Une vente en Espagne du début à la fin

Une vente en Espagne passe par de nombreuses mains : vous, deux avocats, souvent une banque, un notaire, les services fiscaux et le registre foncier. Votre valeur consiste à connaître l’ordre des étapes, à tenir chacun dans les délais et à faire en sorte que personne ne soit surpris par une facture fiscale. Cette leçon suit une revente et une vente sur plan, puis détaille une transaction en euros.

Qui fait quoi

• Vous, l’agent : mandat, marketing, visites, offre, coordination.
• L’avocat de l’acheteur : vérifications indépendantes avant tout acompte, contrats, impôts. L’avocat de l’acheteur travaille uniquement pour l’acheteur.
• Le notaire : un officier public neutre qui vérifie l’identité, le paiement et la légalité, et authentifie l’acte (escritura).
• Le registre foncier (Registro de la Propiedad) : inscrit le nouveau propriétaire, ce qui rend l’achat opposable aux tiers.
• Les services fiscaux : la région perçoit l’ITP ou l’AJD, la mairie perçoit la plusvalía, l’Agence fiscale nationale perçoit les impôts sur le revenu.
• Le promoteur : pour le sur plan, vend le logement et doit garantir les avances versées par l’acheteur.

Une revente, étape par étape

1. Mandat. Nota de encargo signée avec le vendeur (leçon 4).
2. Offre et réservation. Une petite somme retire le logement du marché pendant que l’avocat de l’acheteur le vérifie.
3. Vérifications. L’avocat obtient la nota simple du registre foncier (propriétaire, description, hypothèques et autres charges), vérifie le Catastro, les autorisations, les dettes de charges de copropriété et le dernier avis d’IBI.
4. Contrat d’arras. Un contrat privé avec un acompte, souvent d’environ 10 % du prix (Your Overseas Home). Avec des arras penitenciales, un acheteur qui se retire perd l’acompte et un vendeur qui se retire rembourse le double. Si le contrat ne précise pas le type, la loi présume des arras confirmatorias, où la partie lésée peut exiger l’exécution ou la résolution avec dommages et intérêts (Legálitas). Veillez à ce que le type soit écrit.
5. Acte devant le notaire. Le solde est payé, généralement par chèque de banque ou virement, et les clés sont remises.
6. Impôts et inscription. L’acheteur paie l’impôt sur la transmission, puis l’acte est inscrit. Legálitas note que l’inscription n’a lieu qu’une fois les impôts payés.

Qui paie quel impôt

Acheteur d’un logement ancien : ITP, fixé par chaque région :

• Andalousie : 7 % (Interforo).
• Communauté valencienne : 9 % pour les actes à partir du 1er juin 2026, 11 % sur la totalité du prix au-delà de €1 million (TaxDown).
• Catalogne : 10 % jusqu’à €600,000, jusqu’à 13 % au-delà de €1.5 million (Osborne Clarke).

Acheteur d’un logement neuf auprès du promoteur : TVA de 10 % plus AJD, droit de timbre sur l’acte : 1,2 % en Andalousie, 1,4 % dans la Communauté valencienne depuis juin 2026 (Guía Fiscal).

Le notaire et le registre suivent des barèmes officiels. Interforo donne des fourchettes approximatives de €500 à €1,000 pour le notaire et de €400 à €650 pour le registre.

Le vendeur paie :

• La plusvalía municipal, l’impôt municipal sur la hausse de valeur du terrain. S’il n’y a pas eu de plus-value réelle, il n’est pas dû, mais le vendeur doit le prouver avec les deux actes (Guía Fiscal). Lorsque le vendeur est un particulier non résident, la loi fait de l’acheteur le contribuable substitut (loi sur les finances locales, article 106), l’avocat de l’acheteur retient donc généralement ce montant.
• L’impôt sur la plus-value. Lorsque le vendeur est non résident, l’acheteur doit retenir 3 % du prix et les verser à l’Agence fiscale via le formulaire 211 dans un délai d’un mois.
• Les honoraires de votre agence, plus 21 % de TVA, comme convenu dans le mandat.

Exemple chiffré : une revente à Málaga

Un vendeur britannique, non résident en Espagne, vend un appartement à Málaga pour €350,000. Le mandat prévoit 5 % hors TVA. Les taux proviennent des sources ci-dessus. Le montant de la réservation est un exemple.

Élément	Calcul	Montant
Réservation (exemple)	Convenu entre les parties	€5,000
Arras à 10 % (réservation incluse)	350,000 x 10 %	€35,000
ITP de l’acheteur, Andalousie	350,000 x 7 %	€24,500
Notaire et registre de l’acheteur	Fourchettes d’Interforo	environ €900 à €1,650
Retenue de 3 % pour l’impôt du vendeur	350,000 x 3 %	€10,500
Honoraires d’agence	350,000 x 5 %	€17,500
L'IVA sur les honoraires	17,500 x 21 %	€3,675

À l’acte, le vendeur reçoit le prix moins la retenue de €10,500, moins la plusvalía éventuellement retenue, moins les honoraires de €21,175 s’ils sont payés sur le produit de la vente. Montrez tôt ce montant net au vendeur. Personne n’aime les surprises chez le notaire.

Une vente sur plan, étape par étape

1. Vérifiez le permis de construire. L’obligation de garantir l’argent des acheteurs commence à la délivrance du permis. Pas de permis, pas de paiement.
2. Réservation, puis le contrat d’achat privé avec la première échéance.
3. Garantie individuelle. Selon la première disposition additionnelle de la loi 38/1999, le promoteur doit garantir toutes les avances plus les intérêts légaux par une garantie bancaire ou une assurance, et l’argent doit être versé sur un compte spécial dédié au programme.
4. Paiements échelonnés. Pineapple Homes décrit un schéma type sur la Costa del Sol d’environ 20 %, parfois 30 %, pendant la construction. Une TVA de 10 % s’applique à chaque échéance.
5. Achèvement. Exigez la licence de première occupation et une visite de réception avant l’acte.
6. Acte, AJD et inscription, le solde étant souvent payé par un prêt immobilier.

Si le promoteur ne termine pas à temps, le rapport de la Banco de España explique que l’acheteur envoie une mise en demeure formelle, et si le promoteur ne paie pas dans les 30 jours, il peut se retourner contre la banque ou l’assureur.

Les taux d’imposition changent selon la région et la date, vérifiez donc la source officielle avant d’agir. Entraînez-vous avec les exercices argent en Espagne et sur plan en Espagne, et lisez acheter un bien en Espagne en tant qu’étranger et le sur plan en Espagne.

Cette leçon est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal.