摩洛哥房产交易全流程

摩洛哥的交易涉及的人比许多新人预想的要多：您、公证人或 adoul、税务局、土地登记处、银行，以及新房交易中的开发商。了解步骤顺序，能让您从容地引导客户，并及早发现问题。

各方分工

• 您，经纪人。寻找买家或房源，签署委托书和看房确认单，进行谈判，收集文件，并确保各方按计划推进。
• 公证人或两名 adoul。自 2026 年 7 月 16 日起（第 41.25 号法律），只有他们可以起草买卖契据、出售承诺书和期房初步合同。
• 税务局（DGI）。向买方收取登记税，向卖方收取房产增值税（TPI）。
• 土地登记处（conservation foncière，隶属 ANCFCC）。在土地产权证上登记该笔交易。产权证显示买方后，所有权即有保障。
• 银行。向买方提供贷款，并为非居民将外币兑换为迪拉姆并出具证明。
• 开发商（期房）：出售单位、提供担保并交付建筑。

二手房交易步骤

1. 报价与核查。商定价格。索取产权编号和近期的土地登记证明。核查卖方身份、抵押和负担。如果房产是 melkia（基于证人的 adoul 契据），请提醒买方：没有中央登记册，办理产权证可能需要 12 至 36 个月（Lesmre）。
2. 出售承诺书（compromis）。在公证人或 adoul 面前签署。其中规定价格、定金、任何贷款条件以及最终契据的日期。
3. 定金。支付给公证人。支付给公证人的款项存放在 CDG 的存管账户中，而不是卖方的账户。
4. 资金。买方以银行转账或支票付款。非居民通过摩洛哥银行汇入外币并保留凭证，这样日后出售时才能将资金汇出（Office des Changes）。
5. 最终契据。在公证人面前签署。如果任何一方通过代理人签署，授权委托书必须事先在法院登记。
6. 税费与登记。缴清买方的税费后，公证人在 conservation foncière 办理登记，更新产权证。
7. 卖方税款。卖方须在出售后 30 天内申报并缴纳 TPI。

期房（VEFA）交易步骤

期房销售适用经第 107-12 号法律修订的第 44-00 号法律：

1. 预订合同，只有在取得建筑许可后才能签订。买方支付 5%，并可在一个月内撤回。
2. 初步合同，在取得建筑许可后方可签订（第 618-5 条）。自 2026 年 7 月起，必须是由公证人或 adoul 出具的公证文书。买方支付 5%。开发商必须为预付款提供银行或保险担保。
3. 开工时： 10%.
4. 施工阶段（主体结构、装修、入住许可）：共计 60%，按约定分期支付。
5. 交钥匙与最终契据：20%，然后在土地登记处登记。

Finances News 在 2023 年报道，许多开发商改用较宽松的预订方式销售。如果没有许可编号、没有担保、没有公证人，请坦白告诉买方他们放弃了哪些保护。参见摩洛哥期房（VEFA）如何运作。

费用与税款

买方：

• 登记税：已建成房产 4%（最低 MAD 1,000），空地 5%，符合条件的社会住房 3%。
• 土地登记：价格的 1.5% 另加每份产权 MAD 100，最低 MAD 500（ANCFCC 收费标准）。
• 公证人：通常约 1% 另加增值税。请索取书面报价。
• 现金附加税：自 2026 年 7 月 1 日起，价格超过 MAD 300,000 时，未经追溯的部分额外加收 2%。

卖方：

• TPI：净收益的 20%，最低为售价的 3%。居住满至少五年的自住房可以免税，但售价超过 MAD 400 万的部分仍适用 3% 的最低税额。

中介费：通常为 2% 至 3%，常见为 2.5%，由签署委托的一方支付。

以 MAD 计算的实例

示例数字：卡萨布兰卡一套有产权证的公寓以 MAD 2,000,000 售出。卖方当初以 MAD 1,500,000 买入，这不是其自住房，扣除可抵扣费用后的应税净收益为 MAD 400,000。卖方签署了 2.5% 的委托。

项目	计算	MAD
登记税（买方）	4% x 2,000,000	80,000
土地登记（买方）	1.5% x 2,000,000 + 100	30,100
公证人（买方）	约 1% 另加增值税	约 22,000 至 24,000
证明文件及杂费（买方）	预留	约 2,000
买方在房价之外的总费用		约 134,000 至 136,000
中介费（卖方）	2.5% x 2,000,000	50,000
TPI（卖方）	取 20% x 400,000 = 80,000 与 3% x 2,000,000 = 60,000 中的较高者	80,000
卖方所得	2,000,000 减 50,000 减 80,000	1,870,000

买方费用约为房价的 6.7% 至 6.8%，与 ReaConsult 2026 年的估算一致。如果卖方有房贷，也要从 1,870,000 中偿还。

要点总结

• 公证人或 adoul 起草每一份关键契据。您负责准备材料并推动进度。
• 二手房：核查、compromis、向公证人支付定金、银行付款、最终契据、土地登记。
• 期房：先取得许可，然后按 5、5、10、60 和 20 付款，并有担保。
• 买方在房价之外约需支付 6.5% 至 7%。卖方在 30 天内缴纳 TPI。

请通过摩洛哥财务训练和期房训练练习计算。对于外国买家，请阅读外国人在摩洛哥购房。