¿Qué submercado de Bali registró la mayor ocupación hotelera en 2025, según Horwath HTL?
- Canggu
- Ubud
- Nusa Dua
- Seminyak
Nusa Dua lideró Bali con un 79.2% de ocupación en 2025, frente a una media de la isla del 73.2%. Sus grandes hoteles resort, el negocio de congresos y su cercanía al aeropuerto mantienen una demanda estable.
Horwath HTL: Bali Hotel and Branded Residences 2026 (2026-03) Un cliente quiere una villa en la zona que tuvo la tarifa media diaria hotelera más alta de Bali en 2025. ¿Qué zona le enseñas primero?
- Jimbaran y Uluwatu
- Kuta y Legian
- Tegallalang
- Sanur
Horwath HTL informa de que el submercado de Jimbaran y Uluwatu tuvo la tarifa media diaria más alta en 2025, de unos IDR 4.8 millones, frente a una media de la isla de unos IDR 2.4 millones.
Horwath HTL: Bali Hotel and Branded Residences 2026 (2026-03) ¿Qué parte aproximada de la oferta de residencias de marca de Bali se encuentra en Canggu y Berawa (Horwath HTL, 2026)?
- Cerca del 10%
- Cerca del 25%
- Cerca del 60%
- Alrededor del 40%
Canggu y Berawa concentran cerca del 40% de la oferta de residencias de marca. Las residencias de marca representan cerca del 10% de toda la oferta activa en venta en Bali, con más de 70 proyectos gestionados por hoteles.
Horwath HTL: Bali Hotel and Branded Residences 2026 (2026-03) ¿Qué subzona de Ubud es el cinturón de lujo a lo largo del barranco del río, donde una villa de 3 dormitorios bien situada puede ganar unos USD 400 a 700 por noche?
- Tegallalang
- Sayan (Ayung River valley)
- Mas
- Nyuh Kuning
Sayan, en el valle del río Ayung, tiene terrenos a unos IDR 10 a 18 millones por m² y villas de lujo junto al río desde USD 800,000 hasta más de USD 2 millones (Rumavi, 2026).
Rumavi: comprar una propiedad en Ubud, guía 2026 (2026-09) Cifras de ejemplo: una villa de 3 dormitorios en Penestanan, Ubud, se reserva 20 noches en temporada alta a USD 300 por noche, dentro de la horquilla de USD 250 a 350 indicada para 2026. ¿Cuáles son los ingresos brutos por habitación de esas noches (en USD)?
USD 20 x 300 = USD 6,000. En los meses de temporada media la misma villa gana unos USD 160 a 220 por noche y en temporada baja USD 100 a 150, así que los ingresos anuales deben calcularse por temporada, no con las tarifas máximas.
Rumavi: comprar una propiedad en Ubud, guía 2026 (2026-09) Cifras de ejemplo: un inversor arrienda 4 áreas (400 m²) de terreno prime en Pererenan a IDR 45 millones por área al año durante 25 años. ¿Cuál es el coste total del arrendamiento (en IDR)?
IDR 4 x 45,000,000 x 25 = IDR 4,500,000,000. Bali Villa Realty sitúa el terreno prime en leasehold de Pererenan, Berawa y Batu Bolong en unos IDR 40 a 50 millones o más por área al año (septiembre de 2026).
Bali Villa Realty: guía de precios inmobiliarios de Bali 2026 (2026-09) De estas zonas del área de Canggu, ¿cuál tiene el terreno en leasehold más barato por área al año según Bali Villa Realty (septiembre de 2026)?
- Batu Bolong
- Berawa (prime)
- Seseh y Cemagi, frente a la playa
- Pererenan (prime)
El terreno frente a la playa en Seseh y Cemagi cuesta unos IDR 20 a 30 millones por área al año, frente a unos IDR 40 a 50 millones o más en las zonas prime de Berawa, Batu Bolong y Pererenan.
Bali Villa Realty: guía de precios inmobiliarios de Bali 2026 (2026-09) Según los datos de Rumavi de 2026 para villas de 4 dormitorios, ¿qué microzona de Canggu tiene la tarifa por noche más alta?
