Покупатель из Австралии спрашивает: «Можно я просто куплю виллу в собственность на своё имя?» Какой честный ответ?

1. Да, любой иностранец может владеть Hak Milik
2. Нет. Право собственности Hak Milik закреплено за гражданами Индонезии. Его варианты: долгосрочная аренда (Hak Sewa), Hak Pakai на дом, соответствующий минимальной цене, или компания (PT PMA) с правом HGB
3. Да, если он вступит в брак с кем угодно
4. Только если он заплатит двойной BPHTB

Пенсионер из Германии хочет дом на земле на Бали на праве Hak Pakai (право пользования). Какая минимальная цена для иностранцев применяется к дому на земле на Бали согласно Kepmen ATR/BPN 1241/2022?

1. IDR 1 млрд
2. IDR 2 млрд
3. IDR 10 млрд
4. IDR 5 млрд

Сколько может действовать Hak Pakai на жилой дом для иностранного владельца с учётом продлений?

1. До 80 лет в общей сложности (30 + 20 + 30)
2. 10 лет без возможности возобновления
3. Бессрочно, как собственность
4. 25 лет, как типичная аренда

Пара из Нидерландов хочет PT PMA, чтобы «владеть» виллой для отдыха, которую они будут сдавать несколько недель в году. Что вы им честно скажете?

1. PT PMA является дешёвой оболочкой, которую любой может открыть онлайн
2. PT PMA является настоящей операционной компанией с иностранным участием с большими требованиями к капиталу, лицензиями под её код KBLI (55193 для коммерческих вилл), налоговой отчётностью и отчётами; в 2026 году власти Бали добивались подтверждения капитала и боролись с виртуальными офисами, поэтому она редко подходит для дома, где отдыхают время от времени
3. PT PMA позволяет им владеть Hak Milik
4. Ей не нужна налоговая регистрация в Индонезии

Клиент из России говорит, что его балийский водитель оформит землю на себя «за него», подкрепив это частным дополнительным соглашением. Что вы посоветуете?

1. Это стандартная практика и полностью безопасно
2. Это нормально, если соглашение на английском
3. Отказаться это организовывать: номинальные структуры не дают иностранцу правовой защиты, а Бали перешёл к наказаниям за них, поэтому он рискует потерять землю и понести ответственность
4. Это законно, если водитель является родственником

Какая проверка документов первая перед любым задатком за виллу или землю на Бали?

1. Проверка сертификата на землю в местном земельном ведомстве BPN: имя владельца, тип права, площадь, а также ипотека, арест или спор
2. Попросить у продавца красивое фото сертификата
3. Проверить отзывы о девелопере в Google
4. Убедиться, что вилла есть на Airbnb

Участок в Canggu выглядит идеально, но клиент планирует краткосрочную аренду. Какая проверка зонирования важнее всего?

1. Цвет соседних домов
2. Проверка зонирования (KKPR): туристические зоны позволяют получить полные лицензии на аренду, жилые зоны ограничены, а в зелёных сельскохозяйственных зонах сдача в аренду запрещена
3. Зонирование важно только для отелей более чем на 100 номеров
4. Зонирование может изменить продавец

У старой виллы, выставленной на продажу, есть только разрешение на строительство IMB 2015 года. Что вы скажете покупателю, который хочет её сдавать?

1. IMB достаточно навсегда
2. Для вилл разрешения не нужны
3. Разрешения нужны только новым виллам
4. IMB нужно преобразовать в PBG с SLF (сертификатом пригодности к эксплуатации), прежде чем можно будет получить или продлить лицензию на аренду, поэтому учтите расходы и сроки в предложении

До дешёвого участка рядом с Uluwatu можно добраться только по тропинке через землю соседа. Какой совет правильный?

1. Покупать сейчас, сосед наверняка потом согласится
2. Доступ не влияет на стоимость виллы
3. Поставить законный подъезд условием: получить зарегистрированное право проезда или купить полосу для подъезда, потому что на участке без выхода к дороге может оказаться невозможно строить, получить лицензию или перепродать его
4. Вместо этого использовать вертолётную площадку

Предлагаемая земля является балийской семейной землёй, унаследованной четырьмя братьями и сёстрами, но переговоры ведёт только старший брат. Что вы должны потребовать?

1. Ничего, решает старший брат
2. Подтверждения того, что каждый зарегистрированный владелец или наследник согласен и подписывает документы у нотариуса (а также супруги, где это требуется), иначе сделку можно будет оспорить позже
3. Просто устного согласия родителей
4. Более высокого задатка в качестве компенсации

Инвестор с Ближнего Востока хочет, чтобы покупка виллы дала ему золотую визу Индонезии. Какой ответ верный?

