En 2025, ¿qué región de Portugal concentró la mayor parte de las compras de vivienda de compradores con domicilio fiscal en el extranjero, según el INE?
- Grande Lisboa
- Algarve
- Área metropolitana de Oporto
- Madeira
El Algarve concentró el 29.7% de todas las compras de vivienda de no residentes en número y el 42.4% en valor en 2025. La Grande Lisboa solo concentró el 12.5%, así que para los compradores extranjeros la costa sur pesa más que la capital.
idealista: Las ventas de viviendas a no residentes llevan tres años cayendo (datos del INE de 2025) (2026-03) En 2025, ¿qué nacionalidad compró más viviendas en el área de rehabilitación urbana de Lisboa entre los compradores extranjeros, según Confidencial Imobiliário?
- Brasileños
- Francés
- Estadounidenses
- Británica
Los estadounidenses encabezaron la lista con 222 compras, por delante de brasileños (157), franceses (153) y británicos (94). Las compras extranjeras cayeron un 12% hasta 1,392, pero el ticket medio subió alrededor de un 10% hasta unos EUR 632,000.
Dinheiro Vivo: Los extranjeros compraron 1,392 viviendas en Lisboa el año pasado (Confidencial Imobiliário) (2026-05) Según el Market Report Portugal 2025-2026 de Engel & Völkers, ¿qué compradores encabezan el Triángulo de Oro del Algarve (Quinta do Lago, Vale do Lobo, Almancil)?
- Británicos e irlandeses
- Estadounidenses y brasileños
- Franceses y suizos
- Chinos e indios
Los compradores británicos e irlandeses encabezan el Triángulo de Oro, donde los extranjeros realizan alrededor del 80% de las compras, seguidos de alemanes, belgas y neerlandeses. En la cercana Vilamoura destacan alemanes, neerlandeses y belgas.
Postal: El Algarve lidera la inversión inmobiliaria extranjera en Portugal (informe de Engel & Völkers) (2026-07) El Market Report Portugal 2025-2026 de Engel & Völkers sitúa a los compradores extranjeros en torno al 81% de las compras en un municipio del área de Lisboa. ¿Cuál?
- Oporto
- Vila Nova de Gaia
- Oeiras
- Cascais
Cascais es el punto caliente de compradores extranjeros cerca de Lisboa, con brasileños, rusos y estadounidenses en primer plano. El mismo informe da alrededor del 27% para Oporto y del 33% para Vila Nova de Gaia.
Postal: El Algarve lidera la inversión inmobiliaria extranjera en Portugal (informe de Engel & Völkers) (2026-07) En el primer trimestre de 2026, ¿qué gran municipio tuvo el precio mediano de venta por m² más alto de Portugal, según el INE?
- Cascais
- Lisboa
- Oeiras
- Oporto
Lisboa encabezó con EUR 5,292 por m², por delante de Cascais (EUR 5,000) y Oeiras (EUR 4,511). Oporto estaba en EUR 3,729, y la mediana nacional era de EUR 2,337.
INE: Estadísticas locales de precios de la vivienda, primer trimestre de 2026 (2026-07) Un cliente pregunta por el precio mediano realmente pagado por m² en la ciudad de Lisboa en el primer trimestre de 2026, según el INE. ¿Qué cifra es la correcta?
- EUR 3,836
- EUR 6,256
- EUR 6,986
- EUR 5,292
El INE registró EUR 5,292 por m² en la ciudad de Lisboa sobre ventas reales. EUR 3,836 corresponde a toda la región de la Grande Lisboa, EUR 6,256 es el precio de oferta de idealista de septiembre de 2026 y EUR 6,986 es la freguesia de Santo António, así que diga siempre qué cifra cita.
INE: Estadísticas locales de precios de la vivienda, primer trimestre de 2026 (2026-07) En los doce meses hasta marzo de 2026, ¿qué parroquia de Lisboa tuvo el precio mediano de venta más alto según el INE, de unos EUR 6,986 por m²?
- Parque das Nações
- Misericórdia
- Santo António
- Estrela
Santo António (Avenida da Liberdade, Príncipe Real) fue la parroquia más cara, por delante de Parque das Nações (unos EUR 6,407), Misericórdia (EUR 5,913) y Estrela (EUR 5,833). Parque das Nações fue la que más creció entre ellas, un 22.6%.
INE: Estadísticas locales de precios de la vivienda, primer trimestre de 2026 (con tablas por freguesia) (2026-07) En los doce meses hasta marzo de 2026, ¿qué zona de la ciudad de Oporto tuvo el precio mediano de venta por m² más alto según el INE?
