Une transaction de A à Z en Thaïlande

Une vente de condo en Thaïlande passe entre plusieurs mains : l'agence, l'avocat de l'acheteur, la banque de l'acheteur à l'étranger, la banque thaïlandaise qui reçoit l'argent, souvent un promoteur, et le Department of Lands, le registre foncier. Votre valeur, c'est de connaître l'ordre, de faire respecter les délais à chacun et de veiller à ce que personne ne soit surpris par les taxes ou le formulaire bancaire. Cette leçon suit une revente à un acheteur étranger, puis détaille les chiffres en baht.

Qui fait quoi

• L'agence (agents thaïlandais sur le terrain) : mandat, commercialisation, visites, offre, négociation, coordination.
• Un étranger dans un poste autorisé (leçon 2) : trouve et informe les acheteurs étrangers, prépare les supports et explique le processus, pendant que des collègues thaïlandais gèrent les visites et la négociation.
• L'avocat de l'acheteur : vérifie le titre, le contrat et la situation du quota étranger.
• Les banques : la banque de l'acheteur envoie l'argent depuis l'étranger, la banque thaïlandaise délivre le formulaire FET.
• Le Department of Lands : enregistre le transfert et perçoit les frais et les taxes.

Un condo en revente, étape par étape

1. Mandat. Écrit, avec la commission, qui paie et quand elle est due (leçon 4).
2. Offre et réservation. De petits frais de réservation bloquent souvent le lot avant le contrat de vente. Leur remboursement dépend de la clause : lisez-la avec l'acheteur avant tout mouvement d'argent.
3. Identification. Identifiez les deux parties et l'origine des fonds de l'acheteur (leçon 4).
4. Vérification du quota. Un acheteur étranger en pleine propriété a besoin de place dans le quota étranger de 49% de l'immeuble. Confirmez-le avant le contrat de vente, pas le jour du transfert.
5. Contrat de vente. Prix, dates de paiement, date de transfert, qui paie quels frais, et ce qui se passe si l'une des parties fait défaut.
6. Argent venu de l'étranger. L'acheteur vire les fonds depuis l'étranger, en devises, à l'avance. À partir de USD 50,000, la banque thaïlandaise destinataire délivre le formulaire FET (Storm Real Estate Phuket, septembre 2026).
7. Transfert au Department of Lands. Les frais et taxes sont payés, et le lot est enregistré au nom de l'acheteur.
8. Commission. Le vendeur paie l'agence, par virement bancaire contre facture. FazWaz note que l'acheteur ne paie en général aucun honoraire d'agent.

Fin 2026, attendez-vous à plus de questions. L'offensive contre les prête-noms lancée le 19 octobre 2026 ajoute des contrôles sur les achats au-delà de 2 millions de baht ou dont la valeur estimée dépasse 5 millions de baht (Thai Examiner). Ayez le dossier sur l'origine des fonds prêt.

Frais de transfert

Storm Real Estate Phuket détaille les frais dans son guide de septembre 2026 :

Frais	Taux	Assiette	Qui paie
Frais de transfert	2%	Valeur d'expertise	Négociable, souvent partagé
Specific Business Tax (SBT)	3.3%	Le montant le plus élevé entre la valeur d'expertise et le prix de vente	Vendeur
Droit de timbre	0.5%	Le montant le plus élevé entre la valeur d'expertise et le prix de vente	Seulement quand la SBT ne s'applique pas
Retenue à la source	1% pour un vendeur société, progressive pour un particulier selon la durée de détention	Fixée selon les règles du Land Office	Vendeur

Quand la SBT s'applique. Le vendeur paie la SBT s'il a détenu le bien moins de cinq ans, ou s'il exerce dans l'immobilier. Si la SBT s'applique, il n'y a pas de droit de timbre. Sinon, c'est le droit de timbre qui s'applique.

Un allègement dont les étrangers ne profitent pas. Les frais de transfert et d'hypothèque réduits à 0.01% ne s'appliquent qu'aux ressortissants thaïlandais qui achètent un logement de 7 millions de baht ou moins, et ont été prolongés jusqu'au 30 juin 2027. Les acheteurs étrangers paient les taux pleins.

Exemple chiffré 1 : un condo en revente à Bangkok, détenu 3 ans par le vendeur

Un acheteur étranger paie 5,000,000 baht. Nous supposons une valeur d'expertise du Department of Lands de 4,600,000 baht. Le vendeur est un particulier qui a acheté il y a trois ans. Le contrat prévoit un partage 50/50 des frais de transfert, et la commission de l'agence est de 3%, payée par le vendeur.

