Una recién contratada balinesa se incorpora a una agencia de Canggu en 2026 y pregunta qué le exige personalmente el Reglamento 33/2025 del Ministerio de Comercio antes de gestionar operaciones. ¿Qué es correcto?

1. Nada personal: solo la agencia necesita una licencia
2. Un certificado de competencia, y debe trabajar bajo una entidad de intermediación con licencia
3. Ser miembro de un colegio notarial y tener un título de Derecho
4. Una licencia de guía turístico del gobierno provincial de Bali

Según el Permendag 33/2025, ¿qué horquilla de comisión se aplica a una venta inmobiliaria con intermediación en Indonesia?

1. Del 1% al 2% del precio
2. Libremente negociada, sin ninguna horquilla
3. Del 5% al 8% del precio
4. Del 2% al 5% del precio

Cifras de ejemplo: tu agencia vende una villa en plena propiedad en Sanur a un comprador indonesio por IDR 5,000,000,000 con una comisión del 3%. Según el Permendag 33/2025, ¿cuál es el importe máximo que la agencia puede pagar al agente certificado que gestionó la operación (en IDR)?

Un australiano con un Visa on Arrival graba una villa y la publica en redes sociales para encontrar compradores e inquilinos. ¿Qué hizo la inmigración de Bali en un caso similar en 2024?

1. Le hizo una advertencia verbal, ya que publicar en redes sociales no es trabajar
2. Le exigió pasar a un permiso de trabajo en 30 días
3. Lo deportó, al considerar la promoción una actividad comercial que un VoA no permite, con prohibición de reentrada
4. Multó solo al propietario de la villa, ya que los extranjeros nunca son responsables

¿Qué obligación anual de información impone el Permendag 33/2025 a una empresa de intermediación inmobiliaria?

1. Un informe de actividad presentado a través del sistema del Ministerio de Comercio antes del 30 de abril
2. Un informe trimestral al gobernador de Bali sobre los clientes extranjeros
3. Un recuento mensual de anuncios enviado a AREBI
4. Ninguna obligación una vez expedido el NIB

Un expatriado francés en Bali quiere unirse a tu agencia como agente de campo para enseñar villas y negociar ofertas. ¿Qué dice AREBI Bali que permiten las nuevas normas de intermediación?

1. Cualquier cosa, siempre que tenga un KITAS de cualquier tipo
2. La intermediación de campo, siempre que un agente indonesio firme también cada operación
3. La intermediación de campo solo para compradores extranjeros
4. Puestos directivos como el desarrollo de negocio, pero no la captación de clientes, la negociación ni la gestión de operaciones

En el sistema de licencias basado en el riesgo (OSS), ¿cómo se clasifica la intermediación inmobiliaria (KBLI 68200, actividades inmobiliarias por comisión o por contrato) con las nuevas normas, y qué se deriva de ello?

1. Riesgo bajo: basta con un NIB
2. Riesgo medio-alto: la empresa necesita un certificado de estándar además de su NIB
3. Riesgo alto: una licencia ministerial completa y un permiso medioambiental
4. Sin clasificar: los agentes operan sin registro

AREBI anunció un objetivo nacional de certificación ligado al final del periodo de difusión del Permendag 33/2025. ¿Cuál era?

1. 500 agentes certificados para diciembre de 2025
2. Los 3,000 agentes de Bali certificados para junio de 2026
3. 5,000 agentes certificados para octubre de 2026
4. 10,000 agentes certificados para 2030

Un inversor extranjero quiere abrir una agencia de intermediación como PT PMA en Bali en 2026. ¿Qué cambió el Reglamento BKPM 5/2025 para las nuevas empresas de propiedad extranjera?

1. El capital mínimo desembolsado bajó de IDR 10 mil millones a IDR 2.5 mil millones, mientras que la inversión prevista debe seguir superando los IDR 10 mil millones
2. Las PT PMA ya no necesitan ningún capital mínimo
3. El capital mínimo desembolsado subió a IDR 25 mil millones
4. Las agencias extranjeras deben ahora pertenecer en un 51% a miembros de AREBI

Un comprador neerlandés con KITAS pregunta si puede comprar una villa en Uluwatu en Hak Milik (plena propiedad) a su nombre. ¿Qué le dices?

1. Sí, si tiene un KITAP en lugar de un KITAS
2. Sí, si el precio supera los IDR 5 mil millones
3. Sí, mediante un poder notarial
4. No: el Hak Milik es para los indonesios; puede tener una casa en Hak Pakai o ser propietario de una unidad de apartamento (HMSRS)

¿Qué precios mínimos se aplican en Bali cuando un extranjero compra una vivienda según el Kepmen ATR/BPN 1241/2022?

1. IDR 1 mil millones para una casa e IDR 500 millones para un apartamento
2. IDR 5 mil millones para una casa con terreno e IDR 2 mil millones para una unidad de apartamento
3. IDR 10 mil millones para ambos
4. No hay precio mínimo fuera de Yakarta

Cifras de ejemplo: un miembro de la diáspora indonesia (con pasaporte extranjero) quiere una casa con terreno en Bali. El decreto permite a los compradores de la diáspora aplicar el 75% del umbral normal de Bali de IDR 5 mil millones. ¿Cuál es su precio mínimo (en IDR)?

Una pareja extranjera quiere comprar dos parcelas contiguas en Tabanan que suman 3,500 m2 para construir una vivienda familiar en Hak Pakai. ¿Qué límite se aplica?

1. Ningún límite, siempre que cada parcela tenga menos de 2,000 m2
2. Hasta 5,000 m2 por persona
3. Una parcela de 2,000 m2 como máximo por persona o familia, salvo que el Ministro conceda una excepción
4. Hasta 10,000 m2 si el terreno está fuera de una zona turística

Se concede un Hak Pakai sobre suelo público a un extranjero propietario de vivienda. ¿Cuál es la duración total máxima si se concede, se prorroga y después se renueva por completo según el PP 18/2021?

1. 80 años: 30, más una prórroga de 20 años, más una renovación de 30 años
2. 25 años sin prórroga
3. 99 años en una sola concesión
4. Ilimitada, como el Hak Milik

Un cliente firma un leasehold (Hak Sewa) de 25 años sobre una villa en Pererenan. ¿Qué posee realmente al final de la operación?

1. El terreno, una vez pagado el arrendamiento por completo
2. Un certificado de Hak Milik a su nombre
3. Un Hak Pakai registrado automáticamente en el BPN
4. Un derecho contractual a usar la propiedad durante el plazo; el terreno sigue siendo del propietario indonesio

Un vendedor propone que tu comprador extranjero ponga el título en plena propiedad a nombre de un primo balinés del vendedor, respaldado por un acuerdo privado y un poder. ¿Cuál es el consejo correcto en 2026?

1. Es seguro si el acuerdo privado se eleva a escritura notarial
2. Es seguro si el primo firma también un contrato de préstamo
3. Negarse: Indonesia no reconoce la titularidad real, el acuerdo privado no es exigible y Bali ha decidido prohibir directamente estos esquemas de pinjam nama
4. Es seguro durante 30 años y después debe convertirse

¿Cuál de estos figura como sujeto obligado a informar a la PPATK (la unidad de inteligencia financiera de Indonesia) según el Reglamento del Gobierno 43/2015?

1. Solo los bancos y las casas de cambio
2. Las empresas inmobiliarias y los agentes inmobiliarios, junto con los notarios y los funcionarios de escrituras de tierras PPAT
3. Solo el PPAT, nunca el agente
4. Solo los promotores que cotizan en bolsa

Un comprador insiste en pagar una villa en Seminyak en varios fajos de efectivo de distintas personas, se niega a explicar su origen y te pide que el precio no figure por escrito. ¿Qué debes hacer?

1. Presentar una comunicación de operación sospechosa a la PPATK y no decirle al cliente que lo has comunicado
2. Aceptar el efectivo pero pedir al notario que registre un precio más bajo
3. Avisar al cliente de que vas a denunciarlo y esperar su reacción
4. Ignorarlo: solo el banco tiene obligación de informar

¿Qué ordenó el gobernador Wayan Koster en julio de 2025 sobre los proyectos turísticos en suelo productivo de Bali?

1. Una prohibición total de construir en toda la isla durante cinco años
2. Un descuento fiscal para los hoteles construidos en arrozales
3. Que a partir de 2025 no se concedan permisos para instalaciones turísticas en suelo productivo
4. Que solo los inversores extranjeros necesitan permisos en suelo agrícola

A finales de 2026, un inversor quiere arrendar un arrozal (sawah) en Tabanan y construir en él seis villas de alquiler. Tras las inundaciones mortales de septiembre de 2025, ¿qué postura provincial debes explicarle?

1. Permitido si las villas tienen menos de dos plantas
2. Permitido si el terreno se arrienda en lugar de comprarse
3. Permitido si el inversor paga una tasa de conversión a la regencia
4. No hay nuevos permisos para el uso comercial de los arrozales; construir en ellos se limita a la vivienda propia del propietario del terreno

Un comprador piensa anunciar su villa de Canggu en Airbnb y Booking.com. ¿Qué exigió el Ministerio de Turismo a los anfitriones a partir del 1 de agosto de 2026?

1. Nada nuevo: las plataformas se encargan de todas las licencias
2. Un NIB válido con un código KBLI correspondiente, o el anuncio puede ser retirado
3. Solo un recibo de la tasa turística del aeropuerto
4. Solo una carta firmada por el jefe del banjar

Cifras de ejemplo: un comprador adquiere una casa en Hak Milik en Bali por IDR 6,000,000,000. Supón que la regencia aplica el tipo de BPHTB del 5% con un mínimo exento (NPOPTKP) de IDR 80,000,000. ¿Cuánto BPHTB paga el comprador (en IDR)?

¿Qué submercado de Bali registró la mayor ocupación hotelera en 2025, según Horwath HTL?

1. Canggu
2. Ubud
3. Nusa Dua
4. Seminyak

Un cliente quiere una villa en la zona que tuvo la tarifa media diaria hotelera más alta de Bali en 2025. ¿Qué zona le enseñas primero?

1. Jimbaran y Uluwatu
2. Kuta y Legian
3. Tegallalang
4. Sanur

¿Qué parte aproximada de la oferta de residencias de marca de Bali se encuentra en Canggu y Berawa (Horwath HTL, 2026)?

1. Cerca del 10%
2. Cerca del 25%
3. Cerca del 60%
4. Alrededor del 40%

¿Qué subzona de Ubud es el cinturón de lujo a lo largo del barranco del río, donde una villa de 3 dormitorios bien situada puede ganar unos USD 400 a 700 por noche?

1. Tegallalang
2. Sayan (Ayung River valley)
3. Mas
4. Nyuh Kuning

Cifras de ejemplo: una villa de 3 dormitorios en Penestanan, Ubud, se reserva 20 noches en temporada alta a USD 300 por noche, dentro de la horquilla de USD 250 a 350 indicada para 2026. ¿Cuáles son los ingresos brutos por habitación de esas noches (en USD)?

Cifras de ejemplo: un inversor arrienda 4 áreas (400 m²) de terreno prime en Pererenan a IDR 45 millones por área al año durante 25 años. ¿Cuál es el coste total del arrendamiento (en IDR)?

De estas zonas del área de Canggu, ¿cuál tiene el terreno en leasehold más barato por área al año según Bali Villa Realty (septiembre de 2026)?

1. Batu Bolong
2. Berawa (prime)
3. Seseh y Cemagi, frente a la playa
4. Pererenan (prime)

Según los datos de Rumavi de 2026 para villas de 4 dormitorios, ¿qué microzona de Canggu tiene la tarifa por noche más alta?

1. Pererenan
2. Umalas
3. Seseh
4. Batu Bolong

En Seminyak, ¿qué microzona tiene la mayor demanda de alquiler de corta duración y el precio de entrada más alto (desde unos USD 700,000)?

1. Petitenget
2. Drupadi
3. Legian
4. Batu Belig

¿Qué zona del Bukit tiene el terreno en leasehold más barato, a unos IDR 10 a 15 millones por área al año (Bali Villa Realty, septiembre de 2026)?

1. Las playas prime de Bingin y Uluwatu
2. Ungasan, Pandawa y el interior del Bukit
3. Pecatu y Balangan
4. El frente de la bahía de Jimbaran

Según las cifras de NusaBali de mayo de 2026, ¿cuánto más alto es el precio mediano de una villa en plena propiedad que el de una villa en leasehold en Ungasan (en USD)?

¿En qué lugar de la isla fue más alta la prima de la plena propiedad sobre el leasehold en el primer trimestre de 2026, de un 82% aproximadamente?

1. Ubud
2. Canggu
3. Pecatu
4. Seminyak

Cifras de ejemplo: una villa de 3 dormitorios en Pecatu necesita 50 camiones de agua al mes en temporada alta a IDR 200,000 por carga de 5,000 litros. ¿Cuál es el coste mensual del agua (en IDR)?

¿Cuál es el precio mínimo para que un extranjero compre una casa con terreno en Hak Pakai en Bali?

1. IDR 2 mil millones
2. IDR 3 mil millones
3. IDR 1 mil millones
4. IDR 5 mil millones

Desde 2026, OSS rechaza los nuevos registros de PMA en Bali para actividades de riesgo bajo y medio-bajo. ¿Qué KBLI inmobiliario citaba expresamente la carta del gobernador?

1. 68111 (inmuebles propios o arrendados)
2. 68200 (intermediación inmobiliaria a comisión)
3. 41011 (construcción de edificios residenciales)
4. 55110 (hoteles con estrellas)

El Reglamento Regional 4/2026 de Bali convierte en delito la transformación de arrozales protegidos en villas. ¿En qué dos regencias se concentra principalmente su aplicación?

1. Badung y Denpasar
2. Tabanan y Gianyar
3. Buleleng y Karangasem
4. Klungkung y Bangli

Una familia de cuatro turistas extranjeros llega a Bali de vacaciones. ¿Cuánto pagan en total de tasa turística (en IDR)?

Según AREBI Bali (noviembre de 2025), ¿qué puede hacer un extranjero en una agencia de intermediación de Bali según el Permendag 33/2025?

1. Actuar como agente de campo si tiene un KITAS
2. Negociar operaciones para clientes de su país de origen
3. Ocupar solo un puesto directivo, no la intermediación de campo
4. Nada en absoluto, ni siquiera como inversor

Cifras de ejemplo: una agencia vende una villa en leasehold en Berawa por USD 400,000 con una comisión del 5%, el máximo de la horquilla de ventas del Permendag 33/2025, y paga a su agente la parte máxima permitida. ¿Cuánto recibe el agente (en USD)?

Cifras de ejemplo: el propietario de una villa en Kerobokan recibe IDR 300 millones de alquiler anual de un inquilino de larga duración. ¿Qué impuesto final sobre la renta se debe pagar (en IDR)?

Un promotor quiere que los compradores firmen un PPJB (contrato de compraventa condicional) para villas con terreno en un nuevo proyecto de Ubud. Según el PP 14/2016, modificado por el PP 12/2021, ¿qué condiciones deben cumplirse antes?

1. Solo un formulario de reserva firmado y un depósito
2. Situación clara del terreno, la licencia de obra (PBG), infraestructuras y suministros disponibles, y al menos el 20% de la construcción terminado
3. Un aval bancario que cubra el 100% del precio
4. La aprobación de AREBI y del banjar

¿Ante quién deben firmar el comprador y el promotor un PPJB de una casa según el reglamento de vivienda?

1. Solo ante el jefe de la aldea
2. Ante el agente captador como testigo
3. Ante nadie: basta con una confirmación por WhatsApp
4. Ante un notario

¿Cuál es la diferencia de calendario entre comercializar un proyecto de apartamentos y uno de casas con terreno según el reglamento de vivienda?

1. Los apartamentos (rumah susun) pueden comercializarse antes de empezar la construcción, mientras que las casas con terreno se venden por PPJB una vez construido al menos el 20%
2. Ambos solo pueden comercializarse después de expedido el SLF
3. Las casas con terreno pueden comercializarse antes de adquirir el terreno; los apartamentos no
4. No hay diferencia ni condición

Cifras de ejemplo: un comprador firmó un PPJB para una villa con un precio de IDR 3,000,000,000 y ha pagado IDR 900,000,000. Cancela por su propia culpa. Según el artículo 22L(4), el promotor puede descontar el 10% del precio. ¿Cuánto debe reembolsarse (en IDR)?

Un comprador pagó un depósito de IDR 250,000,000 por una villa de IDR 3,000,000,000 con un PPJB y después se retira por motivos personales. ¿Qué permite el reglamento al promotor?

1. Reembolsarlo todo, ya que la cancelación siempre es gratuita
2. Reembolsar la mitad del depósito
3. Quedarse con todo el pago, porque no supera el 10% del precio
4. Reclamar el precio completo al comprador

El promotor no cumple la entrega ni sus obligaciones del PPJB, y el comprador cancela. ¿A qué tiene derecho el comprador según el reglamento de vivienda?

1. A nada, ya que los compradores sobre plano asumen todo el riesgo
2. Al 90% de los pagos; el promotor se queda el 10%
3. Solo a un abono para un proyecto futuro
4. A la devolución de todos los pagos recibidos

El folleto de un proyecto de villas en Pecatu prometía un beach club y una rentabilidad fija del 12%, pero ninguna de las dos cosas figura en el PPJB. El comprador se siente engañado. ¿Qué ley le da base para actuar y qué sanción puede aplicarse?

1. La Ley de Protección del Consumidor: la publicidad engañosa es ilegal y puede conllevar hasta 5 años de prisión o una multa de hasta IDR 2 mil millones
2. Ninguna: solo cuenta el PPJB y los folletos no tienen valor jurídico
3. La ley de turismo, con una multa máxima de IDR 10 millones
4. Solo el código ético de AREBI, sin sanción legal

Un promotor enseña un IMB antiguo de una parcela en Jimbaran. ¿Qué documento sustituyó al IMB como licencia de obra según el PP 16/2021?

1. El certificado SHM
2. El PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), solicitado a través del SIMBG
3. El NIB de OSS
4. El PPJB

Se entrega una villa sobre plano terminada, pero el promotor aún no tiene el SLF. ¿Por qué importa?

1. No importa: el SLF es opcional para las villas
2. Solo afecta a la declaración de impuestos del promotor
3. El SLF (certificado de aptitud) confirma que el edificio es apto para su uso y debe obtenerse antes de usarlo u ocuparlo
4. El SLF es el título del terreno, así que el comprador no posee nada

¿Cada cuánto debe renovarse el SLF de un edificio que no es una vivienda residencial, como un hotel?

1. Cada 5 años
2. Cada 20 años
3. Cada año
4. Nunca

Cifras de ejemplo: una villa sobre plano de 2 dormitorios cuesta IDR 6,800,000,000 y el promotor prevé IDR 485,000,000 de ingresos anuales por alquiler. ¿Cuál es la rentabilidad bruta (en %, con dos decimales)?

Cifras de ejemplo: la misma villa, precio de IDR 6,800,000,000 e ingresos de IDR 485,000,000. Descuenta un 20% de gestión, un 15% de comisiones de OTA, un 15% de costes de explotación y una reserva de capex del 5%, todo sobre los ingresos. ¿Cuál es la rentabilidad neta (en %, con dos decimales)?

Un cliente pregunta cuánto cobra normalmente un gestor de villas de servicio completo en Bali. ¿Qué horquilla indican los análisis de mercado de 2026?

1. Del 1% al 3% de los ingresos
2. Una tarifa fija de USD 100 al mes
3. Del 50% al 70% de los ingresos
4. Entre el 15% y el 30% de los ingresos aproximadamente, antes de las comisiones de OTA

Un promotor de Canggu anuncia un "ROI bruto del 11.5%" en una villa de IDR 4.2 mil millones. ¿Cuál es la forma más precisa de explicar esta cifra a un comprador?

1. Son los ingresos netos garantizados después de impuestos
2. Son los ingresos previstos divididos por el coste de compra, antes de cualquier deducción operativa, así que debes pedir las hipótesis de ocupación y de tarifa por noche
3. Es la revalorización anual del precio de la villa
4. Es la rentabilidad ya obtenida por los proyectos anteriores del promotor

Las villas de marca y los condohoteles de Bali se venden desde hace tiempo con una rentabilidad garantizada. ¿Qué debilidad señaló un estudio de JLL?

1. Las garantías son ilegales y nulas
2. Las garantías siempre duran todo el arrendamiento
3. Las garantías típicas eran cortas (cerca del 7% durante tres años), y algunos proyectos más débiles no pudieron ofrecer rentabilidades adecuadas una vez terminada la garantía
4. Las garantías las paga el gobierno de Bali

Cifras de ejemplo: un promotor ofrece una garantía de alquiler anual del 8% durante 3 años sobre una villa con un precio de IDR 4,000,000,000. ¿Cuál es el pago total garantizado durante el periodo (en IDR)?

Cifras de ejemplo: un comprador firma la compra de una villa sobre plano con un leasehold de 30 años; el plazo del arrendamiento empieza en la fecha de la firma. La entrega se prometió en 18 meses, pero la villa se entrega a los 36 meses. ¿Cuántos años de arrendamiento le quedan cuando puede usarla?

Un pequeño promotor de Bali pide a tu comprador que pague el 70% por adelantado en la cuenta de su empresa, sin escrow. ¿Qué protección deberías recomendar?

1. Pagos por hitos que solo se liberan tras una verificación independiente, con un contrato detallado y un auditor de obra independiente
2. Pagar por adelantado pero pedir un descuento
3. Pagar en efectivo al encargado de obra para acelerar las cosas
4. Aceptar, ya que la ley indonesia garantiza todos los depósitos sobre plano

Según los operadores de Bali, ¿en qué fase de la construcción de una villa sobre plano es más probable que un contratista abandone la obra?

1. Antes de despejar el terreno
2. El día en que se firma el PPJB
3. Después de expedirse el SLF
4. Cerca del final de la obra, cuando ya se ha pagado la mayor parte del dinero

Cifras de ejemplo: una villa recién entregada se alquila por IDR 3,500,000 la noche. El impuesto regional sobre servicios hoteleros (PBJT, que incluye las villas) es del 10%. ¿Cuánto PBJT se debe por noche (en IDR)?

El folleto de un promotor dice que los visitantes chinos dominan ahora el turismo de Bali. Según los datos de BPS del primer semestre de 2026, ¿qué país fue en realidad la mayor fuente de visitas extranjeras a Bali?

1. China
2. Australia
3. India
4. Reino Unido

Cifras de ejemplo basadas en datos de BPS: Bali recibió unos 3.2 millones de visitas extranjeras en el primer semestre de 2026, de las cuales 802,837 fueron australianas. ¿Qué porcentaje de las visitas procedía de Australia (en %, con un decimal)?

Un comprador dice que el turismo en Bali crece cada año, así que los ingresos por alquiler solo pueden subir. ¿Qué muestran las cifras de 2026?

1. Las llegadas subieron más de un 10% en 2026, así que la afirmación es correcta
2. Las llegadas se duplicaron tras la introducción de la tasa turística
3. Las llegadas extranjeras fueron 6.95 millones en 2025, pero los ocho primeros meses de 2026 fueron cerca de un 1.6% inferiores a los del año anterior
4. BPS dejó de publicar los datos de llegadas a Bali en 2026

Un colega francés quiere dirigirse a compradores europeos. ¿Qué país europeo envió más visitantes a Bali en el primer semestre de 2026?

