Une vente immobilière au Maroc du début à la fin

Une vente au Maroc implique plus d’intervenants que beaucoup de débutants ne l’imaginent : vous, le notaire ou les adouls, l’administration fiscale, la conservation foncière, la banque et, pour les logements neufs, le promoteur. Connaître l’ordre des étapes vous permet de guider le client sereinement et de repérer les problèmes tôt.

Qui fait quoi

• Vous, l’agent. Trouvez l’acheteur ou le bien, faites signer le mandat et les bons de visite, négociez, rassemblez les documents et veillez au respect du calendrier.
• Le notaire ou deux adouls. Depuis le 16 juillet 2026 (loi 41.25), ce sont les seuls à pouvoir établir l’acte de vente, la promesse de vente et le contrat préliminaire de VEFA.
• L’administration fiscale (DGI). Perçoit les droits d’enregistrement de l’acheteur et l’impôt sur le profit foncier (TPI) du vendeur.
• La conservation foncière (rattachée à l’ANCFCC). Inscrit la vente sur le titre foncier. La propriété est sécurisée dès que le titre mentionne l’acheteur.
• La banque. Prête à l’acheteur et, pour les non-résidents, convertit les devises en dirhams avec justificatif.
• Le promoteur, pour le sur plan : vend le logement, fournit la garantie et livre l’immeuble.

Une revente, étape par étape

1. Offre et vérifications. Convenez du prix. Demandez le numéro de titre foncier et un certificat récent de la conservation foncière. Vérifiez l’identité du vendeur, les hypothèques et les charges. Si le bien est une melkia (un acte adoulaire fondé sur des témoignages), prévenez l’acheteur : il n’existe pas de registre central, et l’immatriculation peut prendre 12 à 36 mois (Lesmre).
2. Promesse de vente (compromis). Signée devant le notaire ou les adouls. Elle fixe le prix, l’acompte, une éventuelle condition de prêt et la date de l’acte définitif.
3. Acompte. Versé au notaire. Les fonds versés aux notaires sont conservés sur des comptes de dépôt à la CDG, pas sur le compte du vendeur.
4. Financement. L’acheteur paie par virement bancaire ou chèque. Un non-résident envoie des devises via une banque marocaine et conserve le justificatif, ce qui permettra de transférer l’argent à l’étranger lors d’une future revente (Office des Changes).
5. Acte définitif. Signé devant le notaire. Si quelqu’un signe par l’intermédiaire d’un représentant, la procuration doit avoir été enregistrée au tribunal au préalable.
6. Droits et inscription. Les droits de l’acheteur sont payés, et le notaire dépose la vente à la conservation foncière, qui met à jour le titre.
7. Impôt du vendeur. Le vendeur déclare et paie la TPI dans les 30 jours suivant la vente.

Une vente sur plan (VEFA), étape par étape

Les ventes sur plan relèvent de la loi 44-00 modifiée par la loi 107-12 :

1. Contrat de réservation, uniquement une fois le permis de construire obtenu. L’acheteur paie 5 % et peut se rétracter dans un délai d’un mois.
2. Contrat préliminaire, autorisé une fois le permis de construire obtenu (art. 618-5). Depuis juillet 2026, il doit être un acte authentique établi par un notaire ou des adouls. L’acheteur paie 5 %. Le promoteur doit fournir une garantie bancaire ou d’assurance pour les avances.
3. Début des travaux : 10%.
4. Étapes de construction (gros œuvre, finitions, permis d’habiter) : 60 % au total, répartis comme convenu.
5. Remise des clés et acte définitif : 20 %, puis inscription à la conservation foncière.

Finances News indiquait en 2023 que beaucoup de promoteurs vendent plutôt sur des réservations moins encadrées. S’il n’y a ni numéro de permis, ni garantie, ni notaire, dites clairement à l’acheteur à quelle protection il renonce. Voir Comment fonctionne la VEFA au Maroc.

Frais et impôts

Acheteur :

• Droits d’enregistrement : 4 % sur un bien bâti (minimum MAD 1,000), 5 % sur un terrain nu, 3 % sur le logement social éligible.
• Conservation foncière : 1,5 % du prix plus MAD 100 par titre, minimum MAD 500 (tarif de l’ANCFCC).
• Notaire : généralement environ 1 % plus TVA. Demandez un devis écrit.
• Surtaxe sur les espèces : depuis le 1er juillet 2026, 2 % supplémentaires sur toute partie non traçable d’un prix supérieur à MAD 300,000.

Vendeur :

• TPI : 20 % du profit net, avec un minimum de 3 % du prix de vente. Une résidence principale occupée depuis au moins cinq ans est exonérée, mais le minimum de 3 % s’applique toujours à la partie du prix supérieure à MAD 4 millions.

Honoraires d’agence : généralement 2 % à 3 %, souvent 2,5 %, payés par la partie qui a signé le mandat.

Exemple chiffré en MAD

Chiffres d’exemple : un appartement titré à Casablanca se vend MAD 2,000,000. Le vendeur l’avait acheté MAD 1,500,000, ce n’est pas sa résidence principale, et le profit net imposable après frais déductibles est de MAD 400,000. Le vendeur a signé un mandat à 2,5 %.

Élément	Calcul	MAD
Droits d’enregistrement (acheteur)	4% x 2,000,000	80,000
Conservation foncière (acheteur)	1.5% x 2,000,000 + 100	30,100
Notaire (acheteur)	environ 1 % plus TVA	environ 22,000 à 24,000
Certificats et frais divers (acheteur)	forfait	environ 2,000
Total acheteur en plus du prix		environ 134,000 à 136,000
Honoraires d’agence (vendeur)	2,5 % x 2,000,000	50,000
TPI (vendeur)	le plus élevé entre 20 % x 400,000 = 80,000 et 3 % x 2,000,000 = 60,000	80,000
Le vendeur conserve	2,000,000 moins 50,000 moins 80,000	1,870,000

Les frais de l’acheteur représentent environ 6,7 % à 6,8 % du prix, conformément à l’estimation 2026 de ReaConsult. Si le vendeur a un prêt immobilier, il est aussi remboursé sur les 1,870,000.

À retenir

• Le notaire ou les adouls rédigent chaque acte clé. Vous préparez le dossier et le faites avancer.
• Revente : vérifications, compromis, acompte chez le notaire, paiement bancaire, acte définitif, conservation foncière.
• Sur plan : le permis d’abord, puis 5, 5, 10, 60 et 20, avec une garantie.
• Les acheteurs paient environ 6,5 % à 7 % en plus du prix. Les vendeurs paient la TPI dans les 30 jours.

Entraînez-vous aux calculs avec les exercices sur l’argent au Maroc et les exercices sur le sur plan. Pour les acheteurs étrangers, lisez Acheter un bien au Maroc en tant qu’étranger.