Chiffres d'exemple : un client achète un appartement en revente à Málaga pour EUR 300,000. L'Andalousie applique un taux unique de 7% de droits de mutation (ITP) sur les logements en revente. Combien d'ITP est dû (en EUR) ?
EUR ITP = 300,000 x 7% = EUR 21,000. L'Andalousie applique un taux général unique de 7%, sans tranches. Des taux réduits existent pour certaines résidences principales (par exemple pour les jeunes acheteurs), qui s'appliquent rarement aux investisseurs étrangers.
BOE, Loi andalouse 5/2021 sur les impôts cédés (2021-10-20) Chiffres d'exemple : une villa en revente à Jávea (Comunitat Valenciana) se vend EUR 400,000, avec un acte signé en septembre 2026. Le taux général valencien d'ITP est de 9% pour les actes à partir du 1er juin 2026. Combien d'ITP est dû (en EUR) ?
EUR ITP = 400,000 x 9% = EUR 36,000. La loi valencienne 5/2025 a abaissé le taux général de 10% à 9% pour les faits générateurs à partir du 1er juin 2026. Les brochures plus anciennes qui indiquent encore 10% ne sont plus à jour.
TaxDown, L'ITP dans la Comunitat Valenciana (loi 5/2025) (2026-09) Un acheteur néerlandais s'apprête à signer pour une villa en revente à Altea à EUR 1,050,000 en octobre 2026. De quel taux d'ITP devez-vous le prévenir ?
- 9% sur la totalité de la valeur
- 9% jusqu'à EUR 1 million et 11% uniquement sur les EUR 50,000 restants
- 11% sur la totalité de la valeur, car le bien dépasse EUR 1 million
- 7%, comme en Andalousie
Dans la Comunitat Valenciana, les logements d'une valeur supérieure à EUR 1 million paient 11% sur la totalité de la valeur, et pas seulement sur l'excédent. L'administration fiscale peut aussi retenir la valeur de référence cadastrale si elle est supérieure au prix, ce qui peut faire passer une vente à EUR 980,000 au-dessus du seuil.
TaxDown, L'ITP dans la Comunitat Valenciana (loi 5/2025) (2026-09) Chiffres d'exemple : une villa en revente à Moraira se vend EUR 1,200,000 en 2026. Combien d'ITP est dû au taux valencien de 11% (en EUR) ?
EUR ITP = 1,200,000 x 11% = EUR 132,000. Les 11% s'appliquent à la totalité de la valeur dès qu'elle dépasse EUR 1 million. La même villa en Andalousie paierait 7%, soit EUR 84,000 : un écart de EUR 48,000 dont votre client pourrait vous parler.
TaxDown, L'ITP dans la Comunitat Valenciana (loi 5/2025) (2026-09) Un acheteur à Torrevieja a signé l'acte d'achat le 15 mai 2026 mais a déposé le formulaire fiscal en juin. Quel taux général valencien d'ITP s'applique à une revente à EUR 250,000 ?
- 10%, car le taux dépend de la date de l'acte (fait générateur), et non de la date de dépôt
- 9%, car le formulaire a été déposé après le 1er juin 2026
- L'acheteur peut choisir l'un ou l'autre taux
- 6%, le taux réduit pour tous les non-résidents
Le taux de 9% s'applique aux faits générateurs survenus à partir du 1er juin 2026. Un acte signé le 15 mai 2026 reste à 10%. Sur un bien à EUR 250,000, attendre deux semaines pour signer aurait permis d'économiser EUR 2,500 : les conseils sur le calendrier comptent donc.
TaxDown, L'ITP dans la Comunitat Valenciana (loi 5/2025) (2026-09) Chiffres d'exemple : un client achète un appartement neuf à un promoteur à Marbella pour EUR 500,000. L'IVA sur les logements neufs est de 10% et le droit de timbre andalou (AJD) de 1.2%. Quel est le total IVA plus AJD (en EUR) ?
