakech, Agadir et Tanger. Knight Frank cite les acheteurs français, britanniques et belges comme le cœur du marché à Marrakech, avec une progression des acheteurs du Moyen-Orient. Bladi indiquait en 2026 que beaucoup d’acheteurs aisés louent pendant six mois à un an avant d’acheter.
• Les investisseurs, à la recherche de revenus locatifs. Global Property Guide a mesuré un rendement brut moyen de 4,76 % à Agadir en 2026. À Marrakech, Knight Frank indique que la location courte durée de riads peut atteindre 7 % à 10 % brut.

Sur plan, revente et location

Sur plan. Les nouveaux projets sont vendus avant ou pendant la construction. La loi (VEFA, lois 44-00 et 107-12) protège les acheteurs avec des paiements échelonnés et des garanties, mais Finances News indiquait en 2023 que les promoteurs l’utilisent rarement et préfèrent des réservations moins encadrées. La leçon 6 traite ce point en détail.

Revente. Logements existants, souvent titrés en ville. Vos vérifications clés portent sur le titre foncier, l’identité du vendeur et une éventuelle hypothèque.

Location. Les baux de longue durée relèvent de la loi 67-12. Ils se concluent plus vite que les ventes et mènent souvent à une vente plus tard, surtout avec les nouveaux arrivants qui louent d’abord.

Comment parler des prix

1. Citez l’IPAI officiel pour les tendances.
2. Utilisez des estimations privées pour les prix par quartier, en nommant la source.
3. Vérifiez les ventes comparables récentes dans l’immeuble ou la rue.
4. Ne promettez jamais de rendement. Montrez le calcul et laissez le client décider.

À retenir

• Six villes, six histoires différentes : maîtrisez-en une ou deux en profondeur.
• Les prix nationaux sont stables, tandis que les ventes progressent en 2026.
• Les MRE et les acheteurs étrangers comptent, mais les familles locales sont la base du marché.
• Citez toujours une source et une date.

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