1. Подходит любая вилла дороже USD 300,000
2. Владельцы золотой визы могут владеть Hak Milik
3. Вилла на арендованной земле напрямую не подходит; для частных лиц основные пути: USD 350,000 (5 лет) или USD 700,000 (10 лет) в облигациях, акциях или фондах, поэтому направьте его к специалисту по иммиграции
4. Золотая виза только для граждан Индонезии

Покупатель из Франции читает, что у аренды есть «опцион на продление». Какое условие защищает его лучше всего?

1. Продление по фиксированной или индексируемой на инфляцию цене, прописанное в договоре аренды, плюс условие об уступке, позволяющее ему передать аренду
2. Продление «по цене, которую предстоит согласовать с владельцем земли»
3. Устное обещание сына владельца земли
4. Никакого условия, потому что продления автоматические

Покупательница из Джакарты спрашивает, чем её покупка отличается от покупки иностранца. Что вы объясните?

1. Она должна использовать долгосрочную аренду, как иностранцы
2. Как гражданка Индонезии она может владеть правом собственности Hak Milik, платит BPHTB 5% после вычета местного NPOPTKP при первом приобретении, а продавец платит окончательный налог 2.5%
3. Она вообще не платит налогов
4. Ей нужна PT PMA

Вы организуете ознакомительную поездку для клиента из Великобритании. Что ему нужно знать о туристическом сборе Бали?

1. Он взимается за каждый день пребывания
2. Он составляет IDR 1.5 млн
3. Для покупателей недвижимости он необязателен
4. Он составляет IDR 150,000 с каждого иностранного гостя за поездку, оплачивается на официальном портале LoveBali (lovebali.baliprov.go.id) или в аэропорту, владельцы KITAS и KITAP освобождены

Покупатель из Мельбурна хочет купить объект, не приезжая. Как безопаснее всего провести дистанционную покупку?

1. Отправить полную стоимость на личный счёт продавца, чтобы закрепить объект
2. Платить через процедуру нотариуса только после проверки права, зонирования и разрешений и подписывать по правильно оформленной доверенности или лично во время следующего визита, при этом всё проверяет независимый юрист
3. Позволить агенту подписывать всё без письменного поручения
4. Заплатить наличными через друга

Девелопер off-plan предлагает «гарантированный ROI 15%» и просит внести задаток на личный счёт до того, как покажет сертификат на землю. Как вы отреагируете?

1. Быстро заплатить, чтобы получить цену для ранних покупателей
2. Попросить только скидку
3. Считать это тревожным признаком: отказаться платить до проверки сертификата в BPN, зонирования и разрешений и сравнить обещание с реальными ориентирами (около 57% средней загрузки по AirDNA)
4. Гарантированная доходность на Бали защищена законом

С января по июнь 2026 года иммиграционная служба депортировала с Бали 342 иностранца. Какие нарушения были самыми частыми?

1. Превышение скорости
2. Покупка вилл на праве аренды
3. Несвоевременная уплата туристического сбора
4. Злоупотребление разрешениями на пребывание и превышение срока пребывания

После продажи ваш клиент спрашивает, может ли он сдавать виллу от своего имени через платформы бронирования. Какой ответ верный в 2026 году?

1. Да, любое физическое лицо может разместить виллу
2. Краткосрочная аренда считается коммерческой деятельностью, поэтому она должна вестись через зарегистрированное юрлицо (его PT PMA или лицензированную управляющую компанию в качестве оператора), а нелицензированные объявления рискуют быть удалены
3. Да, если он платит туристический сбор
4. Ограничения касаются только россиян

Что должен включать хороший договор управления виллой для владельца, живущего за рубежом?

1. Только график уборки
2. Обещание загрузки 90%
3. Чёткие вознаграждения (управление обычно берёт процент от валовой выручки), ежемесячные отчёты, ответственность за лицензии, гостиничный налог 10% и налог 10% на доход от аренды, где он применим, бюджет на обслуживание и условие о выходе из договора
4. Ничего, на Бали принято договариваться на словах

Клиент сравнивает две виллы на праве аренды по одной цене: у одной осталось 28 лет, у другой 13. Как честно объяснить разницу?

1. Их стоимость одинакова, потому что цена одинакова
2. Стоимость аренды следует S-образной кривой: сначала она снижается медленно, а примерно после 15-го года быстрее, поэтому аренда на 13 лет должна продаваться с реальной скидкой (часто 20–30%), если у неё нет закреплённого продления
3. Более короткая аренда лучше, потому что она новее
4. Оставшиеся годы важны только для собственности