EUR IVA = 500,000 x 10% = EUR 50,000. AJD = 500,000 x 1.2% = EUR 6,000. Total = EUR 56,000. Une première cession par un promoteur paie l'IVA plus l'AJD au lieu de l'ITP.
BOE, Loi 37/1992 sur l'IVA (article 91, taux réduit pour les logements) (1992-12-28) Chiffres d'exemple : un appartement neuf à Alicante est acheté au promoteur pour EUR 350,000, avec un acte signé en juillet 2026. L'IVA est de 10% et le taux valencien d'AJD est désormais de 1.4%. Combien font l'IVA plus l'AJD (en EUR) ?
EUR IVA = 350,000 x 10% = EUR 35,000. AJD = 350,000 x 1.4% = EUR 4,900. Total = EUR 39,900. La loi valencienne 5/2025 a abaissé l'AJD général de 1.5% à 1.4% à partir du 1er juin 2026.
TaxDown, ITP et AJD dans la Comunitat Valenciana (loi 5/2025) (2026-09) Chiffres d'exemple : un appartement en revente à Fuengirola est conclu à EUR 280,000, mais sa valeur de référence cadastrale est de EUR 300,000. L'Andalousie taxe les reventes à 7% sur la plus élevée des deux valeurs. Combien d'ITP est dû (en EUR) ?
EUR La base imposable est le chiffre le plus élevé, EUR 300,000. ITP = 300,000 x 7% = EUR 21,000, et non les EUR 19,600 auxquels l'acheteur pourrait s'attendre. Vérifiez la valeur de référence sur le site du Catastro avant d'annoncer les frais.
Guía Fiscal, ITP-AJD Andalucía 2026 (2026) Quelle taxe un acheteur paie-t-il lors de la PREMIÈRE vente d'un logement neuf par un promoteur ?
- Uniquement les droits de mutation ITP
- L'IVA à 10% plus le droit de timbre régional (AJD)
- Uniquement l'IVA à 21%
- Aucune taxe, les logements neufs sont exonérés
La première livraison d'un logement neuf par un promoteur est soumise à l'IVA, au taux réduit de 10% pour les logements, plus l'AJD sur l'acte. Les reventes ultérieures entre particuliers paient l'ITP à la place. Les garages et débarras vendus avec le logement (deux au maximum) sont aussi à 10%.
BOE, Loi 37/1992 sur l'IVA (article 91, taux réduit pour les logements) (1992-12-28) Chiffres d'exemple : un achat au comptant d'un bien en revente à Nerja à EUR 250,000. ITP 7%, notaire EUR 900, registre foncier EUR 600, et l'avocat facture 1% du prix plus 21% d'IVA. À combien s'élèvent les frais d'achat totaux (en EUR) ?
EUR ITP = 17,500. Avocat = 2,500 x 1.21 = 3,025. Total = 17,500 + 900 + 600 + 3,025 = EUR 22,025, soit environ 8.8% du prix. Annoncer « environ 10% » pour les reventes en Andalousie est une première estimation prudente.
BOE, Loi andalouse 5/2021 sur les impôts cédés (2021-10-20) Comment les frais de notaire d'un acte immobilier sont-ils fixés en Espagne ?
- Chaque notaire fixe le pourcentage qu'il veut
- Ils sont fixés à 3% du prix
- Ils suivent un barème officiel de l'État (arancel) fondé sur la valeur et la longueur de l'acte
- Ils sont toujours payés par l'agent
Les frais de notaire suivent le barème officiel du Real Decreto 1426/1989 : ils sont donc réglementés et varient selon la valeur de l'acte et le nombre de pages. Les frais du registre foncier suivent un barème distinct (Real Decreto 1427/1989).
BOE, Real Decreto 1426/1989, barème des notaires (1989-11-17) Chiffres d'exemple : un vendeur a possédé un appartement pendant 10 ans. La part terrain de la valeur cadastrale est de EUR 80,000. Le coefficient de la méthode objective pour 10 ans est de 0.12 et le taux de la mairie est de 29%. Quel est le montant de la plusvalía municipal (en EUR) ?