- Pererenan
- Umalas
- Seseh
- Batu Bolong
Batu Bolong mostraba unos USD 310 por noche con una ocupación mediana del 50%, por delante de Berawa (USD 290, 48%) y Pererenan (USD 240, 44%). Estas medianas están muy por debajo de los máximos que suelen citar los folletos comerciales.
Rumavi: comprar una propiedad en Canggu, guía 2026 (2026-09) En Seminyak, ¿qué microzona tiene la mayor demanda de alquiler de corta duración y el precio de entrada más alto (desde unos USD 700,000)?
- Petitenget
- Drupadi
- Legian
- Batu Belig
Petitenget, la franja de beach clubs y alta gastronomía, lidera Seminyak con tarifas por noche de unos IDR 3 a 8 millones. Drupadi empieza en torno a USD 350,000 y Batu Belig en torno a USD 400,000 (Rumavi, 2026).
Rumavi: comprar una propiedad en Seminyak, guía 2026 (2026-05) ¿Qué zona del Bukit tiene el terreno en leasehold más barato, a unos IDR 10 a 15 millones por área al año (Bali Villa Realty, septiembre de 2026)?
- Las playas prime de Bingin y Uluwatu
- Ungasan, Pandawa y el interior del Bukit
- Pecatu y Balangan
- El frente de la bahía de Jimbaran
Ungasan, Pandawa y el interior del Bukit cuestan unos IDR 10 a 15 millones por área al año, frente a IDR 15 a 25 millones en Pecatu y Balangan e IDR 30 millones o más cerca de las playas de Bingin y Uluwatu.
Bali Villa Realty: guía de precios inmobiliarios de Bali 2026 (2026-09) Según las cifras de NusaBali de mayo de 2026, ¿cuánto más alto es el precio mediano de una villa en plena propiedad que el de una villa en leasehold en Ungasan (en USD)?
USD USD 329,000 en plena propiedad menos USD 228,000 en leasehold = USD 101,000. Los extranjeros no pueden tener la plena propiedad (Hak Milik) directamente, así que los precios en plena propiedad importan sobre todo a los compradores indonesios y para valorar el terreno que hay detrás de un arrendamiento.
NusaBali: mercado de terrenos de la península del Bukit 2026, Balangan y Ungasan (2026-05) ¿En qué lugar de la isla fue más alta la prima de la plena propiedad sobre el leasehold en el primer trimestre de 2026, de un 82% aproximadamente?
- Ubud
- Canggu
- Pecatu
- Seminyak
NusaBali, citando datos de anuncios de Propertia, informa de primas de la plena propiedad de cerca del 82% en Pecatu y del 76% en Uluwatu, las más altas de Bali, porque el terreno en plena propiedad sobre los acantilados del Bukit es escaso.
NusaBali: mercado de terrenos de la península del Bukit 2026, Balangan y Ungasan (2026-05) Cifras de ejemplo: una villa de 3 dormitorios en Pecatu necesita 50 camiones de agua al mes en temporada alta a IDR 200,000 por carga de 5,000 litros. ¿Cuál es el coste mensual del agua (en IDR)?
IDR 50 x 200,000 = IDR 10,000,000. Rumavi señala que el agua de red no existe o no es fiable en gran parte del Bukit, con cargas que cuestan unos IDR 150,000 a 250,000, un coste real que los compradores suelen olvidar.
Rumavi: comprar una propiedad en Uluwatu, normas de 2026 para extranjeros (2026-09) ¿Cuál es el precio mínimo para que un extranjero compre una casa con terreno en Hak Pakai en Bali?
- IDR 2 mil millones
- IDR 3 mil millones
- IDR 1 mil millones
- IDR 5 mil millones
El Decreto ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022 fija IDR 5 mil millones para las casas con terreno en Bali (como en Yakarta y Java) e IDR 2 mil millones para las unidades de apartamento. Los miembros de la diáspora indonesia pueden comprar al 75% de estos límites.