1. Francia
2. Alemania
3. Rusia
4. Reino Unido

Cifras de ejemplo basadas en las medias de AirDNA para Bali: una villa obtiene una tarifa media diaria de USD 130 con una ocupación del 57%. ¿Qué ingresos brutos anuales supone (en USD)?

Un promotor promete un 85% de ocupación todo el año para una nueva villa de dos dormitorios en Canggu. ¿Cuál es la referencia honesta que debes compartir con tu cliente?

1. Los hoteles con estrellas de Bali tuvieron una media de cerca del 65% en junio de 2026 (la más alta de todas las provincias) y AirDNA muestra cerca del 57% en los alquileres de corta duración durante 12 meses, así que un 85% todo el año exige pruebas sólidas
2. El 85% es la media de Bali según BPS
3. La ocupación no importa en las villas, solo la tarifa por noche
4. Los alquileres de corta duración siempre superan a los hoteles en 20 puntos

¿Qué ocurre cuando un leasehold de 25 años sobre una villa de Bali llega a su fin sin ninguna prórroga acordada?

1. El arrendatario se convierte automáticamente en propietario en plena propiedad
2. El arrendamiento se convierte en Hak Pakai
3. El terreno y el edificio vuelven al propietario del terreno, y el valor restante del contrato cae a cero
4. El gobierno compra la villa a precio de mercado

Ejemplo simplificado: un cliente paga USD 300,000 por una villa a la que le quedan 25 años de arrendamiento. Con un enfoque lineal (sin crecimiento del mercado, el valor baja de forma uniforme con el tiempo), ¿cuánto vale el arrendamiento al cabo de 10 años (en USD)?

Cifras de ejemplo: una villa en leasehold cuesta USD 250,000 con 20 años restantes y genera USD 22,000 netos al año. Si tratas el precio como un coste repartido por igual a lo largo del arrendamiento (USD 12,500 al año), ¿cuál es la rentabilidad anual real sobre el precio de compra (en %)?

Cifras de ejemplo: una villa comprada por USD 350,000 genera USD 45,000 de ingresos brutos por alquiler al año. La gestión, las comisiones de plataformas, el personal, los suministros, el mantenimiento y los impuestos se llevan el 40% de esos ingresos. ¿Cuál es la rentabilidad neta (en %, con un decimal)?

Un inversor pregunta cuánto cuesta la golden visa de Indonesia mediante inversiones pasivas (bonos del Estado, acciones cotizadas o fondos de inversión) sin crear una empresa. ¿Qué es correcto?

1. USD 100,000 por 10 años
2. USD 350,000 para un permiso de 5 años o USD 700,000 para un permiso de 10 años
3. Cualquier villa en leasehold de más de USD 500,000
4. Rp 2 mil millones en una cuenta de ahorro durante 10 años

Una pareja australiana jubilada pregunta por el visado de segunda residencia. ¿Cuál es el requisito económico principal?

1. Ser propietario de cualquier villa en Bali
2. USD 60,000 de ingresos anuales del extranjero
3. USD 1 millón en acciones indonesias
4. Fondos de al menos Rp 2 mil millones (unos USD 130,000) en un banco indonesio, para una estancia de 5 o 10 años

Un nómada digital con un KITAS de trabajador remoto E33G quiere comprar una villa y cobrar él mismo los ingresos del alquiler. ¿Qué debes decirle?

1. El E33G solo cubre ingresos de origen extranjero, así que los ingresos por alquiler de una villa en Bali necesitan una estructura adecuada (operador con licencia o empresa) y asesoramiento fiscal
2. El E33G le permite gestionar cualquier negocio en Indonesia
3. Puede alquilarla a su nombre personal en Airbnb
4. Los ingresos por alquiler están exentos de impuestos para los titulares de un KITAS

Los datos de inmigración muestran 1,274 golden visas expedidas entre julio de 2024 y mayo de 2026, por unos USD 2.9 mil millones. ¿Qué conclusión correcta debe sacar un agente de villas en Bali?

1. La mayoría de los permisos fueron para australianos que compraban villas
2. El programa ha fracasado y se ha cerrado
3. Casi el 98% del dinero procedió de inversores empresariales, con estadounidenses, chinos y taiwaneses como principales nacionalidades, así que los compradores particulares de golden visa son un nicho pequeño
4. Todos los titulares tuvieron que comprar una propiedad en Bali

Un vendedor de Buleleng asegura que su terreno duplicará su valor porque “el aeropuerto del norte de Bali abre pronto”. ¿Cuál es la situación en octubre de 2026?

1. Abrió en 2025
2. El emplazamiento de Kubutambahan, en Buleleng, figura en el plan nacional de desarrollo 2025 a 2029 y el presidente apoyó acelerarlo en julio de 2026, pero sigue en fase de planificación sin fecha de construcción
3. El Ministerio de Transporte canceló el proyecto
4. Está en construcción y su apertura está prevista para 2027

¿Qué señal de 2026 apunta con más claridad a un riesgo de sobreoferta de villas en Bali?

1. Los hoteles de Bali alcanzaron el 100% de ocupación
2. Se suprimió la tasa turística
3. Las llegadas crecieron un 15% en 2026
4. Los anuncios de villas de una plataforma de alquiler pasaron de unos 2,400 en junio a más de 3,300 en octubre de 2026, y los nuevos anuncios pedían cerca de un 5% menos que a finales de 2025, mientras AirDNA registra más de 48,000 anuncios activos de corta duración

Un cliente quiere construir una villa de alquiler en un arrozal productivo de Tabanan. ¿Qué riesgo normativo señalas primero?