Élément	Calcul	Montant
Frais de transfert	4,600,000 x 2%	92,000 baht
Moitié acheteur et moitié vendeur	92,000 / 2	46,000 baht chacun
SBT, vendeur (moins de cinq ans)	5,000,000 x 3.3%	165,000 baht
Droit de timbre	Non dû, car la SBT s'applique	0
Retenue à la source, vendeur	Progressive, fixée au Land Office	Demandez une estimation
Commission, vendeur	5,000,000 x 3%	150,000 baht
formulaire FET	Fonds bien au-delà de USD 50,000	Requis

Les frais du vendeur avant retenue à la source s'élèvent à 46,000 + 165,000 + 150,000 = 361,000 baht, soit environ 7.2% du prix. C'est pourquoi les vendeurs posent la question de la SBT dès le premier rendez-vous.

Exemple chiffré 2 : le même condo, détenu 7 ans par le vendeur

Même prix et même expertise, mais le vendeur détient le lot depuis sept ans et n'exerce pas dans l'immobilier.

Élément	Calcul	Montant
Frais de transfert, chaque moitié	4,600,000 x 2% / 2	46,000 baht
SBT	Non due (détenu cinq ans ou plus)	0
Droit de timbre	5,000,000 x 0.5%	25,000 baht
Commission	5,000,000 x 3%	150,000 baht

Le vendeur économise 140,000 baht par rapport à l'exemple 1. Vendre après le cap des cinq ans peut compter davantage qu'un petit ajustement de prix.

Exemple chiffré 3 : acheteur thaïlandais et acheteur étranger, même lot neuf

Un promoteur vend un condo neuf 3,000,000 baht, et nous supposons que la valeur d'expertise est la même. Le promoteur exerce dans l'immobilier : il paie donc une SBT de 99,000 baht (3.3%) et une retenue à la source de 1% en tant que société.

Frais de transfert	Acheteur thaïlandais	Acheteur étranger
Taux	0.01% (allègement jusqu'au 30 juin 2027)	2%
Montant sur 3,000,000 baht	300 baht	60,000 baht

La prise en charge des frais de transfert sur un lot neuf est fixée par le contrat du promoteur. Lisez-le avec l'acheteur.

Off-plan : comment circule l'argent

Pour un condo neuf acheté sur plan, Thailand Law Online décrit le schéma habituel : l'acheteur paie directement le promoteur, par étapes :

1. Des frais de réservation pour bloquer le lot.
2. Un acompte contractuel à la signature du contrat de vente.
3. Des échéances pendant la construction.
4. Le solde au transfert, au Department of Lands.

Le séquestre est facultatif. L'Escrow Act B.E. 2551 (2008) ne s'applique que si les deux parties conviennent de recourir à un agent de séquestre agréé. Aucune loi n'y oblige un promoteur.

Le contrat type protège l'acheteur. Selon la section 6/2 du Condominium Act, le contrat du promoteur doit suivre le modèle du ministère de l'Intérieur, et les clauses non conformes sont nulles (Siam Legal). Il doit fixer une date de transfert avec un préavis de 30 jours, limite tout arrêt de chantier à un an, prévoit une garantie des défauts de 5 ans pour la structure et de 2 ans pour le reste, permet à l'acheteur de céder le contrat sans frais, et fixe une pénalité de retard de livraison d'au moins 0.01% par jour, plafonnée à 10%.

Un échéancier off-plan indicatif

Un lot à 4,300,000 baht, proche de la moyenne des acheteurs étrangers au premier semestre 2026 (The Nation). Les étapes ne sont qu'un exemple. Le contrat fait foi.

Étape	Paiement	Versé à ce jour
Réservation	50,000 baht	50,000 baht
Acompte contractuel	380,000 baht	430,000 baht
Échéances de construction	860,000 baht	1,290,000 baht
Solde au transfert	3,010,000 baht	4,300,000 baht

Chaque paiement venu de l'étranger doit arriver en devises, pour que l'acheteur puisse obtenir le formulaire FET pour la totalité du montant au transfert.

Les transactions en leasehold

Un étranger qui achète une villa ou une maison ne peut pas posséder le terrain. La structure habituelle est un bail enregistré de 30 ans maximum, le plus long bail résidentiel enregistré que la loi permette. Les options de renouvellement sont contractuelles et, comme le note Bektu, les tribunaux n'appliquent en général que la première période enregistrée. Chiffrez la transaction sur 30 ans, pas sur 90.

Les taxes, les frais et les règles changent : vérifiez la source officielle avant d'agir. Entraînez-vous avec les exercices de vente et les exercices sur l'argent.

Cette leçon est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal.