Uma incorporadora quer que os compradores assinem um PPJB (compromisso de compra e venda condicional) para villas térreas em um novo projeto em Ubud. Pelo PP 14/2016, alterado pelo PP 12/2021, quais condições precisam existir antes?

1. Apenas um formulário de reserva assinado e um sinal
2. Situação do terreno regularizada, a aprovação de construção (PBG), infraestrutura e serviços disponíveis, e pelo menos 20% da obra concluída
3. Uma garantia bancária cobrindo 100% do preço
4. Aprovação da AREBI e do banjar

Perante quem o comprador e a incorporadora devem assinar um PPJB de uma casa pelo regulamento de habitação?

1. Apenas o chefe da aldeia
2. O corretor do anúncio como testemunha
3. Ninguém: uma confirmação por WhatsApp basta
4. Um notário

Qual é a diferença de momento entre a divulgação de um projeto de apartamentos e a de um projeto de casas térreas pelo regulamento de habitação?

1. Os apartamentos (rumah susun) podem ser divulgados antes do início da obra, enquanto as casas térreas são vendidas por PPJB quando pelo menos 20% estiverem construídos
2. Os dois só podem ser divulgados depois da emissão do SLF
3. As casas térreas podem ser divulgadas antes da aquisição do terreno; os apartamentos não
4. Não há diferença nem condição

Valores de exemplo: um comprador assinou um PPJB de uma villa de IDR 3,000,000,000 e já pagou IDR 900,000,000. Ele cancela por culpa própria. Pelo Artigo 22L(4), a incorporadora pode descontar 10% do preço. Quanto deve ser devolvido (em IDR)?

Um comprador pagou um sinal de IDR 250,000,000 por uma villa de IDR 3,000,000,000 sob um PPJB e depois desiste por motivos pessoais. O que o regulamento permite à incorporadora?

1. Devolver tudo, já que o cancelamento é sempre gratuito
2. Devolver metade do sinal
3. Ficar com todo o pagamento, porque ele não passa de 10% do preço
4. Cobrar do comprador o preço integral

A incorporadora não cumpre a entrega e as obrigações do PPJB, e o comprador cancela. A que o comprador tem direito pelo regulamento de habitação?

1. Nada, já que os compradores na planta assumem todo o risco
2. 90% dos pagamentos, a incorporadora fica com 10%
3. Apenas um crédito em um projeto futuro
4. A devolução de todos os pagamentos recebidos

Um folheto de um projeto de villas em Pecatu prometia um beach club e um retorno fixo de 12%, mas nenhum dos dois aparece no PPJB. O comprador se sente enganado. Qual lei dá a ele base para agir, e qual pena pode ser aplicada?

1. A Lei de Proteção ao Consumidor: a publicidade enganosa é ilegal e pode levar a até 5 anos de prisão ou multa de até IDR 2 bilhões
2. Nenhuma: só o PPJB vale e os folhetos não têm valor jurídico
3. A lei de turismo, com multa máxima de IDR 10 milhões
4. Apenas o código de ética da AREBI, sem pena legal

Uma incorporadora mostra um IMB antigo para um lote em Jimbaran. Qual documento substituiu o IMB como aprovação de construção pelo PP 16/2021?

1. O certificado SHM
2. O PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), solicitado pelo SIMBG
3. O NIB do OSS
4. O PPJB

Uma villa na planta concluída é entregue, mas a incorporadora ainda não tem o SLF. Por que isso importa?

1. Não importa: o SLF é opcional para villas
2. Só afeta a declaração de impostos da incorporadora
3. O SLF (certificado de funcionamento) confirma que a edificação está apta para uso e deve ser obtido antes de ela ser usada ou ocupada
4. O SLF é o título do terreno, então o comprador não possui nada

Com que frequência o SLF deve ser renovado para uma edificação que não é uma casa residencial, como um hotel?

1. A cada 5 anos
2. A cada 20 anos
3. Todo ano
4. Nunca

Valores de exemplo: uma villa de 2 quartos na planta custa IDR 6,800,000,000 e a incorporadora projeta IDR 485,000,000 de receita anual de aluguel. Qual é a rentabilidade bruta (em %, duas casas decimais)?

Valores de exemplo: mesma villa, preço de IDR 6,800,000,000 e receita de IDR 485,000,000. Desconte administração de 20%, comissões das OTAs de 15%, custos operacionais de 15% e uma reserva de capex de 5%, tudo sobre a receita. Qual é a rentabilidade líquida (em %, duas casas decimais)?

Um cliente pergunta quanto um administrador de villas de serviço completo costuma cobrar em Bali. Qual faixa é informada nas análises de mercado de 2026?

1. 1% a 3% da receita
2. Um valor fixo de USD 100 por mês
3. 50% a 70% da receita
4. Cerca de 15% a 30% da receita, antes das comissões das OTAs

Uma incorporadora de Canggu anuncia um "ROI bruto de 11.5%" em uma villa de IDR 4.2 bilhões. Qual é a forma mais precisa de explicar esse número a um comprador?

1. É a renda líquida garantida depois dos impostos
2. É a receita projetada dividida pelo custo de compra, antes de qualquer dedução operacional, então você deve pedir as premissas de ocupação e de diária
3. É a valorização anual do preço da villa
4. É o retorno já obtido pelos projetos anteriores da incorporadora

As villas de marca e os condotéis de Bali são vendidos há muito tempo com rentabilidade garantida. Que fraqueza a pesquisa da JLL apontou?

1. As garantias são ilegais e nulas
2. As garantias sempre duram por todo o arrendamento
3. As garantias típicas eram curtas (cerca de 7% por três anos), e alguns projetos mais fracos não conseguiram entregar retornos adequados depois que a garantia terminou
4. As garantias são pagas pelo governo de Bali

Valores de exemplo: uma incorporadora oferece uma garantia de aluguel de 8% ao ano por 3 anos em uma villa de IDR 4,000,000,000. Qual é o total garantido pago no período (em IDR)?

Valores de exemplo: um comprador fecha um negócio de villa na planta com arrendamento de 30 anos; o prazo do arrendamento começa na data da assinatura. A entrega foi prometida em 18 meses, mas a villa é entregue depois de 36 meses. Quantos anos de arrendamento restam quando ele pode usá-la?

Uma pequena incorporadora de Bali pede ao seu comprador que pague 70% adiantado na conta da empresa, sem conta-garantia (escrow). Que proteção você deve recomendar?

1. Pagamentos por etapas liberados somente após verificação independente, com um contrato detalhado e um auditor de obra independente
2. Pagar adiantado, mas pedir um desconto
3. Pagar em dinheiro ao mestre de obras para acelerar
4. Aceitar, já que a lei indonésia garante todos os sinais de imóveis na planta

Em que fase da obra de uma villa na planta a construtora tem mais chance de abandonar o projeto, segundo os operadores de Bali?

1. Antes da limpeza do terreno
2. No dia em que o PPJB é assinado
3. Depois da emissão do SLF
4. Perto do fim da obra, quando a maior parte do dinheiro já foi paga

Valores de exemplo: uma villa recém-entregue é alugada por IDR 3,500,000 a noite. O imposto regional sobre serviços hoteleiros (PBJT, que abrange villas) é cobrado a 10%. Quanto de PBJT é devido por noite (em IDR)?