1. Ninguno, los arrozales son la opción legal más barata
2. En septiembre de 2025 el gobernador Koster pidió a los regentes y alcaldes que dejaran de conceder nuevos permisos para hoteles y villas en suelo agrícola productivo, así que el proyecto podría no obtener nunca licencia
3. Solo está regulado el color del tejado
4. El suelo agrícola puede recalificarse automáticamente al cabo de 5 años

Según los datos de anuncios de Bali Villa Hub publicados en octubre de 2026, ¿qué zona tenía el alquiler mediano pedido más alto para una villa de dos dormitorios con contrato mensual?

1. Pererenan, con unos USD 2,414 al mes
2. Kuta
3. Ubud
4. Lovina

Cifras de ejemplo: una villa de dos dormitorios en Pererenan se alquila con contrato anual a USD 2,414 al mes. El leasehold cuesta USD 280,000. ¿Cuál es la rentabilidad bruta del alquiler (en %, con un decimal)?

Una familia de Yakarta quiere una villa en Bali. Bank Indonesia mantuvo el BI Rate en el 5.75% en julio de 2026 tras subidas de 100 puntos básicos ese año, con la rupia cerca de 17,900 por USD. ¿Qué debes tener en cuenta?

1. Los compradores indonesios no pueden comprar en Bali
2. Los tipos se bajaron a cero, así que las hipotecas son gratis
3. Como ciudadanos indonesios pueden tener la plena propiedad en Hak Milik, pero los tipos más altos encarecen la financiación hipotecaria, así que comprueba pronto su plan de financiación
4. Deben usar una PT PMA

Cifras de ejemplo: un comprador indonesio adquiere una villa en plena propiedad por IDR 5,000,000,000. El BPHTB es el 5% del valor de adquisición menos el NPOPTKP; supón el NPOPTKP mínimo nacional de IDR 80,000,000 para una primera adquisición. ¿Cuánto BPHTB se debe (en IDR)?

Cifras de ejemplo: el mismo comprador adquiere después una segunda propiedad en la misma regencia por IDR 3,000,000,000. El NPOPTKP no puede volver a usarse en una segunda adquisición. ¿Cuánto BPHTB se debe (en IDR)?

Cifras de ejemplo: un vendedor transmite una villa en plena propiedad por IDR 6,200,000,000. El impuesto final sobre la renta por la transmisión de terrenos y edificios es el 2.5% del valor bruto. ¿Cuánto debe el vendedor (en IDR)?

En una venta en plena propiedad entre dos indonesios en Bali, ¿quién paga legalmente cada impuesto de transmisión?

1. El comprador paga los dos
2. El vendedor paga el impuesto final sobre la renta del 2.5% y el comprador paga el BPHTB del 5%
3. El notario paga los dos con sus honorarios
4. La ley reparte ambos impuestos al 50%

Cifras de ejemplo: un promotor entrega una casa nueva con terreno en diciembre de 2026 por IDR 4,500,000,000 (IVA excluido). El IVA efectivo es del 11% (12% sobre una base de 11/12 del precio). Con el PMK 90/2025, el gobierno asume el 100% del IVA sobre los primeros IDR 2 mil millones en viviendas de hasta IDR 5 mil millones. ¿Cuánto IVA sigue pagando el comprador (en IDR)?

Una villa nueva tiene un precio de IDR 5,600,000,000 con entrega en noviembre de 2026. ¿Se aplica el incentivo de IVA de 2026 (PPN DTP)?

1. Sí, sobre los primeros IDR 2 mil millones
2. Sí, sobre el precio completo
3. No, porque el precio supera el límite de IDR 5 mil millones, así que se aplica el IVA completo
4. Solo si el comprador es extranjero

Cifras de ejemplo: un propietario de terreno residente fiscal en Indonesia arrienda un terreno a un comprador extranjero durante 25 años por un total de IDR 2,000,000,000. El impuesto final sobre la renta por el alquiler de terrenos y edificios es el 10% del importe bruto. ¿Cuánto impuesto se debe (en IDR)?

Cifras de ejemplo: un propietario residente en Indonesia alquila una villa con contrato anual por USD 24,000. Convierte a IDR 17,900 por USD y aplica después el impuesto final del 10% sobre los ingresos por alquiler. ¿Cuánto impuesto se debe (en IDR)?

Cifras de ejemplo: un extranjero no residente vende los años restantes de su villa en leasehold por USD 200,000. Las cesiones de arrendamiento tributan como renta de alquiler: 10% para residentes fiscales, 20% para no residentes (reducible por un convenio fiscal). Antes de cualquier reducción por convenio, ¿cuánto impuesto se debe (en USD)?

Cifras de ejemplo: un notario PPAT cobra el 0.75% sobre una operación de IDR 3,580,000,000 (el máximo legal es el 1%). ¿Cuáles son los honorarios (en IDR)?

Cifras de ejemplo: unos huéspedes reservan una villa con licencia 5 noches a IDR 3,000,000 por noche. El impuesto hotelero regional (PBJT sobre alojamiento, antes PHR o PB1) es del 10%. ¿Cuánto impuesto se recauda (en IDR)?

Un propietario da por hecho que Airbnb se ocupa de todos los impuestos de su villa en Bali. ¿Cuál es la postura correcta?

1. Airbnb recauda y paga todos los impuestos indonesios
2. Los alquileres de corta duración están exentos de impuestos en Bali
3. Solo pagan impuestos los huéspedes, en el aeropuerto
4. Airbnb no siempre recauda el impuesto hotelero del 10% en Indonesia, así que el operador debe registrarse para obtener un NPWPD y declararlo y pagarlo cada mes

Cifras de ejemplo: una villa se vende por IDR 7,160,000,000 con una comisión de agencia del 5%. ¿Cuál es la comisión (en IDR)?

Cifras de ejemplo: una villa en leasehold se vende por USD 400,000. La comisión del 5% se reparte al 50% entre la agencia captadora y la agencia que aportó al comprador. ¿Cuánto recibe cada agencia (en USD)?

En una venta típica de una villa en Bali, ¿quién paga la comisión del 5% del agente?