Hukumonline: precios mínimos para extranjeros que compran viviendas residenciales (Decreto 1241/2022) (2023-02) Desde 2026, OSS rechaza los nuevos registros de PMA en Bali para actividades de riesgo bajo y medio-bajo. ¿Qué KBLI inmobiliario citaba expresamente la carta del gobernador?
- 68111 (inmuebles propios o arrendados)
- 68200 (intermediación inmobiliaria a comisión)
- 41011 (construcción de edificios residenciales)
- 55110 (hoteles con estrellas)
La carta del gobernador de enero de 2026 incluía el KBLI 68111 entre nueve códigos, y afirmaba que se habían usado empresas de bajo riesgo para obtener permisos de residencia sin una actividad real. Las actividades de riesgo medio-alto y alto siguen abiertas (Emerhub, mayo de 2026).
Emerhub: Bali cierra las licencias PMA de riesgo bajo y medio-bajo en OSS (2026-05) El Reglamento Regional 4/2026 de Bali convierte en delito la transformación de arrozales protegidos en villas. ¿En qué dos regencias se concentra principalmente su aplicación?
- Badung y Denpasar
- Tabanan y Gianyar
- Buleleng y Karangasem
- Klungkung y Bangli
Tabanan y Gianyar son las regencias clave de los arrozales subak. Para los compradores de Ubud (Gianyar), una parcela en una zona verde o de arrozales puede significar que no haya licencia de obra y un posible procesamiento penal.
Emerhub: Bali penaliza la conversión de arrozales (Reglamento Regional 4/2026) (2026-03) Una familia de cuatro turistas extranjeros llega a Bali de vacaciones. ¿Cuánto pagan en total de tasa turística (en IDR)?
IDR La tasa es de IDR 150,000 por turista internacional y visita, sin importar la edad, así que 4 x 150,000 = IDR 600,000. Los titulares de KITAS, KITAP y golden visa están exentos.
Bali Travel Life: tasa turística de Bali 2026, cómo pagarla y quién está exento (2026-10) Según AREBI Bali (noviembre de 2025), ¿qué puede hacer un extranjero en una agencia de intermediación de Bali según el Permendag 33/2025?
- Actuar como agente de campo si tiene un KITAS
- Negociar operaciones para clientes de su país de origen
- Ocupar solo un puesto directivo, no la intermediación de campo
- Nada en absoluto, ni siquiera como inversor
Solo los ciudadanos indonesios pueden ser Broker Properti. Los extranjeros pueden ocupar puestos directivos, como desarrollo de negocio o marketing estratégico, pero no la captación de clientes, la negociación ni la gestión de operaciones.
NusaBali: prohibido que los extranjeros actúen como agentes inmobiliarios activos, AREBI Bali (2025-11) Cifras de ejemplo: una agencia vende una villa en leasehold en Berawa por USD 400,000 con una comisión del 5%, el máximo de la horquilla de ventas del Permendag 33/2025, y paga a su agente la parte máxima permitida. ¿Cuánto recibe el agente (en USD)?
USD 5% x 400,000 = USD 20,000 de comisión; la P4 puede pasar como máximo el 70% a su personal experto, así que 0.70 x 20,000 = USD 14,000.
Bisnis.com: en aplicación del Permendag 33/2025, los agentes se asocian con los bancos (2025-12) Cifras de ejemplo: el propietario de una villa en Kerobokan recibe IDR 300 millones de alquiler anual de un inquilino de larga duración. ¿Qué impuesto final sobre la renta se debe pagar (en IDR)?
IDR Las rentas de terrenos y edificios soportan un impuesto final sobre la renta del 10% del importe bruto según el PP 34/2017, así que 10% x 300,000,000 = IDR 30,000,000. Un inquilino empresa puede retenerlo; si no, lo paga el propietario.
Pajakku: impuesto final sobre la renta en las ventas y en los alquileres de inmuebles (2026-07) - Zonas de Dubái
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Normas de Indonesia. Este contenido sigue la ley indonesia y las normas de Bali: solo los ciudadanos indonesios certificados pueden ser agentes inmobiliarios, los extranjeros no pueden tener terrenos en plena propiedad y las operaciones pasan por un notario (PPAT). Consulta Bali en CloserPass.