Vos 90 premiers jours dans l'immobilier en Thaïlande

Les trois premiers mois décident si vous restez dans ce métier. Les débutants échouent rarement par manque de talent. Le plus souvent, ils attendent les leads, sautent la routine ou, pour les étrangers, glissent vers un travail que leur permis ne couvre pas. Voici un plan simple, avec un parcours pour les agents thaïlandais et un autre pour les étrangers dans des postes autorisés.

Jours 1 à 30 : s’organiser et apprendre

Pour tout le monde :

1. Apprenez le fonctionnement de l'agence. Son contrat de commission, ses étapes d'identification des clients, sa procédure de lutte contre le blanchiment et qui valide chaque dossier (leçons 3 et 4).
2. Apprenez un secteur. Parcourez-le à pied. Visitez chaque bien que votre agence y propose. Notez les transports, les écoles, les hôpitaux, les plages et les nouveaux programmes.
3. Apprenez les chiffres. Les frais de transfert de 2%, la SBT de 3.3% ou le droit de timbre de 0.5%, le quota de 49%, le seuil FET de USD 50,000 et le bail de 30 ans. Les clients vous testent d'abord là-dessus (leçon 6).

Si vous êtes thaïlandais : créez vos comptes sur les portails avec l'agence, et envisagez d'adhérer à TREBA, ou à REBA-ES à Pattaya (leçon 3).

Si vous êtes étranger : ne commencez pas avant d'avoir votre visa Non-B et votre permis de travail, et lisez la description de poste de votre permis. Elle doit correspondre à votre travail quotidien (Thaiger, mai 2026). Convenez par écrit avec votre responsable des tâches qui sont les vôtres et de celles qui reviennent aux collègues thaïlandais : mandats, visites et négociation figurent sur la liste réservée (Acclime).

Jours 31 à 60 : trouver des gens

Les propriétaires sont le cœur de l'activité pour les agents thaïlandais. Un mandat vous amène des acheteurs. Consacrez au moins la moitié de votre temps de prospection aux propriétaires.

Leto, une agence, liste où les agents thaïlandais trouvent leurs clients en 2026 :

• Recommandations et clients fidèles. Les leads les moins chers que vous aurez jamais.
• Portails : FazWaz, DDproperty, Thailand-Property et Hipflat. Surveillez les nouvelles annonces de particuliers dans votre secteur et appelez les propriétaires qui vendent seuls.
• Publicités payantes sur les réseaux sociaux et marque personnelle sur YouTube ou Telegram.
• Voyages de prospection pour les investisseurs étrangers, notamment les acheteurs russes.
• Communautés linguistiques et groupes de discussion.
• Promoteurs, qui versent des commissions directes aux agents sur les nouveaux lancements.

Connaissez les acheteurs. En 2025, les premiers acheteurs étrangers en nombre de lots venaient de Chine, du Myanmar et de Russie (Khaosod English). Au premier semestre 2026, les achats russes se sont concentrés sur Phuket et Chonburi, les chinois sur Bangkok et Chonburi, ceux du Myanmar sur Bangkok (The Nation). À Pattaya, les familles du Myanmar qui s'installent pour les écoles et la santé constituent la principale demande nouvelle (Pattaya Mail, février 2026).

Pour les étrangers dans un poste autorisé, votre part du pipeline se situe en amont : campagnes à l'étranger, contenus dans votre langue, webinaires pour investisseurs, partenariats avec des sociétés étrangères. Quand un lead est prêt à visiter ou à négocier, confiez-le à un collègue thaïlandais.

Jours 61 à 90 : convertir

• Qualifiez chaque acheteur. Budget, comptant ou crédit, calendrier, nationalité, pleine propriété ou bail, résidence ou investissement. Les réponses déterminent la vérification du quota, le FET et les frais.
• Parlez du FET aux acheteurs étrangers dès le premier jour. L'argent doit venir de l'étranger, en devises, avant le transfert (Storm Real Estate Phuket).
• Vérifiez le quota avant de promettre un lot en pleine propriété.
• Relancez dans les 24 heures après chaque visite.
• Préparez tôt le dossier sur l'origine des fonds. Les achats au-delà de 2 millions de baht font l'objet de contrôles supplémentaires dans le cadre de l'offensive lancée le 19 octobre 2026 (Thai Examiner).
• Visez votre premier transfert au Department of Lands, pas seulement des visites.

Connaître le rythme

Selon Leto, seuls environ 30% des nouveaux agents atteignent deux transactions ou plus par mois. Les transferts de condos à des étrangers ont reculé de 8.8% en nombre de lots au premier semestre 2026 (The Nation). Fixez-vous un objectif modeste la première année, gardez de l'épargne pour un démarrage lent si vous êtes payé à la commission, et mesurez votre activité, pas seulement vos transactions.

Une routine quotidienne

Heure	Tâche
9 h 00 à 11 h 00	Prospection : appels aux propriétaires, veille des portails, messages au réseau
11 h 00 à 13 h 00	Visites et estimations (agents thaïlandais) ou travail sur les campagnes (personnel étranger)
14:00 à 15:00	Relances et mises à jour du CRM
15:00 à 18:00	Visites, contenu, étude du marché
Fin de journée	Préparez le lendemain, notez trois réussites et une leçon

Adaptez les horaires à votre agence et aux fuseaux horaires de vos acheteurs, mais gardez fixe le créneau de prospection. C'est la première chose qui disparaît lors d'une journée chargée, et la raison pour laquelle votre pipeline s'assèche un mois plus tard.

Vos outils

• Un CRM avec chaque contact, visite et date de relance.
• Des comptes sur les portails utilisés par votre agence.
• Un téléphone qui fait de bonnes photos et vidéos, et les messageries qu'utilisent vos acheteurs.
• Des modèles : le contrat de commission, un formulaire d'identification client, une fiche de qualification acheteur et une estimation des frais avec frais de transfert, SBT ou droit de timbre.
• Une liste de sources : les données du REIC via la presse, Krungsri Research et le Department of Lands pour vos points marché.

Cinq erreurs à éviter

1. Un étranger qui fait visiter ou qui négocie, même une seule fois. C'est un travail réservé, qui expose à des amendes, à l'expulsion et à des interdictions d'entrée (leçon 2).
2. Promettre un bail de 99 ans ou un quota de 75%. Aucun des deux n'est devenu loi (Bektu, juin 2026).
3. Vendre un 30+30+30 comme garanti. Les tribunaux n'appliquent en général que les 30 premières années enregistrées.
4. Oublier le FET. Un acheteur étranger dont l'argent arrive en baht ou depuis la Thaïlande risque de ne pas pouvoir enregistrer un lot en pleine propriété.
5. Proposer un prête-nom. Fin 2026, c'est le moyen le plus rapide de faire placer l'achat d'un client sous enquête.

Gardez votre énergie

Le refus fait partie du quotidien. Faites le point sur vos chiffres chaque vendredi, continuez d'apprendre les règles, et nouez des relations avec les promoteurs, les avocats et les banques.

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Les règles changent, vérifiez donc la source officielle avant d’agir. Cette leçon est une information générale.