- Foz do Douro, Nevogilde y Aldoar
- La unión de freguesias del centro histórico (Cedofeita, Sé, Vitória y otras)
- Bonfim
- Campanhã
El oeste costero (Foz do Douro, Nevogilde y Aldoar) encabezó con unos EUR 4,252 por m². La unión del centro histórico le siguió con unos EUR 3,982, pero creció más deprisa (+23.4%), mientras que Bonfim (EUR 3,293) y Campanhã (EUR 2,695) eran más baratos.
INE: Estadísticas locales de precios de la vivienda, primer trimestre de 2026 (con tablas por freguesia) (2026-07) En septiembre de 2026, ¿cuál era el precio medio de oferta por m² en la ciudad de Oporto en idealista?
- EUR 3,729
- EUR 4,346
- EUR 3,510
- EUR 2,703
idealista situó Oporto en EUR 4,346 por m² en septiembre de 2026, un 9.0% más en un año. EUR 3,729 es la mediana del INE realmente pagada en el primer trimestre de 2026 y EUR 2,703 corresponde a Vila Nova de Gaia, así que los precios de oferta van muy por encima de los precios reales de venta.
DNoticias: Los precios de la vivienda en Madeira suben un 5.4% (datos de idealista de septiembre de 2026, incluido Oporto) (2026-10) Un inversor de Dubái pregunta en octubre de 2026 si comprar un apartamento en Lisboa le dará una golden visa portuguesa. ¿Cuál es la respuesta correcta?
- Sí, a partir de EUR 500,000 en cualquier zona
- Sí, a partir de EUR 280,000 en zonas de baja densidad
- No, la compra de inmuebles dejó de ser válida el 7 de octubre de 2023 según la Ley 56/2023, aunque quedan otras vías como un fondo de EUR 500,000
- Solo si el apartamento está en un área de rehabilitación urbana
La Ley 56/2023 (Mais Habitação) eliminó de la golden visa la vía inmobiliaria y la simple transferencia de capital a partir del 7 de octubre de 2023. No prometa nunca la residencia a través de la compra de una vivienda; remita al cliente a un asesor cualificado para las vías que quedan.
Global Citizen Solutions: Cambios en la golden visa de Portugal, octubre de 2026 (2026-10) ¿Cuál de estas sigue siendo una vía válida para la golden visa portuguesa en 2026?
- EUR 500,000 en un fondo de inversión portugués elegible con un vencimiento de cinco años que invierta al menos el 60% en empresas portuguesas
- EUR 500,000 en un inmueble residencial
- Una transferencia de capital de EUR 1.5 millones a una cuenta bancaria portuguesa
- EUR 350,000 en un inmueble para reformar
La vía del fondo se mantiene, pero el fondo no puede invertir en inmuebles. Las otras vías que quedan incluyen EUR 500,000 en una empresa que cree cinco empleos, la creación de diez empleos, EUR 500,000 para investigación y EUR 250,000 para artes y cultura.
Global Citizen Solutions: Cambios en la golden visa de Portugal, octubre de 2026 (2026-10) ¿Qué estancia mínima necesita el titular de una golden visa portuguesa en 2026?
- 183 días al año
- Ninguna estancia
- 30 días al año
- 7 días el primer año y 14 días en cada periodo posterior de dos años
La flexible regla de estancia sigue siendo de 7 días el primer año y 14 días en cada periodo posterior de dos años. Es uno de los motivos por los que el visado sigue siendo popular entre quienes no piensan vivir en Portugal a tiempo completo.
Global Citizen Solutions: Cambios en la golden visa de Portugal, octubre de 2026 (2026-10) Según la Ley Orgánica 1/2026, vigente desde el 19 de mayo de 2026, ¿cuántos años de residencia legal necesita ahora un ciudadano estadounidense antes de solicitar la nacionalidad portuguesa por naturalización?
- 5 años
- 7 años
- 10 años
- 12 años
La reforma amplió el plazo de cinco a diez años para la mayoría de los ciudadanos de fuera de la UE, incluidos los titulares de golden visa. Las solicitudes ya pendientes cuando entró en vigor la ley siguen con las normas anteriores.
ASAG: Reforma de la Ley de Nacionalidad portuguesa (Ley Orgánica 1/2026) (2026-05) Una familia brasileña que se traslada a Oporto pregunta cuánto tiempo deben vivir legalmente en Portugal antes de solicitar la nacionalidad según la Ley Orgánica 1/2026. ¿Qué les dice?
- 5 años, ya que Brasil es un país de la CPLP
- 7 años, el plazo para ciudadanos de la UE y de la CPLP
- 10 años, igual que todos los ciudadanos de fuera de la UE
- 3 años si compran una vivienda
La nueva ley fija siete años para los ciudadanos de la UE y de la CPLP (países de lengua portuguesa) y diez años para los demás, frente a los cinco para todos de antes. Ser propietario de un inmueble no acorta el plazo, y la familia debe confirmar su caso con un abogado.
ASAG: Reforma de la Ley de Nacionalidad portuguesa (Ley Orgánica 1/2026) (2026-05) Una jubilada británica quiere mudarse al Algarve en 2026 por el famoso régimen fiscal NHR. ¿Qué debería decirle?
- El NHR sigue abierto y ofrece 10 años de pensiones libres de impuestos
- El NHR se cerró a nuevos solicitantes después de 2023; su sucesor, el IFICI, se limita a personas que se trasladan para trabajos elegibles de investigación científica o innovación, así que una jubilada normalmente no podrá acogerse
- El IFICI sustituyó al NHR y se aplica a todo nuevo residente que compre una vivienda
- El NHR solo se cerró para los residentes del Algarve
El IFICI ofrece un 20% de impuesto sobre las rentas del trabajo elegibles en Portugal y una exención sobre la mayoría de las rentas extranjeras durante diez años, pero solo para actividades elegibles de investigación o innovación, con inscripción previa y sin residencia en Portugal en los cinco años anteriores. Remita las cuestiones fiscales a un asesor fiscal.
Garrigues: El incentivo fiscal IFICI, por fin regulado (2024-12) Desde el Decreto-ley 76/2024, ¿quién controla principalmente los nuevos registros de alquiler de corta duración (alojamento local) en Portugal?
- Solo Turismo de Portugal, con una congelación nacional para apartamentos
- La comunidad de propietarios, que debe aprobar cada nuevo AL por mayoría
- Los municipios, que pueden fijar zonas de contención y oponerse a nuevos registros en un plazo de 60 días (90 en zonas de contención)
- El IMPIC, a través de la licencia AMI de la agencia
El Decreto-ley 76/2024 revirtió la congelación de nuevos AL en apartamentos del Mais Habitação, volvió a hacer transmisibles los registros y entregó el control a los municipios. Sigue siendo obligatorio el registro en el registro nacional RNAL.
Turismo de Portugal: Cambios en el régimen del alojamento local (Decreto-ley 76/2024) (2024-10) El apartamento AL de un inversor causa molestias reiteradas en un edificio de Lisboa. Según el Decreto-ley 76/2024, ¿cómo pueden actuar los demás propietarios?
- Cualquier vecino por sí solo puede cancelar el registro
- Los propietarios que reúnan más de la mitad de la cuota de participación del edificio aprueban una oposición motivada, y decide el alcalde
- La comunidad de propietarios cancela el AL directamente por mayoría simple de los presentes
- Solo un tribunal puede actuar, después de cinco años
Las comunidades de propietarios ya no pueden cancelar un AL por sí solas. Una oposición motivada de propietarios con más de la mitad de la cuota de participación se remite al alcalde (presidente da câmara), que decide.
Turismo de Portugal: Cambios en el régimen del alojamento local (Decreto-ley 76/2024) (2024-10) En 2026, ¿qué dos freguesias prime de Lisboa están en contención absoluta de AL, de modo que los nuevos alquileres vacacionales están en principio prohibidos?
- Santo António y Misericórdia
- Parque das Nações y Avenidas Novas
- Marvila y Beato
- Belém y Alcântara
Santo António y Misericórdia (en torno a la Avenida da Liberdade, Príncipe Real, Bairro Alto y Cais do Sodré) están en contención absoluta según el reglamento modificado del AL vigente desde el 6 de diciembre de 2025. Los inversores allí deberían plantearse alquileres de larga duración o corporativos.
GuestReady: Zonas de contención del AL en Lisboa (2026) (2026-05) ¿Cuánto puede subir un propietario la renta de un contrato de alquiler vigente en 2027 según el coeficiente anual de actualización del INE?
- 2.24%
- 2%
- 3.5%
- 2.56%
El coeficiente para 2027 es 1.0256 (en 2026 se aplicó un 2.24%). El propietario puede aplicarlo una vez al año con 30 días de preaviso por escrito; el límite del 2% es otra norma, para nuevos contratos sobre viviendas alquiladas en los cinco años anteriores.
APCMC: La actualización de rentas para 2027 se fija en el 2.56% (2026-10) El INE registró una renta mediana de EUR 17.79 por m² al mes en los nuevos contratos de alquiler de la ciudad de Lisboa en el segundo trimestre de 2026, y un precio mediano de venta de EUR 5,292 por m² en el primer trimestre de 2026. ¿Qué rentabilidad bruta aproximada implican estas medianas (en %, con dos decimales)?
% Renta anual por m² = 17.79 x 12 = EUR 213.48. Rentabilidad bruta = 213.48 / 5,292 = 4.03%. Es solo una referencia aproximada: las medianas nacionales (EUR 10.17 de renta, EUR 2,337 de precio) dan alrededor de un 5.2%, por lo que las rentabilidades tienden a ser más bajas donde los precios son más altos.
INE: Estadísticas locales de rentas de la vivienda, segundo trimestre de 2026 (2026-09) - Zonas de Dubái
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