1. Normalmente el vendedor; cualquier honorario del agente del comprador es aparte y debe acordarse por escrito
2. Siempre el comprador
3. El propietario del terreno del leasehold
4. El notario, con los impuestos de transmisión

Tipo de ejemplo: IDR 17,900 por USD (la rupia cotizaba cerca de IDR 17,901 el 6 de octubre de 2026). Un cliente tiene un presupuesto de USD 250,000. ¿Cuánto es en IDR?

Tipo de ejemplo: IDR 17,900 por USD. Una villa se anuncia por IDR 3,222,000,000. ¿Cuál es el precio en USD?

Cifras de ejemplo: un estadounidense compra una villa por IDR 4,475,000,000 cuando el tipo es de IDR 17,900 por USD. Años después la vende por el mismo precio en IDR, pero la rupia se ha fortalecido hasta IDR 16,500 por USD. ¿Cuál es su ganancia por tipo de cambio (en USD, redondeada)?

Cifras de ejemplo: una villa en leasehold cuesta USD 300,000 por un plazo de 30 años. ¿Cuál es el coste por año de arrendamiento (en USD)?

Cifras de ejemplo: un comprador arrienda 4 áreas de terreno (1 área = 100 m2) a IDR 6,000,000 por área al año durante 25 años, pagados por adelantado. ¿Cuál es el precio total del arrendamiento (en IDR)?

Cifras de ejemplo: una villa comprada por USD 320,000 genera USD 48,000 brutos al año. La gestión se lleva el 20% de los ingresos brutos, las comisiones de plataformas el 15% de los ingresos brutos, y el mantenimiento y los suministros USD 6,000. ¿Cuál es la rentabilidad neta (en %, con un decimal)?

Con el ejemplo anterior (precio de USD 320,000, ingresos netos de USD 25,200 al año), ¿cuál es el plazo de recuperación simple y con qué debes compararlo?

1. Unos 7.9 años, sin compararlo con nada
2. Unos 12.7 años, que deben compararse con el plazo restante del arrendamiento (en un arrendamiento de 25 años, solo quedan unos 12 años de beneficio tras la recuperación)
3. Unos 25 años, la duración del arrendamiento
4. Unos 3.8 años, porque los ingresos por alquiler se duplican con el tiempo

Un comprador australiano pregunta: “¿Puedo comprar la villa en plena propiedad a mi nombre sin más?”. ¿Cuál es la respuesta honesta?

1. Sí, cualquier extranjero puede tener Hak Milik
2. No. La plena propiedad en Hak Milik está reservada a los ciudadanos indonesios. Sus opciones son un leasehold (Hak Sewa), un Hak Pakai sobre una casa que alcance el precio mínimo, o una empresa (PT PMA) titular de un HGB
3. Sí, si se casa con cualquier persona
4. Solo si paga el doble de BPHTB

Un jubilado alemán quiere una casa con terreno en Bali en Hak Pakai (derecho de uso). ¿Qué precio mínimo se aplica a los extranjeros para una casa con terreno en Bali según el Kepmen ATR/BPN 1241/2022?

1. IDR 1 mil millones
2. IDR 2 mil millones
3. IDR 10 mil millones
4. IDR 5 mil millones

¿Cuánto puede durar un Hak Pakai sobre una vivienda residencial para un propietario extranjero, contando las prórrogas?

1. Hasta 80 años en total (30 + 20 + 30)
2. 10 años, no renovable
3. Para siempre, como la plena propiedad
4. 25 años, igual que un arrendamiento típico

Una pareja neerlandesa quiere una PT PMA para poder “ser propietaria” de una villa vacacional que alquilará unas semanas al año. ¿Qué les dices con honestidad?

1. Una PT PMA es una sociedad pantalla barata que cualquiera puede abrir en línea
2. Una PT PMA es una empresa operativa real de propiedad extranjera, con fuertes requisitos de capital, licencias acordes con su código KBLI (55193 para villas comerciales), declaraciones fiscales e informes; en 2026 las autoridades de Bali exigieron pruebas del capital y se opusieron a las oficinas virtuales, así que rara vez conviene para una casa de vacaciones ocasional
3. Una PT PMA les permite tener Hak Milik
4. No necesita registro fiscal en Indonesia

Un cliente ruso dice que su chófer balinés pondrá el terreno a su propio nombre “por él”, respaldado por un acuerdo privado. ¿Qué le aconsejas?

1. Es una práctica habitual y totalmente segura
2. No hay problema si el acuerdo está en inglés
3. Negarte a organizarlo: las estructuras con testaferro no dan al extranjero ninguna protección legal y Bali ha decidido sancionarlas, así que se arriesga a perder el terreno y a incurrir en responsabilidad
4. Es legal si el chófer es un familiar

¿Cuál es la primera comprobación documental antes de cualquier depósito por una villa o un terreno en Bali?

1. Comprobar el certificado del terreno en la oficina local de tierras del BPN: nombre del titular, tipo de título, superficie y cualquier hipoteca, bloqueo o litigio
2. Pedir al vendedor una buena foto del certificado
3. Mirar las reseñas de Google del promotor
4. Confirmar que la villa aparece en Airbnb

Una parcela en Canggu parece perfecta, pero el cliente quiere hacer alquiler de corta duración. ¿Qué comprobación de zonificación es la más importante?

1. El color de las casas vecinas
2. Hacer una comprobación de zonificación (KKPR): las zonas turísticas admiten licencias de alquiler completas, las zonas residenciales están restringidas y las zonas verdes agrícolas están bloqueadas para el alquiler
3. La zonificación solo importa para los hoteles de más de 100 habitaciones
4. El vendedor puede cambiar la zonificación

Una villa antigua en venta solo tiene una licencia de obra IMB de 2015. ¿Qué le dices al comprador que quiere alquilarla?

1. El IMB vale para siempre
2. Las villas no necesitan permisos
3. Solo las villas nuevas necesitan permisos
4. El IMB debe convertirse en un PBG con un SLF (certificado de aptitud funcional) antes de poder obtener o renovar una licencia de alquiler, así que incluye el coste y el tiempo en la oferta

A una parcela barata cerca de Uluwatu solo se accede por un sendero que cruza el terreno de un vecino. ¿Cuál es el consejo correcto?