EUR Base = 80,000 x 0.12 = EUR 9,600. Impôt = 9,600 x 29% = EUR 2,784. Le vendeur peut utiliser à la place la méthode réelle (gain effectif sur la part terrain) si elle donne un résultat inférieur. Les taux municipaux ne peuvent pas dépasser 30%.
Guía Fiscal, plusvalía municipal 2026 (2026) Un vendeur à Benalmádena a acheté pour EUR 320,000 et revend aujourd'hui pour EUR 300,000. Qu'en est-il de la plusvalía municipal ?
- Elle reste due sur la valeur cadastrale, qu'il y ait plus-value ou non
- C'est l'acheteur qui doit la payer à sa place
- Elle est réduite de moitié
- Elle n'est pas due si le vendeur prouve la moins-value avec les actes d'achat et de vente
Depuis la réforme de 2021, aucune plusvalía n'est due en l'absence de hausse réelle de valeur, mais le vendeur doit le prouver à la mairie avec les deux actes. Déposez la déclaration dans les 30 jours suivant la vente pour éviter les majorations.
Guía Fiscal, plusvalía municipal 2026 (2026) Le vendeur d'un appartement à Mijas est un Suédois non-résident. Pourquoi l'avocat de l'acheteur retient-il en général de l'argent pour la plusvalía municipal à la signature ?
- Parce que la loi fait de l'acheteur le contribuable substitut lorsque le vendeur est un particulier non-résident
- Parce que la plusvalía est toujours payée par l'acheteur en Espagne
- Parce que les vendeurs suédois en sont exonérés
- Parce qu'elle remplace la retenue de 3%
Le vendeur paie normalement la plusvalía, mais lorsque le vendeur est un particulier non-résident, la loi sur les finances locales fait de l'acheteur le contribuable substitut. L'avocat de l'acheteur retient donc un montant estimé sur le prix et le verse à la mairie.
BOE, Loi sur les finances locales (RDLeg 2/2004), article 106 (2004-03-09) Chiffres d'exemple : un propriétaire britannique non-résident vend son appartement d'Estepona EUR 450,000. L'acheteur doit retenir 3% du prix et le verser à l'administration fiscale (formulaire 211). Quel montant est retenu (en EUR) ?
EUR Retenue = 450,000 x 3% = EUR 13,500. L'acheteur la verse dans le mois suivant l'acte. Il s'agit d'un acompte sur l'impôt sur la plus-value du vendeur, régularisé avec le formulaire 210 dans les quatre mois suivants.
Guía Fiscal, impôt sur le revenu des non-résidents (formulaires 210 et 211) (2026-07-26) Chiffres d'exemple : un non-résident a acheté pour EUR 300,000 plus EUR 30,000 de frais. Il revend pour EUR 420,000 avec EUR 20,000 de frais de vente. Les plus-values sont imposées à 19% et l'acheteur a retenu 3% du prix. Combien d'impôt lui reste-t-il à payer après la retenue (en EUR) ?
EUR Plus-value = (420,000 - 20,000) - (300,000 + 30,000) = EUR 70,000. Impôt = 70,000 x 19% = EUR 13,300. Retenue = 420,000 x 3% = EUR 12,600. Solde = 13,300 - 12,600 = EUR 700. Si l'impôt était inférieur à la retenue, il pourrait demander un remboursement.
BOE, Loi sur l'impôt sur le revenu des non-résidents (RDLeg 5/2004) (2004-03-12) Chiffres d'exemple : une résidente belge loue son appartement de Marbella EUR 20,000 par an et a EUR 6,000 de dépenses déductibles liées à la location. Les résidents de l'UE et de l'EEE paient 19% d'impôt sur le revenu des non-résidents sur le revenu net. Quel est le montant de l'impôt (en EUR) ?
