Un promotor quiere que los compradores firmen un PPJB (contrato de compraventa condicional) para villas con terreno en un nuevo proyecto de Ubud. Según el PP 14/2016, modificado por el PP 12/2021, ¿qué condiciones deben cumplirse antes?

1. Solo un formulario de reserva firmado y un depósito
2. Situación clara del terreno, la licencia de obra (PBG), infraestructuras y suministros disponibles, y al menos el 20% de la construcción terminado
3. Un aval bancario que cubra el 100% del precio
4. La aprobación de AREBI y del banjar

¿Ante quién deben firmar el comprador y el promotor un PPJB de una casa según el reglamento de vivienda?

1. Solo ante el jefe de la aldea
2. Ante el agente captador como testigo
3. Ante nadie: basta con una confirmación por WhatsApp
4. Ante un notario

¿Cuál es la diferencia de calendario entre comercializar un proyecto de apartamentos y uno de casas con terreno según el reglamento de vivienda?

1. Los apartamentos (rumah susun) pueden comercializarse antes de empezar la construcción, mientras que las casas con terreno se venden por PPJB una vez construido al menos el 20%
2. Ambos solo pueden comercializarse después de expedido el SLF
3. Las casas con terreno pueden comercializarse antes de adquirir el terreno; los apartamentos no
4. No hay diferencia ni condición

Cifras de ejemplo: un comprador firmó un PPJB para una villa con un precio de IDR 3,000,000,000 y ha pagado IDR 900,000,000. Cancela por su propia culpa. Según el artículo 22L(4), el promotor puede descontar el 10% del precio. ¿Cuánto debe reembolsarse (en IDR)?

Un comprador pagó un depósito de IDR 250,000,000 por una villa de IDR 3,000,000,000 con un PPJB y después se retira por motivos personales. ¿Qué permite el reglamento al promotor?

1. Reembolsarlo todo, ya que la cancelación siempre es gratuita
2. Reembolsar la mitad del depósito
3. Quedarse con todo el pago, porque no supera el 10% del precio
4. Reclamar el precio completo al comprador

El promotor no cumple la entrega ni sus obligaciones del PPJB, y el comprador cancela. ¿A qué tiene derecho el comprador según el reglamento de vivienda?

1. A nada, ya que los compradores sobre plano asumen todo el riesgo
2. Al 90% de los pagos; el promotor se queda el 10%
3. Solo a un abono para un proyecto futuro
4. A la devolución de todos los pagos recibidos

El folleto de un proyecto de villas en Pecatu prometía un beach club y una rentabilidad fija del 12%, pero ninguna de las dos cosas figura en el PPJB. El comprador se siente engañado. ¿Qué ley le da base para actuar y qué sanción puede aplicarse?

1. La Ley de Protección del Consumidor: la publicidad engañosa es ilegal y puede conllevar hasta 5 años de prisión o una multa de hasta IDR 2 mil millones
2. Ninguna: solo cuenta el PPJB y los folletos no tienen valor jurídico
3. La ley de turismo, con una multa máxima de IDR 10 millones
4. Solo el código ético de AREBI, sin sanción legal

Un promotor enseña un IMB antiguo de una parcela en Jimbaran. ¿Qué documento sustituyó al IMB como licencia de obra según el PP 16/2021?

1. El certificado SHM
2. El PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), solicitado a través del SIMBG
3. El NIB de OSS
4. El PPJB

Se entrega una villa sobre plano terminada, pero el promotor aún no tiene el SLF. ¿Por qué importa?

1. No importa: el SLF es opcional para las villas
2. Solo afecta a la declaración de impuestos del promotor
3. El SLF (certificado de aptitud) confirma que el edificio es apto para su uso y debe obtenerse antes de usarlo u ocuparlo
4. El SLF es el título del terreno, así que el comprador no posee nada

¿Cada cuánto debe renovarse el SLF de un edificio que no es una vivienda residencial, como un hotel?

1. Cada 5 años
2. Cada 20 años
3. Cada año
4. Nunca

Cifras de ejemplo: una villa sobre plano de 2 dormitorios cuesta IDR 6,800,000,000 y el promotor prevé IDR 485,000,000 de ingresos anuales por alquiler. ¿Cuál es la rentabilidad bruta (en %, con dos decimales)?

Cifras de ejemplo: la misma villa, precio de IDR 6,800,000,000 e ingresos de IDR 485,000,000. Descuenta un 20% de gestión, un 15% de comisiones de OTA, un 15% de costes de explotación y una reserva de capex del 5%, todo sobre los ingresos. ¿Cuál es la rentabilidad neta (en %, con dos decimales)?

Un cliente pregunta cuánto cobra normalmente un gestor de villas de servicio completo en Bali. ¿Qué horquilla indican los análisis de mercado de 2026?

1. Del 1% al 3% de los ingresos
2. Una tarifa fija de USD 100 al mes
3. Del 50% al 70% de los ingresos
4. Entre el 15% y el 30% de los ingresos aproximadamente, antes de las comisiones de OTA

Un promotor de Canggu anuncia un "ROI bruto del 11.5%" en una villa de IDR 4.2 mil millones. ¿Cuál es la forma más precisa de explicar esta cifra a un comprador?

1. Son los ingresos netos garantizados después de impuestos
2. Son los ingresos previstos divididos por el coste de compra, antes de cualquier deducción operativa, así que debes pedir las hipótesis de ocupación y de tarifa por noche
3. Es la revalorización anual del precio de la villa
4. Es la rentabilidad ya obtenida por los proyectos anteriores del promotor

Las villas de marca y los condohoteles de Bali se venden desde hace tiempo con una rentabilidad garantizada. ¿Qué debilidad señaló un estudio de JLL?

1. Las garantías son ilegales y nulas
2. Las garantías siempre duran todo el arrendamiento
3. Las garantías típicas eran cortas (cerca del 7% durante tres años), y algunos proyectos más débiles no pudieron ofrecer rentabilidades adecuadas una vez terminada la garantía
4. Las garantías las paga el gobierno de Bali

Cifras de ejemplo: un promotor ofrece una garantía de alquiler anual del 8% durante 3 años sobre una villa con un precio de IDR 4,000,000,000. ¿Cuál es el pago total garantizado durante el periodo (en IDR)?

Cifras de ejemplo: un comprador firma la compra de una villa sobre plano con un leasehold de 30 años; el plazo del arrendamiento empieza en la fecha de la firma. La entrega se prometió en 18 meses, pero la villa se entrega a los 36 meses. ¿Cuántos años de arrendamiento le quedan cuando puede usarla?

Un pequeño promotor de Bali pide a tu comprador que pague el 70% por adelantado en la cuenta de su empresa, sin escrow. ¿Qué protección deberías recomendar?

1. Pagos por hitos que solo se liberan tras una verificación independiente, con un contrato detallado y un auditor de obra independiente
2. Pagar por adelantado pero pedir un descuento
3. Pagar en efectivo al encargado de obra para acelerar las cosas
4. Aceptar, ya que la ley indonesia garantiza todos los depósitos sobre plano

Según los operadores de Bali, ¿en qué fase de la construcción de una villa sobre plano es más probable que un contratista abandone la obra?

1. Antes de despejar el terreno
2. El día en que se firma el PPJB
3. Después de expedirse el SLF
4. Cerca del final de la obra, cuando ya se ha pagado la mayor parte del dinero

Cifras de ejemplo: una villa recién entregada se alquila por IDR 3,500,000 la noche. El impuesto regional sobre servicios hoteleros (PBJT, que incluye las villas) es del 10%. ¿Cuánto PBJT se debe por noche (en IDR)?