1. Comprar ya, seguro que el vecino estará de acuerdo más adelante
2. El acceso no importa para el valor de la villa
3. Poner como condición un acceso legal por carretera: obtener una servidumbre de paso registrada o comprar la franja de acceso, porque en una parcela sin salida puede ser imposible construir, obtener licencias o revender
4. Usar un helipuerto en su lugar

El terreno ofrecido es tierra familiar balinesa heredada por cuatro hermanos, pero solo negocia el hermano mayor. ¿Qué debes exigir?

1. Nada, decide el hermano mayor
2. Prueba de que cada titular registrado o heredero da su consentimiento y firma ante el notario (y los cónyuges cuando se requiera); si no, la operación puede impugnarse más adelante
3. Solo un sí verbal de los padres
4. Un depósito más alto para compensar

Un inversor de Oriente Medio quiere que la compra de una villa le dé la golden visa de Indonesia. ¿Qué es correcto?

1. Cualquier villa de más de USD 300,000 da derecho a ella
2. Los titulares de la golden visa pueden tener Hak Milik
3. Una villa en terreno arrendado no da derecho directamente; las vías individuales son sobre todo USD 350,000 (5 años) o USD 700,000 (10 años) en bonos, acciones o fondos, así que remítelo a un especialista en inmigración
4. La golden visa es solo para indonesios

Un comprador francés lee que un arrendamiento tiene “una opción de prórroga”. ¿Qué cláusula lo protege mejor?

1. Una prórroga a un precio fijo o indexado a la inflación recogida en el contrato, más una cláusula de cesión que le permita transmitir el arrendamiento
2. Una prórroga “a un precio que se acordará con el propietario del terreno”
3. Una promesa verbal del hijo del propietario del terreno
4. Ninguna cláusula, porque las prórrogas son automáticas

Una compradora de Yakarta pregunta en qué se diferencia su compra de la de un extranjero. ¿Qué le explicas?

1. Debe usar un leasehold como los extranjeros
2. Como ciudadana indonesia puede tener la plena propiedad en Hak Milik, paga un BPHTB del 5% tras el NPOPTKP local en una primera adquisición, y el vendedor paga el impuesto final del 2.5%
3. No paga ningún impuesto
4. Necesita una PT PMA

Organizas un viaje de visitas para un cliente británico. ¿Qué debe saber sobre la tasa turística de Bali?

1. Se paga por día de estancia
2. Es de IDR 1.5 millones
3. Es opcional para los compradores de inmuebles
4. Es de IDR 150,000 por visitante extranjero y visita, se paga en el portal oficial LoveBali (lovebali.baliprov.go.id) o en el aeropuerto, y los titulares de KITAS y KITAP están exentos

Un comprador de Melbourne quiere comprar sin viajar. ¿Cuál es la forma más segura de gestionar una compra a distancia?

1. Enviar el precio completo a la cuenta personal del vendedor para asegurar la compra
2. Pagar a través del procedimiento del notario solo después de verificar el título, la zonificación y los permisos, y firmar mediante un poder debidamente preparado o en persona en una visita posterior, con un abogado independiente que lo revise todo
3. Dejar que el agente lo firme todo sin un mandato por escrito
4. Pagar en efectivo a través de un amigo

Un promotor sobre plano ofrece un “ROI garantizado del 15%” y pide un depósito en una cuenta personal antes de enseñar el certificado del terreno. ¿Cómo reaccionas?

1. Pagar rápido para conseguir el precio de lanzamiento
2. Pedir solo un descuento
3. Tratarlo como una señal de alarma: negarte a pagar antes de comprobar el certificado en el BPN, la zonificación y los permisos, y comparar la promesa con referencias reales (cerca del 57% de ocupación media en AirDNA)
4. Las rentabilidades garantizadas están protegidas por la ley en Bali

Inmigración deportó a 342 extranjeros en Bali de enero a junio de 2026. ¿Cuáles fueron las infracciones más frecuentes?

1. El exceso de velocidad
2. Comprar villas en leasehold
3. Pagar tarde la tasa turística
4. El uso indebido de los permisos de residencia y la permanencia irregular tras caducar el visado

Tras la venta, tu cliente pregunta si puede alquilar la villa a su propio nombre en las plataformas de reservas. ¿Qué es correcto en 2026?

1. Sí, cualquier particular puede anunciar una villa
2. El alquiler de corta duración se considera una actividad comercial, así que debe hacerse a través de una entidad registrada (su PT PMA o una empresa de gestión con licencia que actúe como operador), y los anuncios sin licencia pueden ser retirados
3. Sí, si paga la tasa turística
4. Solo los rusos tienen restricciones

¿Qué debe incluir un buen contrato de gestión de villas para un propietario en el extranjero?

1. Solo el calendario de limpieza
2. Una promesa de un 90% de ocupación
3. Honorarios claros (la gestión suele llevarse un porcentaje de los ingresos brutos), informes mensuales, responsabilidad sobre las licencias, el impuesto hotelero del 10% y el impuesto del 10% sobre los ingresos por alquiler cuando corresponda, presupuestos de mantenimiento y una cláusula de salida
4. Nada, en Bali basta con un apretón de manos

Un cliente compara dos villas en leasehold al mismo precio: una con 28 años restantes y otra con 13. ¿Cómo explicas la diferencia con honestidad?

1. Tienen el mismo valor porque el precio es el mismo
2. El valor de un leasehold sigue una curva en S: baja despacio al principio y más rápido a partir del año 15 aproximadamente, así que el arrendamiento de 13 años debería venderse con un descuento real (a menudo del 20% al 30%), salvo que tenga una prórroga cerrada
3. El arrendamiento más corto es mejor porque es más reciente
4. Los años restantes solo importan en la plena propiedad