一位澳大利亚买家问：“我能直接以自己的名义买下别墅的永久产权吗？”诚实的回答是什么？

1. 可以，任何外国人都可以持有 Hak Milik
2. 不能。Hak Milik 永久产权仅限印尼公民。他的选择是租赁产权（Hak Sewa）、在符合最低价格的住宅上取得 Hak Pakai，或由公司（PT PMA）持有 HGB 产权
3. 可以，只要他和任何人结婚
4. 只有在他缴纳双倍 BPHTB 的情况下

一位德国退休人士想在巴厘岛以 Hak Pakai（使用权）购买一套有地住宅。根据 Kepmen ATR/BPN 1241/2022，外国人在巴厘岛购买有地住宅适用的最低价格是多少？

1. IDR 10 亿
2. IDR 20 亿
3. IDR 100 亿
4. IDR 50 亿

对外国业主而言，住宅的 Hak Pakai 连同延期最长可持续多久？

1. 总计最长 80 年（30 + 20 + 30）
2. 10 年，不可续期
3. 永久，与永久产权相同
4. 25 年，与普通租约相同

一对荷兰夫妇想设立一家 PT PMA，以便“拥有”一套每年出租几周的度假别墅。你会如何坦诚地告诉他们？

1. PT PMA 是任何人都能在线开设的廉价空壳公司
2. PT PMA 是真正的外资运营公司，有较高的资本要求，需要与其 KBLI 代码相符的执照（商业别墅为 55193），并须纳税申报和报告；2026 年巴厘岛官员要求出示资本证明并打击虚拟办公室，因此它很少适合偶尔使用的度假屋
3. PT PMA 让他们可以持有 Hak Milik
4. 它不需要在印尼办理税务登记

一位俄罗斯客户说，他的巴厘岛司机会把土地登记在自己名下“替他持有”，并有一份私下的补充协议作为保障。你的建议是什么？

1. 这是标准做法，完全安全
2. 只要协议是英文的就没问题
3. 拒绝安排：代持结构不给外国人任何法律保护，而且巴厘岛已着手处罚此类行为，他可能失去土地并承担责任
4. 如果司机是亲戚就合法

在为巴厘岛别墅或土地支付任何定金之前，第一项文件核查是什么？

1. 在当地 BPN 土地办公室核查土地证书：持有人姓名、产权类型、面积，以及是否有抵押、查封或纠纷
2. 请卖家提供一张清晰的证书照片
3. 查看开发商的 Google 评价
4. 确认别墅出现在 Airbnb 上

Canggu 的一块地看起来很完美，但客户打算做短租。哪项分区核查最重要？

1. 附近房屋的颜色
2. 进行分区（KKPR）核查：旅游区支持完整的出租执照，住宅区受到限制，绿色农业区禁止出租
3. 分区只对超过 100 间客房的酒店有意义
4. 分区可以由卖家更改

一套待售的老别墅只有 2015 年的 IMB 建筑许可。对于想出租的买家，你怎么说？

1. IMB 永久有效
2. 别墅不需要许可
3. 只有新别墅需要许可
4. 必须先把 IMB 转换为 PBG 并取得 SLF（功能合格证），才能申请或续期出租执照，因此报价时要把费用和时间考虑进去

Uluwatu 附近一块便宜的地只能经由一条穿过邻居土地的小路进入。正确的建议是什么？

1. 现在就买，邻居以后肯定会同意
2. 通行对别墅价值没有影响
3. 把合法道路通行作为条件：取得已登记的通行权或买下通道地块，因为无路可达的地块可能无法建设、取得执照或转售
4. 改建一个直升机停机坪

待售土地是由四个兄弟姐妹继承的巴厘岛家族土地，但只有长兄在谈判。你应该要求什么？

1. 什么都不用，长兄说了算
2. 证明每一位登记持有人或继承人都同意并在公证人面前签字（必要时还包括配偶），否则日后交易可能被质疑
3. 父母口头同意即可
4. 提高定金作为补偿

一位中东投资者希望通过购买别墅获得印度尼西亚黄金签证。哪项是正确的？

1. 任何超过 USD 300,000 的别墅都符合条件
2. 黄金签证持有人可以拥有 Hak Milik
3. 租赁土地上的别墅不能直接符合条件；个人途径主要是在债券、股票或基金中投入 USD 350,000（5 年）或 USD 700,000（10 年），因此请把他转介给移民专家
4. 黄金签证只面向印尼人

一位法国买家看到某份租约有“延期选择权”。哪种条款对他的保护最好？

1. 在租约中写明以固定价格或按通胀指数调整的价格延期，并加上允许他转让租约的转让条款
2. “按与土地业主商定的价格”延期
3. 土地业主儿子的口头承诺
4. 不需要条款，因为延期是自动的

一位来自雅加达的买家问，她的购房与外国人有何不同。你会怎么解释？

1. 她必须像外国人一样使用租赁产权
2. 作为印尼公民，她可以持有永久产权 Hak Milik，首次取得时按扣除当地 NPOPTKP 后的 5% 缴纳 BPHTB，卖家缴纳 2.5% 的最终税
3. 她完全不用缴税
4. 她需要一家 PT PMA

你为一位英国客户安排看房行程。关于巴厘岛旅游税，他应该知道什么？

1. 按停留天数缴纳
2. 金额为 IDR 150 万
3. 购房者可自愿缴纳
4. 每位外国游客每次入境 IDR 150,000，在官方 LoveBali 门户（lovebali.baliprov.go.id）或机场缴纳，KITAS 和 KITAP 持有人免缴

一位在 Melbourne 的买家想不出行就完成购买。处理远程购房最安全的方式是什么？

1. 把全部房款打到卖家的个人账户以锁定房源
2. 只有在核实产权、分区和许可之后，才按公证人的流程付款，并通过妥善准备的授权书签署，或在之后到访时亲自签署，同时由独立律师审核所有文件
3. 让经纪人在没有书面授权的情况下签署所有文件
4. 通过朋友支付现金

一家期房开发商提供“15% 保证 ROI”，并在出示土地证书之前要求把定金打到个人账户。你如何应对？

1. 赶紧付款，拿到早鸟价
2. 只要求打折
3. 视为危险信号：在完成 BPN 证书核查、分区和许可审查之前拒绝付款，并将承诺与真实基准对比（AirDNA 平均入住率约 57%）
4. 在巴厘岛，保证回报受法律保护

2026 年 1 月至 6 月，巴厘岛移民局驱逐了 342 名外国人。最常见的违规行为是什么？

1. 超速
2. 购买租赁产权别墅
3. 逾期缴纳旅游税
4. 滥用居留许可和逾期滞留

成交后，你的客户问能否以自己的名义在预订平台上出租这套别墅。在 2026 年，正确的答案是什么？

1. 可以，任何个人都能挂牌出租别墅
2. 短租属于商业活动，因此必须通过已登记的实体经营（他的 PT PMA 或作为运营方的持牌管理公司），无证房源有被下架的风险
3. 可以，只要他缴纳旅游税
4. 只有俄罗斯人受到限制

为海外业主签订的优质别墅管理合同应包含哪些内容？

1. 只有清洁时间表
2. 90% 入住率的承诺
3. 明确的费用（管理费通常按总收入的一定比例收取）、月度报表、执照责任、10% 的酒店税以及（如适用）10% 的租金所得税、维护预算和退出条款
4. 什么都不需要，在巴厘岛握手就行

一位客户比较两套价格相同的租赁产权别墅：一套剩 28 年，一套剩 13 年。你如何坦诚地解释两者的差别？

1. 价格相同，所以价值相同
2. 租赁产权价值遵循 S 形曲线：起初下降缓慢，大约第 15 年后加快，因此剩 13 年的租约应有实质折价（通常为 20% 至 30%），除非它有锁定的延期
3. 较短的租约更好，因为它更新
4. 剩余年限只对永久产权有意义