EUR Revenu net = 20,000 - 6,000 = EUR 14,000. Impôt = 14,000 x 19% = EUR 2,660. Les résidents de l'UE et de l'EEE peuvent déduire les dépenses directement liées à la location, comme l'IBI, les charges de copropriété, l'assurance et les intérêts.
Guía Fiscal, impôt sur le revenu des non-résidents (formulaires 210 et 211) (2026-07-26) Chiffres d'exemple : un propriétaire résidant hors de l'UE et de l'EEE loue un appartement à Alicante EUR 20,000 par an. Selon la règle générale, les résidents hors UE paient 24% sur le loyer brut sans déduction des dépenses. Quel est le montant de l'impôt (en EUR) ?
EUR Impôt = 20,000 x 24% = EUR 4,800. Pour le même loyer, un résident de l'UE avec EUR 6,000 de dépenses paierait EUR 2,660. Une convention fiscale bilatérale peut changer cela : orientez le client vers un conseiller fiscal.
Guía Fiscal, impôt sur le revenu des non-résidents (formulaires 210 et 211) (2026-07-26) Chiffres d'exemple : un non-résident allemand garde un appartement de vacances à Torrox pour son usage personnel uniquement. Sa valeur cadastrale est de EUR 150,000, révisée après 2012 : le taux de revenu imputé est donc de 1.1%. Le taux UE est de 19%. Quel impôt annuel des non-résidents est dû (en EUR) ?
EUR Revenu imputé = 150,000 x 1.1% = EUR 1,650. Impôt = 1,650 x 19% = EUR 313.50. Si la valeur cadastrale n'avait pas été révisée depuis 2012, le taux serait de 2%. Les propriétaires le paient même si l'appartement n'est jamais loué.
Guía Fiscal, impôt sur le revenu des non-résidents (formulaires 210 et 211) (2026-07-26) Chiffres d'exemple : une agence de Marbella facture 5% de commission plus 21% d'IVA sur une vente à EUR 600,000. Quel est le montant total de la facture au vendeur (en EUR) ?
EUR Commission = 600,000 x 5% = EUR 30,000. IVA = 30,000 x 21% = EUR 6,300. Facture = EUR 36,300. Précisez toujours si vos honoraires sont annoncés « plus IVA » pour que le vendeur ne soit pas surpris à la signature.
BOE, Loi 37/1992 sur l'IVA (article 90, taux général de 21%) (1992-12-28) Chiffres d'exemple : une villa à EUR 800,000 à Estepona se vend avec une commission de 6% (hors IVA). L'agence qui a le mandat partage à 50/50 avec l'agence qui a apporté l'acheteur. Votre agence vous reverse 40% de sa part. Combien gagnez-vous (en EUR) ?
EUR Commission totale = 800,000 x 6% = EUR 48,000. Chaque agence = EUR 24,000. Votre part = 24,000 x 40% = EUR 9,600. L'IVA de 21% est perçue en plus et reversée à l'administration fiscale : elle ne fait donc jamais partie du partage.
BOE, Loi 37/1992 sur l'IVA (article 90, taux général de 21%) (1992-12-28) Chiffres d'exemple : un appartement à Alicante coûte EUR 250,000 et les frais d'achat portent le total à EUR 275,000. Le loyer longue durée est de EUR 1,100 par mois. Charges annuelles : IBI EUR 600, copropriété EUR 1,200, assurance EUR 300, réparations EUR 500, provision pour un mois de vacance EUR 1,100. Quel est le rendement net sur l'investissement total, avant impôt sur le revenu (en %) ?
% Loyer = 1,100 x 12 = EUR 13,200. Charges = 600 + 1,200 + 300 + 500 + 1,100 = EUR 3,700. Net = 13,200 - 3,700 = EUR 9,500. Rendement net = 9,500 / 275,000 = 3.45%, contre un rendement brut sur le prix de 5.28%. L'impôt sur le revenu des non-résidents vient ensuite en plus.
Idealista, rapport sur le rendement locatif T2 2026 (2026-07-06) - Quartiers de Dubaï
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